Cómo hacer una venta corta en una casa

Una venta corta en bienes raíces no siempre es una transacción agradable, pero las ventas cortas han recorrido un largo camino desde 2006, por lo que no se debe vender el concepto corto. Nuestra economía actual no significa que las ventas cortas hayan desaparecido. Por ejemplo, una persona que compró una casa nueva podría morir al día siguiente del cierre, y los costos de una venta inmediata podrían llevar esa transacción a un estado de venta corta.

Para aquellos que han estado bajo el agua por un tiempo o han tenido problemas con una modificación de préstamo, esa es otra historia.

Hay muchas maneras de perder una casa, pero renunciar a la propiedad de una manera que destruye el crédito, avergüenza a la familia y despoja a un propietario digno es una de las más difíciles, y eso es lo que tienden a ofrecer las ejecuciones hipotecarias . Para los propietarios que ya no pueden permitirse mantener los pagos de la hipoteca al día, existen alternativas a los procedimientos de quiebra o ejecución hipotecaria. Una de esas opciones se llama "venta corta".

Más de la mitad de mis ventas en Sacramento desde 2006 hasta 2012 fueron ventas cortas. Así de prominentes eran las ventas cortas durante varios años. Hoy, sin embargo, no tanto. En los últimos años, incluso los vendedores que no son morosos pueden calificar para una venta corta, lo que ha abierto muchas más puertas de venta corta. Las ventas cortas tienden a proporcionar un proceso de cierre digno para los vendedores.

Cuando los prestamistas acuerdan hacer una venta corta en bienes raíces, significa que el prestamista está aceptando menos del monto total adeudado. No todos los prestamistas aceptarán ventas en corto o pagos descontados, especialmente si tendrían más sentido financiero realizar una ejecución hipotecaria; además, no todos los vendedores ni todas las propiedades califican para ventas cortas.

Si está considerando comprar una venta corta, podría haber inconvenientes. Para su protección, sugiero que todos los candidatos potenciales para una venta corta, como primeros pasos:

• Obtenga asesoramiento legal de un abogado de bienes raíces competente
• Llame a un contador para discutir las ramificaciones de impuestos de venta corta

Como bienes raíces agente, no tengo licencia como abogado ni contador público y no puedo asesorar sobre esas consecuencias.

Excepto por ciertas condiciones de acuerdo con la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007, tenga en cuenta que el IRS podría considerar la condonación de la deuda como un ingreso, y no hay garantía de que un prestamista que acepte una venta en descubierto no busque legalmente un prestatario para el diferencia entre el monto adeudado y el monto pagado. En algunos estados, esta cantidad se conoce como una deficiencia. Un abogado puede determinar si su préstamo califica para un juicio o reclamo por deficiencia.

La mayoría de las ventas en corto en California ya no conllevan multas impositivas.

Aunque todos los prestamistas tienen diferentes requisitos y pueden exigir que un prestatario presente una amplia gama de documentación, los siguientes pasos le darán una idea bastante buena de lo que puede esperar.

• Llamar al prestamista
  Es posible que tenga que hacer media docena de llamadas telefónicas antes de encontrar a la persona responsable de manejar ventas cortas. Querrá hablar con el departamento de "venta inmobiliaria en corto" o "hacer ejercicio" e intentar obtener el nombre del negociador. Su agente de bienes raíces también puede manejar este paso para usted, en muchas circunstancias.
• Enviar carta de autorización
  Por lo general, los prestamistas no desean divulgar su información personal sin autorización escrita para hacerlo. Si está trabajando con un agente de bienes raíces, agente de cierre, compañía de títulos o abogado, recibirá una mejor cooperación si escribe una carta al prestamista dando permiso al prestamista para hablar con las partes interesadas específicas sobre su préstamo. La carta debe incluir lo siguiente:
  • Dirección de la propiedad
  • Número de referencia del préstamo
  • Su nombre
  • La fecha y el período de vigencia
  • El nombre de su agente y la información de contacto
• Hoja preliminar Esta es una declaración de cierre estimada que muestra el precio de venta que espera recibir y todos los costos de venta, los saldos pendientes de pago, los vencimientos adeudados y los cargos por mora, incluidas las comisiones inmobiliarias. Su agente de cierre o abogado debe poder preparar esto en su nombre. Si el resultado final muestra efectivo al vendedor, buenas noticias, probablemente no necesite una venta corta.
  Letra de Dificultades
• Cuanto más triste, mejor. Esta declaración de hechos describe cómo se metió en este vínculo financiero y hace una súplica al prestamista para que acepte menos del pago total. Los prestamistas no son inhumanos y pueden entender si perdió su trabajo, si fue hospitalizado o si un camión atropelló a toda su familia, pero los prestamistas no son particularmente empáticos ante situaciones que involucran deshonestidad o comportamiento delictivo.
  Comprobante de ingresos y activos
• Lo mejor es ser veraz y honesto acerca de su situación financiera y divulgar activos. Los prestamistas querrán saber si usted tiene cuentas de ahorro, cuentas del mercado monetario, acciones o bonos, instrumentos negociables, efectivo u otros bienes inmuebles o cualquier cosa de valor tangible. Los prestamistas no están en el negocio de la caridad y a menudo requieren la garantía de que el deudor no puede pagar ninguna de las deudas que perdona. El banco también requerirá 30 días de talones de nómina.
  Copias de extractos bancarios
• Si los estados de cuenta bancarios reflejan depósitos no contables, grandes retiros de efectivo o un número inusual de cheques, probablemente sea una buena idea explicar cada uno de esos renglones al prestamista. Además, es posible que el prestamista desee que contabilice cada depósito para que pueda determinar si los depósitos continuarán. Por lo general, los bancos requieren sus últimos 2 meses.
  Análisis de mercado comparativo
• A veces los mercados bajan y los valores de las propiedades caen. Si esto es parte de la razón por la que no puede vender su casa por un monto suficiente para pagarle al prestamista, este hecho debe ser comprobado por el prestamista a través de un análisis de mercado comparativo (CMA). Su agente de bienes raíces puede prepararle un CMA, que mostrará los precios de viviendas similares:
  Activo en el mercado
  • Ventas pendientes
  • Vende en los últimos 6 meses.
  • Acuerdo de compra y acuerdo de cotización
• Cuando llegue a un acuerdo para vender con un posible comprador, el prestamista querrá una copia de la oferta, junto con una copia de su contrato de listado. Esté preparado para que el prestamista renegocie las tarifas y se rehúse a pagar ciertos artículos como planes de protección de viviendas o inspecciones de termitas.
  Ahora, si todo va bien, el prestamista aprobará su venta corta. Como parte de la negociación, puede solicitar que el prestamista no reporte un crédito adverso a las agencias de informes de crédito, pero se da cuenta de que el prestamista no tiene la obligación de satisfacer esta solicitud. El estado del informe de crédito a menudo no es negociable.

Obtenga más información sobre Antes de comprar una venta corta.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.