¿El Banco aprobará mi venta corta?

Pregunta: ¿Aprobará el banco mi venta corta?

Un lector pregunta: "Mi esposo y yo hemos estado tratando de obtener una modificación de préstamo del Bank of America durante casi un año, y seguimos teniendo problemas. El banco finalmente nos dijo que deberíamos intentarlo. hacer una venta corta, pero el banco no nos dirá si aprobarán una venta corta. Mi esposo cree que el banco dirá que no a la venta en descubierto, al igual que nos molestaron con la modificación del préstamo. ¿Cómo sabemos si el banco aprobará nuestra venta corta? "

Respuesta: Muchos vendedores bajo el agua están preocupados de que sus bancos rechacen una venta corta cuando la verdad es que si el vendedor y la propiedad califican, la mayoría de los bancos aprobarán una venta corta. Sin embargo, al igual que con la mayoría de las perogrulladas, a menudo hay excepciones.

¡Cómo los bancos pueden negarse a aprobar una venta corta

A veces los bancos harán demandas poco razonables en una venta corta. A menudo hacen solicitudes increíbles para aprobar la venta corta en función de los requisitos de sus inversores. Esas demandas no siempre tienen sentido.

Sería bueno que el banco lo colocara en la línea y dijera que no quiere hacer la venta corta, pero que sucederá cuando los cerdos vuelen. Los bancos sienten que no le deben ninguna explicación a nadie. Estas son algunas de las formas en que un banco o sus inversores pueden sabotear la venta en descubierto:

• Exija un precio de venta más alto que el que se le otorgará a una tasación.
  Algunos agentes creen erróneamente que los bancos son estúpidos y / o que los agentes de BPO son incompetentes. Pero eso es porque los agentes creen que los bancos se preocupan por el BPO, y que los bancos están diciendo la verdad. Un negociador bancario podría decir que el BPO llegó en $ 200,000 cuando el BPO sugirió un precio de venta de $ 180,000. Sin embargo, un precio de venta de $ 180,000 podría no cubrir las pérdidas del inversionista de la misma manera que lo haría una ejecución hipotecaria.
• El banco o sus inversores pueden exigir que el vendedor ocupe la propiedad.
  Podría haber una cláusula en el PSA que diga que solo las propiedades ocupadas por el dueño serán aprobadas para la venta corta. El negociador del banco podría exigir que el vendedor regrese al hogar, incluso si el vendedor se mudó a otro país para tomar un nuevo trabajo. El negociador podría sospechar que el vendedor no retrocederá, por lo que el negociador no tiene que rechazar la venta en corto: el vendedor lo hará al negarse a mudarse.
• El banco podría exigir una contribución del vendedor que el vendedor no pueda pagar.
  No es inusual que un banco solicite al vendedor dinero adicional, más allá del precio de venta. A menudo, el banco no permitirá que los agentes inmobiliarios o el comprador paguen esa contribución, que puede ser exorbitante. En muchos casos, los bancos solo quieren el dinero del vendedor, como si fuera punitivo.Si el vendedor no lo tiene o no puede tomarlo prestado, el banco no aprobará la venta corta.

Por qué los bancos aprueban ventas cortas

Los bancos están en el negocio de hacer dinero. Los bancos a veces pueden ganar más dinero con una ejecución hipotecaria que con una venta corta. Pero la mayoría de las veces, los bancos quieren minimizar las pérdidas, y considerarán una venta corta en las siguientes condiciones:

• El vendedor proporciona una dificultad documentada.
  Aunque los bancos a veces aceptan una venta corta estratégica, la mayoría de las ventas en corto se aprueban en función de las dificultades financieras de los vendedores y en circunstancias que escapan al control de los vendedores. No espere alejarse con una venta corta aprobada y sin contribución si tiene activos e ingresos disponibles.
• El vendedor ha aceptado una oferta a un precio razonable de un comprador calificado.
  El precio de venta debería estar cerca de las ventas comparables. A veces, el banco contrarrestará la oferta del comprador solo para ver si el comprador pagará más, pero al final, el prestamista del comprador aún debe evaluar la casa al precio acordado. Antes de aprobar la venta en descubierto, el banco puede querer ver la prueba de fondos del comprador y / o una carta de preaprobación, si el comprador está obteniendo financiamiento.

Más que nada, la transacción debe tener sentido para el banco de venta corta. Simplemente porque el valor de un hogar ha disminuido si no hay suficiente razón para que un banco apruebe una venta corta y deje a los vendedores descolgados.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}