Cómo administrar ofertas múltiples de vivienda competitiva

A menudo, un fenómeno que se discute con frecuencia ocurre cuando los compradores de vivienda deciden escribir una oferta de compra. Así es como va:

Digamos que has estado buscando casa por semanas. Observa que una casa ha estado a la venta casi seis meses sin ninguna oferta. Te imaginas que la casa es demasiado cara, y es posible que tengas razón. Pero ve a verlo de todos modos. Te enamoraste.

Es el hogar perfecto para usted, y cree que puede obtener un excelente precio porque el vendedor está indudablemente desesperado por una oferta.

Este es tu día de suerte. Entonces, sacas el talonario de cheques, escribes un depósito de depósito y firmas el contrato de compra. El agente de su comprador luego entrega la oferta al agente del vendedor.

Esa noche estás soñando con el hogar. Da vueltas y vueltas, pensando cómo organizarás tus muebles, de qué color puedes pintar el dormitorio. A la mañana siguiente, su agente llama para decir que la casa se ha vendido a otra persona.

¿Cómo pasó eso? Estás asombrado, luego enojado, y más tarde, deprimido. Usted se pregunta si el vendedor tenía un comprador en su bolsillo trasero todo el tiempo. Odias a ese agente. ¿Cómo te engañaron?

No lo estabas. Lo que generalmente ocurre, y no puedo explicar por qué, es el momento en que desea comprar una casa, al igual que otras tres personas. Es extremadamente común que el vendedor de una lista obsoleta y desatendida reciba repentinamente dos, tres o más ofertas, todas a minutos de distancia.

Consejo: Cuando encuentre una casa para comprar, escriba su oferta inmediatamente. Pídale a su agente que llame al agente del vendedor para averiguar si ha habido exhibiciones recientes y si alguien más podría estar escribiendo una oferta.

Ofertas múltiples en los mercados del vendedor

A veces, los compradores de viviendas se preguntan si vale la pena intentar competir contra otros compradores en el mercado de vendedores. Cuando hay muy poco inventario en el mercado, no es inusual que un vendedor reciba 20 ofertas. Casi siempre es una buena idea escribir una oferta de todos modos.

Les digo a los compradores que alguien será la oferta ganadora, ¿por qué no puede ser esa persona? Puede. Aquí hay algunos consejos para hacer que su oferta de compra supere a la del resto:

• Envíe un depósito grande de Earnest Money.

  Las ventas de casas pendientes a veces explotan. A muchos vendedores les preocupa que una vez que se comprometan con una oferta, los compradores ganadores puedan retirarse de la transacción o incumplir el contrato después de que todos los demás compradores hayan desaparecido. El depósito de devengo es parte de su pago inicial. Al aumentarlo por encima de los límites normales, le está mostrando al vendedor que usted es serio acerca del cierre. Solo le está ofreciendo al vendedor más dinero un poco más temprano que tarde, pero lo dice todo.

• Mostrar a los vendedores que está calificado .

  Casi todas las ofertas múltiples irán acompañadas de una carta del prestamista.Para destacar, pida a su prestamista una carta de preaprobación de préstamo, que es diferente a una carta precalificada. Estar preaprobado te convierte en un comprador más fuerte a los ojos del vendedor.

• Dé a los vendedores tiempo para mudarse .

  La posesión del comprador suele ser un punto pegajoso. Ya es bastante difícil hacer malabares con cierres múltiples si está vendiendo y comprando simultáneamente, y aún más difícil si los vendedores hacen lo mismo. Reduzca la holgura de los vendedores dándoles de dos a tres días para mudarse después del cierre, sin esperar una compensación.

• Acortar o renunciar a algunas contingencias .

  Según la ley federal, tiene 10 días para realizar inspecciones debido a la pintura a base de plomo, a menos que renuncie a ese derecho por escrito. Siempre obtenga una inspección de la casa, pero ajuste el período de tiempo. Si su préstamo es sólido, renuncie a la contingencia de aprobación del préstamo. Hable con su agente acerca de ventas comparables para decidir si desea renunciar a una contingencia de tasación.

• Oferta para cerrar la brecha entre la evaluación y el precio de venta .

  Si tiene un poco de dinero extra y piensa que la casa podría no valorar el precio que está ofreciendo y el vendedor lo sabrá, ofrezca pagar la diferencia en efectivo.

• Escriba su mejor oferta .

  En un mercado de vendedores, no esperes negociar. Ofrezca su precio más alto. El precio que puede pagar si se rechaza su oferta. Haz tu mejor esfuerzo! Hazlo atractivo, tal vez un poco más alto que el precio de lista. Pídale a su agente un análisis de mercado comparativo para determinar los precios. A veces los vendedores establecen un precio deliberadamente por debajo de las ventas comparables en un esfuerzo por generar ofertas múltiples, por lo que pagar un poco más no significa necesariamente que está pagando un valor superior al del mercado.

Ofertas múltiples en mercados de compradores

En los mercados de compradores, la oferta ganadora en una situación de oferta múltiple a menudo es inferior al precio de lista. El número de ofertas múltiples generalmente es considerablemente menor, lo que significa que podría estar compitiendo contra un comprador en lugar de 20. Aquí hay sugerencias para competir:

• Venda primero su hogar que sale.

  Si se está mudando y tiene una casa para vender, no compre antes de vender. Si es un comprador de vivienda por primera vez, es posible que ya tenga la ventaja sobre un comprador que necesita vender antes de comprar. Si una oferta contiene una contingencia de venta, el vendedor gravitará hacia la oferta sin una contingencia para vender.

• Juega bonito .

  No le pida al vendedor que le dé artículos personales. No espere que el vendedor pague sus costos de cierre. Averigüe qué artículos paga habitualmente el vendedor y ofrezca pagar algunos, como pólizas de título, tasas de custodia, tarifas de transferencia. Pídale a su agente que se haga amigo del agente del vendedor porque a veces los vendedores rechazan las ofertas según lo que el agente del vendedor tenga que decir sobre su agente.

• Averigüe lo que es importante para el vendedor .

  Pídale a su agente que averigüe los botones activos de la transacción. Estas podrían ser las solicitudes del vendedor o las expectativas del agente de cotización: pregunte qué va a cerrar el trato y dárselo. Tal vez sea un cierre rápido. Tal vez es un período de custodia más largo de lo habitual.

• Comparta el amor .

  La mayoría de los vendedores tienen un vínculo emocional con su hogar y desean ver que caiga en manos de un comprador aceptable. Se ese comprador aceptable. Escriba al vendedor una breve carta explicando por qué ama el hogar y por qué merece ser elegido como la oferta ganadora. Sé cursi pero sincero.

• Prepárese para una Contraoferta .

  Puede escribir la mejor oferta, y es probable que un agente de listados competente le aconseje al vendedor que responda todas las ofertas múltiples, incluso en el mercado de compradores. En California, por ejemplo, los vendedores no necesitan hacer contraoferta idéntica. Cada uno puede ser diferente. Además, el vendedor se reserva el derecho de elegir o rechazar múltiples contra ofertas aceptadas.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.