Venta corta en California

Pregunta: Cómo hacer una venta corta en California

Un lector pregunta: "Me han dicho que una venta corta en California es diferente de otras ventas cortas, pero No sé por qué. Creo que tiene algo que ver con la forma en que los bancos no pueden ir tras usted y que tienen que perdonar todo el dinero que les debe. ¿Eso expira a fin de año? un hogar en el Valle de Napa que tenemos que descargar en una venta corta, pero no quiero que se lo deba a nadie después de que todo esté dicho y hecho. ¿Necesito un abogado? ¿Cómo hago una venta corta en California? ? "

Respuesta: Hacer una venta corta en California es muy similar a la manera en que se manejan las ventas en corto en otros estados con algunas excepciones. Estas son excepciones muy grandes, especiales para California. Una venta corta en California restringe la cantidad de dinero que un vendedor puede verse obligado a pagar como condición de aprobación y conlleva una exención de los impuestos a la renta estatales en determinadas circunstancias.

Primeros pasos en una venta corta en California

Para empezar, debe planificar su estrategia y responder algunas preguntas. Hay muchos tipos diferentes de ventas cortas. No necesita conocer todos los tipos de ventas en corto siempre que pueda responder las siguientes preguntas:

• ¿Quién es su prestamista? No solo es importante su prestamista, porque determina cómo se procesa su venta en descubierto, sino que necesita averiguar si el prestamista es el administrador o el inversionista. Es el inversionista quien finalmente aprobará su venta corta a menos que su prestamista tenga la autoridad designada.

• ¿Tiene una dificultad financiera? Si es así, deberá escribir una carta de dificultades. Si no tiene una dificultad financiera, entonces es mejor que espere que su prestamista sea Bank of America y que califique para una Venta Corta Cooperativa o el Incentivo HIN. La mayoría de los prestamistas en California quieren ver que un vendedor puede documentar una dificultad financiera. A menudo se hace una excepción con Fannie Mae si un vendedor está atrasado un cierto número de días, junto con un bajo puntaje FICO.
• ¿Es su préstamo un préstamo del gobierno? Los préstamos del gobierno incluyen préstamos que son propiedad de una entidad patrocinada por el gobierno (GSE) como Fannie Mae o Freddie Mac. Las reglas son diferentes para un préstamo de GSE. Si su préstamo es FHA o VA, estos tipos de préstamos tardan más en procesarse y se aprueban en un proceso de dos pasos.
• ¿Califica para una venta corta de HAFA? Algunos tipos de ventas cortas de HAFA, como los que se realizan a través de Bank of America, pueden demorar mucho tiempo. Los marcos de tiempo dictados por el gobierno rara vez se siguen. Las ventas cortas de HAFA del Bank of America tardan, en promedio, de 6 meses a 12 meses en procesarse. La única ventaja de una venta corta HAFA en California es los $ 3, 000 que un vendedor recibirá al cierre, pero un vendedor solo recibirá ese dinero si el vendedor reside en la propiedad.

  Si desea realizar una venta corta de HAFA, tenga en cuenta que el proceso es diferente para una venta corta de Fannie Mae HAFA y una venta corta de Freddie Mac HAFA en una venta corta regular porque, una vez más, se trata de entidades patrocinadas por el gobierno. No existe un ARASS para una venta corta de Freddie Mac HAFA, lo que significa que debe obtener la aprobación previa antes de enviar una oferta.

  Ningún agente puede administrar una venta corta de HAFA. Solo debe trabajar con un agente de venta corta certificado de HAFA, si decide realizar una venta corta de HAFA.

Obtenga una exención de responsabilidad por una venta corta en California

Hay inconvenientes y aspectos positivos en la aprobación en julio de 2011 de California SB 458. De alguna manera, las restricciones han hecho que algunos segundos prestamistas sean más reacios a aprobar un corto venta. Sin embargo, en el lado positivo, la ley impide que un banco exija que un vendedor haga una contribución como condición para la aprobación de la venta en descubierto.

SB 458 enmienda el Código Civil de California 580 al agregar el párrafo e. El Código Civil de California 580e dice que un banco debe liberar a un vendedor de su responsabilidad personal, si el banco aprueba una venta corta. No importa si el:

• El hogar es una residencia personal o un alquiler
• El préstamo es dinero difícil o el dinero para comprar
• El préstamo está en primera, segunda o tercera posición

No hace ninguna diferencia. Cualquier prestamista que apruebe una venta corta de 1 a 4 unidades en California debe liberar al vendedor por su responsabilidad y no puede buscar un juicio por deficiencia.

Por supuesto, las leyes pueden cambiar. Por lo tanto, es aconsejable obtener una carta de aprobación de venta corta que contenga palabras específicas que eliminen la deficiencia o liberen al vendedor.

Impuestos sobre una venta en corto de California

Si el préstamo es una refinanciación, los vendedores deben obtener asesoramiento impositivo de un profesional de impuestos calificado. Esto se debe a que una refinanciación de la tasa y el plazo se maneja de forma diferente a efectos fiscales que un refinanciamiento que es una refinanciación de retiro de efectivo. Ese dinero gratis en el momento de un refinanciamiento puede estar sujeto a impuestos en el momento de la venta, incluso después de una venta corta, sujeto a ciertas condiciones.

La Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007 es una ley federal. Exonera las residencias personales hasta un cierto monto máximo de impuestos. No es una ley de California. Durante años, la ley del estado de California ha reflejado la ley federal. Si la ley de California eximirá a un vendedor de los impuestos a la renta estatales para el alivio de la deuda hipotecaria es una respuesta que mejor responde un contador tributario. Esto se debe a que, incluso si un vendedor es descalificado, existen otras exenciones que podrían aplicarse.

Además, las cartas hipotecarias emitidas en 2013 liberan a los vendedores de 1 a 4 unidades en California de los impuestos tanto a nivel federal como estatal.

Si desea asesoramiento legal y de impuestos para una venta en descubierto de California, consulte a una entidad con licencia y calificada para darle ese consejo. Los agentes inmobiliarios no pueden proporcionar asesoramiento legal ni fiscal.