Cómo comprar una próximamente Home Not Yet For Sale

En los mercados inmobiliarios con un inventario limitado, a veces los vendedores y sus agentes de ventanilla intentan estimular un poco de emoción previa a la comercialización anunciando una casa como Próximamente. El sentimiento es que hay muy pocas casas en venta, una nueva lista que aún no está disponible no solo abrirá el apetito, sino que también podría generar un frenesí de ofertas cuando finalmente esté a la venta. Buenas noticias para el vendedor, pero malas noticias para un posible comprador.

¿Cómo puede un comprador ansioso competir y ganar la casa cuando tantos otros compradores están babeando sobre la casa de Coming Soon?

¿Qué es una próxima casa?

Un próximo hogar es generalmente una nueva lista que aún no está disponible en MLS. El agente de listado podría, por ejemplo, colocar un letrero de "próxima aparición" en la propia propiedad. El agente de listado, a menos que esté prohibido por su MLS, también podría colocar un pre-sitio web de propiedad privada que permita la presentación directa de listados por parte de agentes de bienes raíces y propietarios, y que pueda alentar a los listados de próximamente.

Por lo general, un agente no tiene permitido comercializar ni publicitar directamente una lista de próxima aparición, que a menudo se interpreta como que no solicita ofertas de compra, no se exhibe antes del mercado, ni tiene puerta trasera privada. transacciones.

Una lista de la casa Próximamente también puede aparecer a la venta en MLS, pero todavía no está disponible para mostrarse. Quizás el vendedor aún está preparando la casa para la venta, pero quiere generar un poco de interés de antemano.

¿Por qué los sistemas privados de MLS desalientan los próximos listados?

Primero, comprenda que algunos MLS en todo el país no están a favor de las viviendas Próximas como una forma de comercializar una casa que todavía no está a la venta porque la junta de la MLS puede creer que le da una ventaja injusta no solo al vendedor, sino también también a los agentes que anuncian estas casas.

Un sistema de listado múltiple intenta ser justo con todos sus miembros.

Dado que la única forma de reunir más información sobre el hogar es llamar al agente de ventas, una casa de Coming Soon podría llevar a los compradores a llamar al agente de venta directa directamente en lugar de llamar a un agente del comprador. Este tipo de comportamiento puede conducir a la agencia dual, que ni siquiera es legal en los 50 estados.

Sin mencionar, la MLS se enorgullece de ser la única fuente verdadera de listados de propiedades y mantiene un enorme monopolio, lo que me gusta llamar la Nave Madre de las listas de hogares.

Cómo ganar próximamente Inicio

Muchos compradores de vivienda, incluida la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez, en realidad no disfrutan negociando para un hogar, créalo o no. Solo quieren comprar una casa. No todos son buenos para negociar ni se preocupan por la presión y la tensión que algunas estrategias de negociación parecen requerir. Agregue a esa mezcla la posibilidad de ofertas múltiples, y realmente puede intimidar a los compradores.Algunos declararán abiertamente que, bajo ninguna circunstancia, desean involucrarse en una situación de oferta múltiple.

La solución es hacer una oferta fuerte por adelantado y luego dejarla descansar. Para empezar, un agente de listas con una lista de próxima aparición podría no permitir exhibiciones hasta que la casa esté en el mercado.

La política de mostrar cero se debe a una variedad de razones, una de las cuales es tratar de no violar ninguna de las normas de la MLS. Muchos agentes de listas creen que el mejor día para listar una casa es el viernes, así que veamos cómo se manejaría ese tipo de lista de próximamente.

• Home se pone "en vivo" en la MLS a la medianoche del jueves, descarga todas las fotos y está listo para la vista de los viernes por la mañana, generalmente cuando los listados se envían automáticamente a los compradores de sus agentes.
• El vendedor tiene una jornada de puertas abiertas programada para el domingo.
• La mayoría de los vendedores no querrán aceptar una oferta hasta después de que la casa haya estado expuesta al mercado durante al menos un par de días, incluida la jornada de puertas abiertas, por lo que no es irrazonable responder a todas las ofertas en domingo, por ejemplo.

Una buena forma de manejar esta situación, entonces, es escribir una oferta el viernes y darle al vendedor hasta la noche del domingo para responder a la oferta.

Puede que te estés diciendo en este momento, espera, eso es una locura. Eso les da tiempo a otros compradores para hacer una oferta que es mejor que mi oferta. Y estarías en lo cierto en esa suposición. Sin embargo, lo que no está pensando es cómo hacer que su oferta sea la oferta más fuerte y más agresiva desde sus inicios.

Con la asistencia del agente de su comprador, probablemente pueda encontrar un precio que sea agradable para usted, y también sea estratégicamente sólido. Pase tiempo con su agente para asegurarse de que la oferta esté limpia, sin errores, y que se haya ofrecido a pagar las tarifas de liquidación que son habituales para su vecindario y tal vez algunas que el vendedor normalmente pagaría. Debe incluir toda la documentación que la mayoría de los vendedores desean ver, como una carta de aprobación previa, comprobante de fondos y, tal vez, una copia de su dinero.

Cuando el vendedor recibe su muy generosa y notable oferta, puede apostar su último dólar a que el vendedor estará pensando en su oferta durante todo el fin de semana. El vendedor incluso podría sentirse tentado de aceptar su oferta allí mismo y, de ser así, mucho mejor. Pero si el agente de listado aconseja al vendedor que espere, y el vendedor opta por esperar a través de la casa abierta, su oferta todavía pesará mucho en la mente del vendedor.

Su oferta será lo primero que piense el vendedor en la mañana y lo último antes de que el vendedor se retire por la noche. Es la naturaleza humana. Cuanto más tiempo piense el vendedor sobre su oferta, su propuesta, más fuerte será la oferta en la mente del vendedor. El vendedor se preocupará de lo que sucederá si no hay otras ofertas y luego se sentirá aliviado cuando el vendedor se dé cuenta de que todavía está esperando y con paciencia al respecto. Su oferta, lo crea o no, casi puede alcanzar el estado de santidad para el momento en que llegue la noche del domingo.

Incluso si otro comprador ofrece más, lo más probable es que el vendedor acepte su oferta bien diseñada, ya que se originó a partir de un comprador de casa tan paciente y dedicado. Puedes llevar este consejo al banco.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.