Mejor para comprar una venta corta o una ejecución hipotecaria?

Esperar una respuesta en una venta corta puede ser frustrante. Una venta corta ocurre cuando el prestamista del vendedor acuerda aceptar menos que su saldo impago de la hipoteca para facilitar una venta entre el vendedor y el comprador, y los bancos tardan mucho tiempo en decidir.

Algunos compradores de venta corta esperan seis meses o más por una respuesta. Más de la mitad de las veces, la respuesta es "No, y no dejes que la puerta te golpee al salir".

Los precios de lista de venta en corto no son reales

Los compradores se sienten atraídos por las ventas en corto por dos razones.

El precio de lista es atractivo y creen que el vendedor está desesperado. Sin embargo, ninguna de esas creencias es necesariamente verdadera.

Como no todas las casas de venta a corto están en ejecución hipotecaria, no todos los vendedores están desesperados. Por otra parte, los vendedores a menudo establecen el precio de lista de manera poco realista, con la esperanza de que los compradores se unan a esa lista como polillas a una llama.

Ventas cortas aprobadas

La forma en que un agente de listados descubre qué tan bajo irá el banco es si ya se ha aceptado una oferta y el comprador se retira. Solo entonces el agente puede comercializar el listado como una venta corta aceptada porque los bancos rara vez revelan un precio final por adelantado.

Con una venta corta preaprobada, la espera de los nuevos compradores se acorta dramáticamente. Por lo general, aproximadamente al momento en que los primeros compradores se van, los documentos de los vendedores ya han sido enviados al prestamista, y es posible que el prestamista haya estado a punto de emitir la carta de aprobación de venta corta. Los documentos faltantes en este momento son la oferta de los nuevos compradores y las calificaciones de los préstamos.

Negociaciones de venta corta

Los vendedores pueden aceptar cualquier tipo de oferta de compra que se les ponga a la firma, pero no es vinculante a menos que el banco del vendedor apruebe la oferta. No importa qué estipulaciones haya en la oferta si el banco no las acepta. Su verdadera negociación no le corresponde al vendedor; le corresponde al negociador del banco.

Los bancos confían en las evaluaciones de escritorio y los BPO de terceros (opiniones de precios de intermediarios) para determinar el valor. Si bien los bancos no quieren llevar a cabo una ejecución hipotecaria, también desean un valor de mercado justo. Depende del agente del listado proporcionar ventas comparables y corroborar el precio presentado por el comprador.

¿El precio es más bajo después de una ejecución hipotecaria?

Si un comprador debe esperar a que la propiedad pase por la ejecución hipotecaria y ser transferido al banco depende de si el hogar tiene múltiples ofertas. Si más de un comprador ha enviado una oferta, lo más probable es que gane la oferta más alta y más calificada.

Si el comprador es el único oferente y el banco está respondiendo negativamente o, lo que es peor, no lo hace del todo, podría ser mejor para el comprador esperar la ejecución hipotecaria.Tampoco hay garantía de que un banco no rechace ofertas múltiples, especialmente si ninguna es lo suficientemente alta.

A veces los bancos no son razonables y terminan disparándose en el pie. He tenido varios listados en los que los bancos se negaron a aceptar ofertas de venta corta solo para obtener el título del hogar a través de una ejecución hipotecaria, que luego se vendió por decenas de miles menos.

Puede obtener una pista sobre lo que podría hacer el banco si observa las ofertas de apertura que se publican en caso de que una casa esté en ejecución hipotecaria.

A menudo, los bancos publicarán una oferta mínima para la subasta. Si esa oferta mínima es la cantidad adeudada al banco, eso le dice a una persona razonable que el banco no vende la casa a nadie en la subasta. Porque una persona razonable no quiere pagar el saldo adeudado de la hipoteca o esa persona simplemente pagaría la hipoteca y compraría la casa al vendedor. No se desanime si el banco rechaza su oferta de venta corta. Se inteligente. Presente nuevamente esa oferta, y es posible que obtenga un negociador diferente. El agente de listado podría presentar documentación revisada en nombre del vendedor que podría alterar la forma en que el banco examinará el archivo de venta corta.

Si nadie más presenta una oferta más alta, y si no lo hizo, ¿por qué alguien más? - eventualmente el banco pondrá la casa en venta como REO.

Observe que reaparezca en el mercado como una casa propiedad del banco. Si el precio es razonable en ese punto, cómprelo del banco. Al menos los compradores de viviendas de propiedad del banco están relativamente seguros de que sus transacciones se cerrarán dentro de los próximos 30 días, y muy probablemente a un precio mucho más bajo.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}