Cómo calificar para una venta corta

Las ventas en corto son una frase de moda, pero no todos los vendedores califican para ello. Algunos vendedores que deciden que su casa no se venderá al precio que habían imaginado a menudo comienzan a preguntarse si deberían hacer una venta corta. Una venta corta no siempre resuelve problemas, pero seguramente puede crear problemas. Las ventas cortas tampoco son siempre la "gracia salvadora" que a algunos vendedores les gustaría creer.

¿Qué es una venta corta?

Una venta corta ocurre cuando el prestamista tiene un cortocircuito en una hipoteca, lo que significa que el prestamista acepta menos del monto total adeudado.

Si su hipoteca es de $ 100, 000, pero su casa vale, digamos, $ 90, 000, tiene un costo de $ 10 000, sin incluir los costos de cierre de la venta, como comisiones inmobiliarias, tarifas de registro o cargos de título y escrow . Es posible tener una venta corta si el saldo de su hipoteca coincide con el precio de venta porque todavía hay costos de cierre que arrojarán la venta a territorio "corto".

A veces, para evitar el costo de la ejecución hipotecaria, un prestamista sancionará una venta corta al permitir que el comprador compre la vivienda por un monto inferior al saldo de la hipoteca mientras la vivienda esté en la etapa previa a la ejecución hipotecaria. Una etapa de pre ejecución hipotecaria es una de las tres etapas de ejecuciones hipotecarias.

Estos son los pasos de muestra de una venta corta:

El vendedor firma un acuerdo de listado con un agente de bienes raíces sujeto a vender como una venta en descubierto con la aprobación de un tercero (el banco).
El agente encuentra un comprador que hace una oferta basada en el valor de mercado, que a menudo es menor que el monto de la hipoteca.

El vendedor acepta la oferta de compra del comprador.
El prestamista del vendedor acepta la oferta de compra del comprador.
La transacción se cierra cuando el comprador entrega los fondos, el prestamista libera el gravamen y el vendedor entrega la escritura.

En tierra de cuento de hadas, todos viven felices para siempre. Excepto el vendedor. Hay consecuencias.

Calificaciones para una venta corta

Antes de subirse ansiosamente al carro de la venta corta, considere lo siguiente para determinar si puede calificar para una venta corta. Si no puede responder sí a los cuatro requisitos, es posible que no califique para una venta corta.

El valor de mercado de la vivienda ha descendido.
Las ventas comparables duras deben corroborar que la casa vale menos que el saldo pendiente de pago del prestamista. Este saldo no pagado puede incluir una multa por prepago.
La hipoteca está en o cerca del estado predeterminado.
Solía ser que los prestamistas no considerarían una venta corta si los pagos eran actuales, pero ese ya no es el caso. Al darse cuenta de que otros factores contribuyen a un posible incumplimiento, muchos prestamistas están ansiosos por evitar futuros problemas en el pase. No siempre es necesario estar en default.
El vendedor ha caído en tiempos difíciles.
El vendedor debe enviar una carta de dificultad que explique por qué el vendedor no puede pagar la diferencia debida en la venta, incluido el motivo por el cual el vendedor ha dejado o dejará de hacer los pagos mensuales.

Algunos ejemplos que NO constituyen una dificultad son:
1. Decisiones de compra erróneas. Soplar su sueldo en un sistema de cine en casa con sonido envolvente no califica como una dificultad.
2. Descontento con los vecinos. Incluso si cada hogar en su bloque se ha convertido en casas de cultivo de marihuana, eso no calificará como una dificultad.
3. Comprar otra casa. Al prestamista no le importará si ha decidido que la casa ya no es adecuada para usted o su familia y, de hecho, si compró otra casa, es posible que no califique para una venta corta.
4. Embarazo. Aumentar el tamaño de su familia o formar una familia no se considera una dificultad.
5. Mudarse a un departamento. Si decide mudarse de su hogar, esa es una decisión de estilo de vida y no es una buena razón para abandonar su hogar.
Ejemplos de dificultad son:
1. Desempleo
2. Divorcio
3. Emergencia médica / enfermedad repentina
4. Bancarrota
5. Muerte
El vendedor no tiene activos
El prestamista probablemente quiera ver una copia de las declaraciones de impuestos del vendedor y / o un estado financiero. Si el prestamista descubre activos, el prestamista puede no otorgar la venta en descubierto porque el prestamista sentirá que el vendedor puede pagar la diferencia en corto. A los vendedores con activos aún se les puede otorgar una venta corta, pero se les podría exigir que paguen el déficit.

Por ejemplo, si el vendedor tiene efectivo en una cuenta de ahorros, posee otros bienes inmuebles, acciones, bonos o incluso cuentas IRA, es muy probable que el prestamista determine que el vendedor tiene activos. Sin embargo, el prestamista puede descontar la cantidad que el vendedor debe devolver.

Muchas entidades se benefician de las ventas en corto, pero no hay ganancia de venta corta por parte del vendedor.

Consecuencias de venta corta

Una venta corta depende de que el comprador haga una oferta de compra.

Si no recibe una oferta, no calificará para una venta corta. Entonces, incluso si cumple con todos los otros criterios, es posible que nadie compre la venta corta. También depende de que el prestamista acepte la oferta del comprador. Si el prestamista rechaza la oferta, no se realizará una venta corta.

Consecuencias fiscales
Si el prestamista acepta la venta en descubierto, el prestamista puede tener el derecho de emitir un 1099 por la diferencia en corto, debido a una disposición en el código del IRS sobre la condonación de la deuda. Muchas situaciones están exentas de la condonación de la deuda, de acuerdo con la Ley de alivio de la deuda hipotecaria de 2007.

Debe hablar con un abogado de bienes raíces y un contador fiscal para determinar el monto de las consecuencias del impuesto a la venta corta, y si puede permitirse pagar esos impuestos si los hay.
Informe de crédito tergiversado
Mientras que una venta corta no aparecerá en su informe de crédito, el estado del préstamo sí lo hará. Para aquellos en incumplimiento, es una ejecución hipotecaria previa que se ha canjeado, que a menudo se informa como Pagado en su totalidad por Menos de lo acordado .Las ventas cortas afectan las calificaciones crediticias. Si bien el daño a su informe de crédito puede no parecer tan malo como una ejecución hipotecaria, los acreedores no pueden hacer la distinción.

Dicho todo esto, siempre hay excepciones para calificar para una venta corta. Hay algunos tipos de ventas cortas, según las pautas del prestamista, que no tienen ningún tipo de cualificación.

Siempre busque asesoría legal antes de intentar realizar una venta corta. Un agente de bienes raíces no puede darle consejos legales.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}