Inversión inmobiliaria a través de REIT

Antes del comienzo de la revolución industrial, la riqueza y el poder se medían principalmente en términos de la cantidad de tierra que poseía un individuo o familia. Aunque en el siglo XX aumentó la bursatilización y el consiguiente aumento en la tenencia de acciones y bonos, la inversión inmobiliaria aún puede resultar una opción rentable para aquellos que participan activamente en un programa de asignación de activos o simplemente buscan diversificar su cartera actual.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, pueden ser una forma conveniente para que el inversor promedio obtenga ganancias sin la molestia de la adquisición directa de la propiedad. Es por eso que incluimos este ensayo exhaustivo en nuestra Guía para principiantes sobre inversiones inmobiliarias.

Antes de 1960, solo las personas y corporaciones adineradas tenían los recursos financieros necesarios para invertir en proyectos inmobiliarios importantes, como centros comerciales, parques corporativos y centros de atención médica. En respuesta, el Congreso aprobó la Ley de Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria de 1960. La legislación eximió a estas compañías de propósito especial del impuesto sobre la renta corporativo si se cumplían ciertos criterios. Se esperaba que el incentivo financiero hiciera que los inversores unieran sus recursos para formar compañías con activos inmobiliarios significativos, brindando las mismas oportunidades al estadounidense promedio que estaban disponibles para la élite. Tres años después, se formó el primer REIT.

La legislación original tenía algunos inconvenientes importantes, sin embargo, en el sentido de que requería que los ejecutivos a cargo del negocio contrataran a terceros para proporcionar servicios de administración y arrendamiento de propiedades. Estas restricciones se levantaron en la Ley de Reforma Tributaria de 1986. Trece años más tarde, en 1999, se aprobó la Ley de Modernización REIT.

La ley permite a los REIT formar subsidiarias tributables para proporcionar servicios especializados a los inquilinos que normalmente caen fuera del ámbito de la inversión inmobiliaria. Aunque la ley todavía tiene algunas limitaciones en cuanto a los tipos de servicios que se pueden ofrecer, se espera que la calidad del servicio en las propiedades administradas por REIT mejore significativamente como resultado de su aprobación.

Requisitos para el estado REIT

Según Ralph Block en Investing in REITs: Fideicomisos de inversión inmobiliaria, cada REIT debe aprobar estas cuatro pruebas anualmente para conservar su estado fiscal especial:

1. "El REIT debe distribuir al menos el 90 por ciento de su ingreso gravable anual, excluyendo las ganancias de capital, como dividendos a sus accionistas.
2. El REIT debe tener al menos el 75 por ciento de sus activos invertidos en bienes inmuebles, préstamos hipotecarios, acciones en otros REIT, efectivo o valores del gobierno.
3. El REIT debe obtener al menos el 75 por ciento de su ingreso bruto de rentas, intereses hipotecarios o ganancias de la venta de bienes inmuebles.Y al menos el 95 por ciento debe provenir de estas fuentes, junto con los dividendos, los intereses y las ganancias de las ventas de valores.
4. El REIT debe tener al menos 100 accionistas y debe tener menos del 50 por ciento de las acciones en circulación concentradas en manos de cinco o menos accionistas. "

Además de la prevención de la doble imposición, los REIT ofrecen muchos otros beneficios que incluyen:

Gestión profesional

En la mayoría de los casos, el inversor que compra una propiedad de alquiler se deja a su suerte. Los REIT le permiten al inversionista la oportunidad de que un equipo profesional de bienes raíces administre sus propiedades, conozca la industria, entienda el negocio y pueda aprovechar las oportunidades gracias a su capacidad para recaudar fondos de los mercados de capital. Los beneficios no se limitan a la proeza financiera del equipo de gestión. Los propietarios de REIT no van a recibir llamadas telefónicas a las tres a. metro. para arreglar un inodoro desbordado

Limitación de riesgo personal

REIT puede limitar significativamente el riesgo personal. ¿Cómo? Si un inversor desea adquirir bienes inmuebles, es probable que endeude pidiendo prestado dinero a amigos, familiares o un banco.

A menudo, se le pedirá que garantice personalmente los fondos. Esto puede dejarlo expuesto a una responsabilidad potencialmente devastadora en caso de que el proyecto no tenga éxito. La alternativa es obtener cantidades significativas de capital mediante la reasignación de sus otros activos, como acciones, bonos, fondos mutuos y pólizas de seguro de vida. Ninguna alternativa es ideal.

La compra de un REIT, por otro lado, se puede hacer con solo unos pocos cientos de dólares, ya que los precios de las acciones a menudo son tan bajos, si no más bajos, que las acciones. Un inversor que quiera invertir $ 3,000 en bienes raíces obtendrá las mismas recompensas prorrateadas que aquellos que quieran invertir $ 100, 000; en el pasado, simplemente no era posible obtener este tipo de diversificación en la clase de activos inmobiliarios sin asumir socios o utilizar el apalancamiento.

Liquidez

A diferencia de la propiedad directa, un REIT ofrece liquidez y cotizaciones diarias de precios. Muchos inversores lo confunden con un mayor riesgo. Después de que el inversionista inmobiliario promedio haya adquirido una casa, un edificio de departamentos o una unidad de almacenamiento, se interesa principalmente en las perspectivas futuras de ingresos por alquileres, no en el valor potencial de venta del activo si lo vuelve a poner en el mercado. De hecho, si el inversor posee la propiedad durante veinte años, es probable que haya vivido auges y caídas importantes en el ciclo inmobiliario. En la mayoría de los casos, es seguro suponer que debido a la falta de valor de reventa diario citado, el inversor nunca ha dejado de considerar que su propiedad inmobiliaria fluctúa igual que cualquier acción común (aunque en un grado mucho más pequeño). En este caso , la falta de precio cotizado se confunde con la estabilidad. Como dijo Benjamin Graham en su edición de 1970 de The Intelligent Investor :

"Hubo entonces [durante la Gran Depresión] una ventaja psicológica en la posesión de intereses comerciales que no tenían mercado cotizado.Por ejemplo, las personas que poseían primeras hipotecas sobre bienes inmuebles que continuaron pagando intereses pudieron decirse a sí mismas que sus inversiones habían conservado su valor total, al no haber cotizaciones de mercado que indiquen lo contrario. Por otro lado, muchos bonos corporativos cotizados de calidad aún mejor y mayor fortaleza subyacente sufrieron contracciones severas en sus cotizaciones de mercado, haciendo que sus dueños creyeran que estaban siendo claramente más pobres. En realidad, los propietarios estaban mejor con los valores cotizados, a pesar de los bajos precios de estos. Porque si hubieran querido o se hubieran visto obligados a hacerlo, al menos podrían haber vendido los problemas, posiblemente para cambiarlos por mejores gangas. O podrían lógicamente haber ignorado la acción del mercado como temporal y básicamente sin sentido. Pero es autoengaño decirse a sí mismo que no ha sufrido ninguna contracción en el valor simplemente porque sus valores no tienen ningún mercado cotizado en absoluto. "

En otras palabras, a pesar de que el precio cotizado del REIT puede fluctuar diariamente, la realidad económica de la inversión inmobiliaria directa no es diferente. En esencia, es como si el propietario de un REIT simplemente no recogiera el papel y examinara el precio que le ofreció el Sr. Market. Yendo un paso más allá, esta desventaja percibida es en realidad una de las ventajas de poseer REIT. A diferencia de las propiedades inmobiliarias directas, son un activo líquido que se puede vender con bastante rapidez para recaudar efectivo o aprovechar otras oportunidades de inversión.

Excelentes herramientas para la jubilación o los ingresos por gastos de subsistencia

Una parte importante de la rentabilidad atribuida a la inversión en REIT se debe a los grandes dividendos en efectivo. Debido a que las distribuciones de dividendos de este tipo están gravadas a las tasas del impuesto a la renta personal que históricamente han sido del 39.8% (gracias a los recortes de impuestos de Bush, esta tasa se ha reducido al 35%), el Tío Sam puede tomar una mordida significativa de sus ganancias . Una forma de contrarrestar esto es mantener sus inversiones inmobiliarias en su IRA u otras cuentas de jubilación. Décadas de compuestos libres de impuestos pueden generar cientos de miles de dólares más en ahorros para la jubilación.

Los REIT también son especialmente adecuados para las carteras de jubilación porque el dividendo en efectivo no solo proporciona ingresos sobre los que vivir, sino que establece un piso fantasma para el precio de las acciones. En una caída libre del mercado, por ejemplo, el rendimiento del dividendo eventualmente se volverá lo suficientemente atractivo como para evitar nuevas ventas (asumiendo que el negocio fundamental no está en peligro). Esto puede dar como resultado una mayor estabilidad en tiempos de crisis del mercado.

El término REIT de capital se refiere a una entidad corporativa que se dedica a la adquisición, administración, construcción, renovación y venta de bienes inmuebles. Este tipo de fideicomiso de inversión inmobiliaria ofrece el mayor potencial de recompensa y, como tal, tiende a ser favorecido por los administradores de dinero profesionales. Los REIT de capital a menudo operan en un área específica de especialización. Algunos ejemplos incluyen:

• REITs residenciales
• REITs minoristas
• REITs de oficina e industriales
• REITs de asistencia médica
• REITs de autoservicio
• REITs de hoteles y resorts

REIT residenciales

Este tipo de REIT se especializa en edificios de apartamentos y / u otras propiedades residenciales arrendadas a particulares.El mayor peligro para los REIT residenciales es la construcción dentro de un área geográfica particular durante un entorno económico en declive. En tales casos, donde el suministro aumenta a medida que disminuye la demanda, el equipo de gestión se ve obligado a reducir los alquileres para mantener estables las tasas de ocupación.

Un ejemplo de REIT residencial: comunidades de Avalon Bay
Según Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), conocida por sus comunidades de apartamentos de lujo, "es un fondo de inversiones inmobiliarias que se centra en el desarrollo, el redesarrollo, la adquisición, propiedad y operación de comunidades de departamentos en mercados de alta barrera de entrada a los Estados Unidos. Al 27 de febrero de 2004, la Compañía poseía o tenía participación directa o indirecta en 131 comunidades de departamentos que operaban y que contenían 38, 504 apartamentos en 10 estados y el Distrito de Columbia, de los cuales dos comunidades con 1, 089 apartamentos estaban en reconstrucción. . Además, en esa fecha, AvalonBay poseía o tenía un interés de propiedad directa o indirecta en 11 comunidades en construcción que se espera que contengan un total de 3, 493 apartamentos cuando se completen. También poseía un interés de propiedad directa o indirecta en los derechos para desarrollar 40 comunidades adicionales que, si se desarrollan de la manera esperada, contendrán aproximadamente 10,070 apartamentos.

REITs minoristas

Hay una serie de especialidades en el campo de los minoristas REIT, incluidos centros comerciales y centros comerciales. El beneficio particular para el primero es que los costos de construcción son significativos; medido en decenas o cientos de millones de dólares. Este alto costo de barrera de entrada ayuda a mantener la expansión bajo control, lo que hace que el exceso de oferta sea una preocupación menor.

Un ejemplo de REIT minorista: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation es un fideicomiso de inversión inmobiliaria que posee y opera centros comerciales anclados en supermercados en los Estados Unidos. Al 31 de diciembre de 2003, la cartera de inversiones inmobiliarias de la Compañía incluía 265 centros comerciales en 22 estados con 30. 3 millones de pies cuadrados de área bruta arrendable (GLA) y 92. 2% arrendado. Geográficamente, 19. 6% de su GLA se encuentra en Florida, 19. 5% en California, 16. 8% en Texas, 6. 6% en Georgia, 6. 3% en Ohio y 31. 2% distribuido en otros 17 estados. Regency posee y opera sus centros comerciales a través de su sociedad operativa, Regency Centers, L. P. (RCLP), en la cual la Compañía posee el 98% de las unidades de sociedad operativa. Las actividades de operación, inversión y financiamiento de Regency generalmente son realizadas por RCLP. "- Resumen comercial de Reuter

REIT industriales y de oficina

Históricamente, el sector de oficinas del mercado de inversiones inmobiliarias ha sido el más grande. El inconveniente principal es el hecho de que los alquileres de oficinas normalmente tienen plazos de arrendamiento mucho más largos, lo que significa que en tiempos de disminución de la renta y menor ocupación, los inquilinos que firman contratos de arrendamiento tendrán tarifas más bajas y menos rentables encerradas durante muchos años. Esto también puede ser una bendición, sin embargo, si una propiedad se llena durante un tiempo de escasez y alta demanda.Los REIT de oficina son, como puede imaginarse, altamente cíclicos. Los REIT industriales, por otro lado, tienden a generar un flujo de caja estable y predecible gracias a las altas tasas de renovación del arrendamiento y al bajo gasto de capital y los requisitos de mantenimiento.

Un ejemplo de Office e Industrial REIT: CenterPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust es un fideicomiso de inversiones inmobiliarias que posee y opera principalmente almacenes y otras propiedades industriales en el área metropolitana de Chicago, Illinois. CenterPoint busca crear valor compartido a través de la gestión, inversión, desarrollo y redesarrollo impulsados ​​por los clientes de instalaciones de almacén, distribución, fabricación ligera, transporte aéreo y ferroviarias. La Compañía también desarrolla parques industriales con múltiples instalaciones estratégicamente ubicados cerca de autopistas, aeropuertos y ferrocarriles. Al 31 de diciembre de 2003, el portafolio de inversiones de la Compañía de almacén operativo y otras propiedades industriales consistía en 187 propiedades, que sumaban aproximadamente 34. 4 millones de pies cuadrados, con una base diversa de aproximadamente 284 inquilinos que participaban en una variedad de negocios. Al 31 de diciembre de 2003, CenterPoint había acumulado el control de una gran cartera de tierras que superaba los 3.000 acres, sobre los cuales se podían desarrollar 50. 1 millón de pies cuadrados de bodegas y otras propiedades industriales. "- Resumen comercial de Reuter

REITs de atención médica

Los REIT de atención médica construyen, adquieren y arriendan edificios especializados, tales como hospitales, hogares de ancianos, edificios médicos e instalaciones de vida asistida. Este sector REIT es bastante inmune a la recesión, aunque dependen en gran medida de la salud financiera del arrendatario, que a su vez depende de los reembolsos médicos proporcionados por el gobierno de los EE. UU. El cambio federal en la política de salud obviamente tendría un efecto significativo en los REIT de atención médica.

Un ejemplo de salud REIT: Health Care REIT, Inc.
"Health Care REIT, Inc. es un fondo de inversión de inversión inmobiliaria (RIET) que invierte en centros de salud, principalmente en enfermería especializada y centros de vida asistida en los Estados Unidos. La compañía también invierte en instalaciones de atención especializada. Durante el año que terminó el 31 de diciembre de 2003, la Compañía tuvo inversiones en 328 instalaciones ubicadas en 33 estados y administradas por 47 operadores diferentes. La cartera incluía 219 instalaciones de vida asistida, 101 centros de enfermería especializada y ocho centros de atención especializada. En octubre de 2003, la Compañía vendió su inversión en Atlantic Healthcare Finance L. P. "- Resumen empresarial de Reuter

REIT de autoconsumo

El sector REIT de almacenamiento propio es algo resistente a la recesión. Más sorprendente es el hecho de que los clientes corporativos constituyen una parte importante de los alquileres de almacenamiento. Las barreras de entrada son significativamente más bajas que otros tipos de REIT debido a la menor cantidad de capital necesario para construir una instalación de almacenamiento.

Un ejemplo de Self Storage REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. es un fideicomiso de inversión inmobiliaria autoadministrado y autogestionado que adquiere, posee y maneja propiedades de auto almacenamientoA partir del 1 de marzo de 2004, tenía 265 propiedades propias y / o administradas de almacenamiento que consistían en aproximadamente 15.5 millones de pies cuadrados rentables netos, ubicados en 21 estados en el este y medio oeste de los Estados Unidos, Arizona y Texas. Sovran Self Storage administra 11 de estas propiedades para Locke Sovran I, LLC, una empresa conjunta no consolidada que pertenece en un 45% a la Compañía. A partir del 1 de marzo de 2004, todos menos dos de sus propiedades llevaron a cabo negocios bajo el nombre comercial Uncle Bob's Self-Storage. Las instalaciones de almacenamiento de la empresa ofrecen un espacio de almacenamiento cerrado, asequible y de bajo costo para usuarios residenciales y comerciales mes a mes. Todas las propiedades tienen un administrador de la propiedad en el lugar durante el horario comercial. Los clientes tienen acceso a sus áreas de almacenamiento durante el horario comercial, y algunos clientes comerciales tienen acceso las 24 horas. "- Reuter's Business Summary

Hotel & Resort REITs

En el mundo de la inversión inmobiliaria, el sector hotelero y turístico es el que está más estrechamente vinculado a la economía en general. Cuando los tiempos son malos, las personas viajan menos por negocios y placer, llegando directamente al corazón de los resultados de estas compañías. Como resultado, los inversionistas en los REIT de hoteles deben preocuparse no solo por la sobre construcción, sino también por las perspectivas económicas del área geográfica en la que se encuentra el hotel o resort, así como también de todo el país.

Un ejemplo de Hotel y Resort REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties es un fideicomiso de inversión inmobiliaria autoadministrado y autoadministrado que compra, posee y alquila principalmente hoteles lujosos y de servicio completo ubicados en convención, resort y grandes mercados de negocios urbanos. Al 31 de diciembre de 2003, la Compañía tenía participaciones en 17 hoteles con aproximadamente 5,600 habitaciones / suites ubicadas en 10 estados y el Distrito de Columbia. Los operadores hoteleros independientes administran los hoteles. Sustancialmente todos los activos de la Compañía son mantenidos por, y todas sus operaciones se realizan a través de LaSalle Hotel Operating Partnership, LP. La Compañía es el único socio general de la sociedad operativa con una propiedad aproximada del 98. 3% al cierre del año fiscal 31 de octubre de 2003. El restante 1. 7% pertenece a otros socios limitados. "- Resumen empresarial de Reuter

¿Por qué los REIT venden propiedades

Si el propósito de un REIT es adquirir y obtener ganancias de las inversiones inmobiliarias, ¿por qué algunos equipos de administración elegirían vender propiedades? Al igual que la mayoría de los buenos negocios, es recomendable que los REIT revisen periódicamente su cartera de propiedades y decidan qué activos generarán flujos de efectivo menores a la media en los próximos años. El producto de la venta de estas propiedades se puede reinvertir en oportunidades con perspectivas más altas o se puede usar para fortalecer el balance (por ejemplo, reducción de la deuda) o aumentar la riqueza de los accionistas a través de un programa de recompra de acciones. Los inversores deben darse cuenta de que el objetivo principal de cualquier corporación exitosa debería ser aumentar la riqueza de los accionistas, no solo seguir haciendo negocios sin pensar.

Uso de REIT para diversificación y programas de asignación de activos

La inversión inmobiliaria ofrece una alternativa atractiva a las acciones comunes, los bonos y la inversión en fondos mutuos. Sin embargo, aquellos inversores que tengan en cuenta la diversificación deben recordar que no es suficiente comprar algunos REIT y llamar a su cartera diversificada. En cambio, el inversor debe asegurarse de que los REIT que adquiera representen un grupo diverso de propiedades geográficas y sectoriales. Para el inversor defensivo, es mucho más seguro poseer varios REIT de apartamentos, oficinas, industrias, almacenes y centros de salud de Nueva York a California bajo diferentes equipos de administración de lo que sería comprar solo una empresa de self-storage con sede en Pennsylvania.

REIT hipotecarios

Una hipoteca REIT es una compañía que se especializa en suscribir, adquirir y mantener obligaciones de deuda garantizadas por propiedades inmobiliarias. Los REIT hipotecarios son esencialmente carteras de préstamos en contraposición a la propiedad del activo, como es el caso de sus contrapartes en acciones.

REIT híbridos

A REIT se lo denomina híbrido cuando tiene componentes de capital e hipotecarios. Aunque no son tan favorecidos por los asesores de inversiones como los REIT de capital puro, siguen siendo alternativas de inversión atractivas.

Resumen: Ventajas de invertir en bienes inmuebles a través de REIT

• Evitar la doble imposición, lo que permite que se acumule más capital del inversor.
• Equipo de gestión profesional y dedicado, responsable de la operación diaria del negocio, que proporciona al inversor experiencia más allá de su propia base de conocimiento.
• A diferencia de los bienes inmuebles que el inversor posee directamente, los REIT son un activo líquido que se puede vender con bastante rapidez para recaudar efectivo o aprovechar otras oportunidades de inversión.
• Utilizando REIT, los inversores con solo unos pocos miles de dólares disponibles pueden diversificar sus tenencias entre diversas áreas geográficas y especializaciones de propiedades. En el caso de la propiedad directa, esto no sería viable financieramente a menos que el inversionista tomara un apalancamiento excesivo o socios comerciales.
• Los REIT pueden aprovechar los mercados de deuda y acciones y recaudar fondos para aprovechar las oportunidades cuando surjan.
• Los REIT tienen una menor correlación con las acciones que muchas otras clases de activos, lo que brinda estabilidad a la cartera para aquellos que tienen una estrategia activa de asignación de activos.
• Los altos dividendos en efectivo relativos al mercado tienden a establecer fondos fantasmas para los precios de las acciones REIT, a menudo evitando que caigan tan lejos como las acciones ordinarias en los mercados bajistas.

Una advertencia final sobre los REIT

El inversionista siempre debe recordar que los REIT no solo representan una pila de activos inmobiliarios. Son en sí mismos un negocio en marcha y deben ser evaluados y analizados como tales.