Conoce cómo una venta corta o una ejecución hipotecaria afecta el crédito

Los vendedores pueden preguntarse si hacer una venta corta afectaría su crédito menos que completar una ejecución hipotecaria, y si existen otras ventajas entre los dos. Mientras está en ejecución hipotecaria, y dependiendo de las leyes estatales, un vendedor posiblemente podría permanecer en la propiedad, esencialmente libre de alquiler, durante cuatro meses a un año antes de verse obligado a desalojar. Pero ese hecho solo no significa que una ejecución hipotecaria sea mejor.

Mientras que una venta corta implica ofrecer la casa a la venta, generalmente enlistada a través de MLS.

Los posibles compradores de viviendas harán citas para ver el hogar, algunos harán ofertas lowball, los agentes podrían tener casas abiertas y, en general, la vida del vendedor se verá alterada, todo con la esperanza de que un comprador compre la casa.

Conceptos básicos de una venta corta

Las ventas en corto ocurren cuando un prestamista acepta aceptar menos del monto adeudado en el hogar o porque no hay suficiente capital para vender y pagar todos los costos de venta. No todos los prestamistas negociarán una venta en descubierto, y es por eso que un agente de bienes raíces o un abogado pueden ser de gran ayuda contactando al departamento de mitigación de pérdidas del prestamista para averiguarlo.

No puede simplemente levantarse una mañana y decidir que va a vender su casa con pérdidas pidiendo una venta corta. Solía ​​ser que los prestamistas ni siquiera considerarían una venta corta si sus pagos son actuales, pero eso ha cambiado. Sin embargo, tenga en cuenta que los prestamistas estarán más dispuestos a negociar si sus pagos están atrasados.

Además, si tiene activos en efectivo, el prestamista podría intentar acceder a esas cuentas.

¿Cómo se ve afectado el crédito de un vendedor de venta corta?

Fair Isaac publicó un informe que dice que los puntajes de crédito se ven afectados de manera similar, ya sea que un vendedor haga una venta corta o una ejecución hipotecaria. Fair Issac dice que los puntos promedio perdidos en un puntaje FICO son los siguientes:

• 30 días de retraso: 40 a 110 puntos
• 90 días de retraso: 70 a 135 puntos
• Ejecución hipotecaria, venta corta o escritura en lugar : 85 a 160
• Bancarrota: 130 a 240
• Ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Ambas soluciones afectan el crédito de la misma manera, dice David Steep de Vitek Mortgage. Los vendedores recibirán un golpe de 200 a 300 puntos, dependiendo de la condición general del crédito. Esto significa que si el puntaje FICO del vendedor antes de la ejecución hipotecaria fue 680, podría caer tan bajo como 380.
• Venta corta: Steep sostiene que el efecto de una venta corta (siempre que los vendedores tengan más de 59 días de retraso) en un informe de crédito del vendedor es idéntica a la de una ejecución hipotecaria. El ding en el crédito se mostrará como una ejecución hipotecaria previa al estado de canje, dice Steep, lo que resultará en una pérdida de 200 a 300 puntos. Esto significa que un vendedor de venta corta con un FICO anterior de 720 podría ver que caiga de 520 a 420.

Mi experiencia personal como agente ha sido algo diferente. Completé una venta corta para un vendedor de Sacramento que tenía 90 días de retraso en su hipoteca. Unos meses después de cerrar su venta corta, ella verificó su informe de crédito y descubrió que su FICO disminuyó en solo 100 puntos a 671. Sospecho que la situación de cada vendedor varía.

Catherine Coy, una agente hipotecaria del sur de California, está de acuerdo con Steep.

"El efecto en el informe crediticio de un consumidor (ejecución hipotecaria versus venta corta) es la diferencia entre ser atropellado por un tren o un autobús", dice Coy, al referirse a los prestatarios que tienen algunos meses de atraso. Sin embargo, a lo largo de los años, las ventas cortas tienden a tener cada vez menos estigma.

Período de espera antes de comprar otro hogar

• Ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Steep dice que un vendedor que desea comprar otra casa después de la ejecución hipotecaria terminará esperando entre 24 y 72 meses antes de que un prestamista ofrecer cualquier tipo de tasa de interés que tenga sentido. Coy dice: "La buena noticia es que una venta corta le permitirá al consumidor obtener un préstamo institucional para una nueva casa dentro de dos años".
• Venta corta: Algunos agentes dicen que las buenas noticias para los vendedores de venta corta es que la espera es mucho más corta antes de comprar otra casa, y las pautas de Fannie Mae en 2008 adoptaron nuevos procedimientos.

  ¿Puede un vendedor volver a comprar en menos de dos años? No realmente, dice Coy, "es un mito absoluto que un consumidor pueda volver a comprar en aproximadamente 18 meses a una buena tasa de interés." Sin embargo, las pautas de Fannie Mae ahora solo requieren 48 meses de aderezo, y eso no es tan bueno para los agentes que se especializan en ventas cortas. "

  La FHA adoptó pautas en 2010 que dicen que un vendedor que esté al día y que haga una venta corta puede calificar para comprar otra casa inmediatamente. Los prestamistas no son tan rápidos para seguir esas pautas. Sin embargo, Flagstar Bank le dio a un vendedor de venta corta de Elk Grove un nuevo préstamo dentro de los 2 meses posteriores al cierre de su venta corta, y ese vendedor estaba vigente en ese momento. La FHA puede aprobar un préstamo para un vendedor de venta corta que califique bajo su programa Back to Work después de un año.

  Tenga en cuenta que las pautas de Fannie Mae le permiten a un vendedor solicitar inmediatamente un nuevo préstamo para comprar otra casa si ese vendedor mantuvo los pagos al día, no tuvo morosidad superior a 30 días y no acordó pagar el alivio de la deuda. Además, son los pagos atrasados ​​los que afectan drásticamente su informe de crédito, no la venta en descubierto.

Decisión de ejecución hipotecaria o venta en descubierto

Si usted es un vendedor que trata de decidir si permite que una vivienda atraviese la ejecución hipotecaria o intente una venta corta, salvar su crédito puede no ser una ventaja para realizar una venta corta, dice Coy . Ella informa que de acuerdo con el "Código del Factor de Puntuación # 22, no hay ventaja de puntaje de crédito para un prestatario moroso en una venta corta por una ejecución hipotecaria".

No obstante, tengo mis dudas sobre eso. Por lo que he visto, hay menos daños en un informe de crédito después de una venta corta que implica pagos atrasados ​​que una ejecución hipotecaria. Además, otra ventaja para aquellos con morosidad en su crédito es la posibilidad de comprar otra vivienda utilizando financiamiento convencional dentro de los 4 años durante el período de 7 años requerido para las ejecuciones hipotecarias.Algunos prestamistas harán un préstamo para una nueva casa el día después de que se cierre una venta corta. Hay otras ventajas de venta en corto sobre una ejecución hipotecaria. Pero busque asesoramiento legal y fiscal antes de tomar esa decisión.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}