Precios de venta de vivienda versus tasas de interés

Pregunta: ¿Debo esperar a que bajen las tasas de interés si los precios de las ventas están subiendo?

Un lector pregunta: "Las tasas de interés y los aumentos de precios son complicadas. Mi esposa y yo hemos visto bajar los precios de venta en Phoenix hasta el punto en que ahora tiene sentido que compremos nuestra primera casa. también bastante bajo. Entonces, llegamos a hablar de esto y nos preguntamos qué es más importante. ¿Las tasas de interés o los precios de venta? ¿Es mejor bajar los precios de venta incluso si suben las tasas de interés? O, ¿deberíamos esperar las tasas de interés para baje si los precios de venta están subiendo? " - Phoenix Guy

Respuesta: Son preguntas como estas, Phoenix Guy, que me dan ganas de poner a los compradores de vivienda por primera vez en una noria y dejarlos allí, dando vueltas. Dando vueltas y más vueltas hasta que están tan mareados que no pueden recordar lo que preguntaron sobre los precios de venta frente a las tasas de interés. Me duele la cabeza pensarlo, pero lo intentaré.

Si el precio de venta es más importante que la tasa de interés depende de su perspectiva. Todos los bienes inmuebles son locales. Esto significa que cualquier cosa que esté sucediendo en su mercado local en Phoenix, por ejemplo, podría variar mucho de, digamos, el mercado en Manhattan. Es casi imposible medir el tiempo del mercado de bienes raíces, pero puede intentar aprovechar la forma en que se mueve el mercado.

Como Bono canta, " se mueve de manera misteriosa ," no siempre se puede predecir cómo se moverá el mercado. Pero puedes verlo moverse. Echemos un vistazo a las tasas de interés históricas para una hipoteca de tasa fija a 30 años.

En general, la regla general es cuando las tasas de interés suben, los precios de venta bajan para compensar, pero no siempre.

Precios de venta crecientes frente a tasas de interés decrecientes

Supongamos que está comparando una casa en Phoenix que valía $ 240,000 y su tasa de interés es 4. 5%. Si estaba comprando en un mercado en declive y esperó hasta que ese precio cayera a $ 210, 000, pero las tasas subieron a 6. 5%, es mejor que compre a un precio más alto.

Sí, es verdad. Un pago de una hipoteca de LTV del 80% para una casa de $ 240,000 a 4. 5% es de $ 972. 84.

Un pago de una hipoteca de LTV del 80% para una vivienda de $ 210,000 a 6. 5% es de $ 1067. 87.

Dicho de otra manera, si pagó $ 30, 000 más por la casa pagando $ 240,000 y vivió en esa casa por 30 años, para el momento en que pagó su préstamo, habría pagado un total de $ 350 , 222. 24.

Si pagó $ 30, 000 menos pagando $ 210, 000 pero pagó la tasa de interés más alta durante 30 años, para el momento en que pagó su préstamo, habría pagado un total de $ 384, 433. 20. En este caso, no es mejor pagar menos a cambio de una tasa de interés más alta.

¿Cuánto pierde en precio de venta con cada uno?50% de aumento de tasa de interés?

Comparemos ahora esa casa en $ 240,000 si las tarifas subieron 1/2 punto y usted quería mantener el mismo pago. La amortización de la mayoría de las hipotecas es por 30 años. Si su pago inicial es del 20% del precio de venta, ¿cuánto de la casa podría comprar para mantener su pago en torno a $ 975?

• $ 240, 000 x 80% a 4. 5% de interés equivale a un pago de $ 972. 84
• $ 226, 260 X 80% a 5. 0% de interés equivale a un pago de $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% a 5. 5% de interés equivale a un pago de $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% a 6. 0% de interés equivale a un pago de $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% a 6. 5% de interés equivale a un pago de $ 971. 80

Puede ver que un aumento del 2% en una tasa de interés le perdería aproximadamente $ 50,000 de poder adquisitivo en este rango de precios. Si duplicó el precio de venta, perdería aproximadamente 100,000 de poder adquisitivo por un margen del 2% en intereses.

Es por eso que las tasas de interés juegan un gran papel para muchas personas que compran una casa por primera vez. Si se encuentra demasiado cerca del límite superior de su precio y las tasas suben, es posible que no pueda comprar la casa de sus sueños que desea porque ya no calificará para ese precio de venta. Y, para que lo sepas, hacer una oferta lowball no siempre es la respuesta.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.