¿Cómo funcionan los Esquemas Flipper de Bienes Raíces?

Pregunta:

"Estamos comprando una casa de propiedad del banco que nuestros bienes raíces dice que estuvo involucrada en la inversión. Mi esposo está preocupado de que esto se vuelva contra nosotros, pero creo que está detrás de nosotros ya que el banco ahora es dueño de la casa. ¿Cómo funcionan los sistemas de flipper de bienes raíces? "

Respuesta:

Tiene razón. Si la casa se volteó y regresó al banco, el plan de volteo no lo involucrará. De hecho, probablemente esté comprando esta casa de propiedad del banco a muy buen precio.

Por ejemplo, los clientes compraron una ejecución hipotecaria en el área de bolsillo de Sacramento el otoño pasado. Se había vendido originalmente por $ 50,000 más que el precio de lista y se había alquilado antes de que el banco realizara la ejecución hipotecaria. Después de verificar el historial de transacciones, parecía que el agente, que también era el agente hipotecario, probablemente obtuvo una evaluación exagerada. Vendió la casa a un pariente que luego la alquiló y nunca hizo un solo pago. Los compradores recogieron esta casa por casi la mitad de su precio de venta original y muy por debajo del valor de mercado.

Para mayor protección, asegúrese de obtener una póliza de seguro de título para proteger sus intereses en esta casa, pero una vez que se transfiere el título al banco a través de una escritura fiduciaria en una ejecución hipotecaria, se eliminan todos los gravámenes .

Hay muchas maneras en que un plan de volteo puede funcionar. El ejemplo anterior ilustra una forma de hacerlo, pero hay otras estafas perpetradas en el sector inmobiliario, una de las cuales involucra compradores de paja: un comprador que no es el verdadero comprador.

Planes de Flipper con compradores de Straw

No todas las casas de flipper involucran esquemas. Por ejemplo, comprar una casa de flipper a un inversor que compró una herramienta de reparación e hizo mejoras es común en algunos vecindarios, y es muy probable que el inversionista no haya incumplido ninguna ley. Las aletas obtuvieron una mala reputación a lo largo de los años, debido a que algunos corredores y agentes hipotecarios estaban en connivencia con inversores de mala reputación.

Esta es una de las formas en que funcionaron los esquemas de volteo:

• Partes involucradas
  Voltear involucró a cuatro partes: el tasador, el inversionista (o el agente de bienes raíces), un corredor hipotecario y un comprador informal: los cuatro se conocían entre sí.
• Inversionista
  El inversionista haría un trato con un vendedor para comprar la casa a un precio de ganga en el sótano. Típicamente, el vendedor no estaba involucrado en el plan de volteo, sino que era una víctima.
• Comprador de Straw
  El inversor pagaría entonces unos miles para atraer a un comprador de paja a comprar la casa a un valor mucho más alto que el valor de mercado. El comprador de paja generalmente tenía una buena calificación crediticia pero ingresos insuficientes.
• Tasador
  El tasador recibió instrucciones de tasar la casa a su valor inflado y presentar la tasación falsa al corredor hipotecario.
• Agente hipotecario
  El agente hipotecario empaquetó el préstamo para el comprador informal, confiando en "ingresos declarados", que son ingresos declarados por cuenta propia, no verificados, y el trato se cerró.
• Las ganancias
  El comprador, el tasador, el agente hipotecario y el inversor de paja dividieron los ingresos entre ellos, y la mayor parte de los beneficios se destinaron al bolsillo del inversor o del agente.
• Reventa de propiedades
  El inversor puso la casa en el mercado y la vendió a un comprador real, dejando que el comprador de paja le firme la escritura al nuevo comprador. Típicamente, el nuevo comprador tampoco mostró ingresos suficientes, el mismo corredor de hipotecas calificó al comprador.
• Ejecución hipotecaria
  Unos meses después del cierre, el nuevo comprador entra en mora en el préstamo. En este momento, las fiestas originales se han ido, y el hogar va a la ejecución hipotecaria.

Debido a la extensión de este tipo de volteo, los reguladores se han reprimido. Las evaluaciones se examinan de cerca y los prestamistas han ajustado las pautas para los préstamos. El FBI también supervisa de cerca el fraude hipotecario.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}