Buscando listados de venta corta en MLS

Pregunta: ¿Cómo puedo encontrar ventas cortas?

Un lector pregunta: "¿Cómo puedo encontrar ventas en línea en línea a partir de listados de la MLS? Algunos de los anuncios dicen que es una venta corta, pero aún no lo son definitivamente las ventas en corto. Sé que mi agente puede averiguar qué son ventas a corto. ¿Esta información no está disponible para el público? "

Respuesta: Cada sistema de MLS es diferente, por lo que las listas de ventas cortas no siempre son evidentes. Parece haber un movimiento hacia la identificación de listados de venta corta debido a disputas de comisiones.

Cuando los agentes luchan por el dinero, los sistemas a menudo se ponen en marcha inmediatamente para evitar conflictos. Los agentes a menudo pelean con otros agentes por dinero. Es una batalla común.

¿Qué es una venta corta?

Las ventas en corto tienden a ocurrir cuando los valores de propiedad caen o se obtienen valoraciones infladas para comprar, lo que hace que la propiedad valga menos que el monto de su hipoteca. Esto significa que cuando un vendedor entra en un contrato de compra para vender por un monto menor que el saldo de la hipoteca actual de la casa, si el vendedor no está trayendo dinero para cerrar, el prestamista debe aprobar la venta en descubierto. Esto se debe a que el prestamista está sufriendo una pérdida para permitir un pago inferior al monto adeudado.

Una venta corta también puede ocurrir si simplemente no hay suficiente dinero para pagar todos los costos de la venta y la hipoteca. Es posible vender una casa por más que la hipoteca y, sin embargo, la venta será corta porque no hay suficiente dinero de los ingresos para pagar todos los costos que el vendedor debe soportar para vender.

Generalmente, las ventas cortas no son gangas para un comprador. No siempre significa que el comprador está comprando la propiedad en el mercado, y puede tomar mucho tiempo cerrar, si se cierra, entre una serie de otras razones. No todos los prestamistas aprobarán todas las ventas en descubierto, y muchos precios de venta en corto que se anuncian no son un precio real.

Son conjeturas sobre lo que se necesita para vender la casa.

Cuanta más experiencia posee un agente para realizar ventas en corto, más probable es que el precio sea razonable y aceptable para un prestamista. Algunos agentes simplemente hacen los precios y luego se sienten decepcionados cuando se les niega la venta corta.

Disputas de la Comisión de venta corta

El problema surge cuando un agente realiza una cotización en una vivienda que todavía no está en mora, lo que significa que el vendedor aún realiza pagos al prestamista. Durante el término del acuerdo de listado, si se presenta un Aviso de Incumplimiento, esto podría cambiar los términos del listado. Ahora se convierte en una lista de venta corta, sujeta a la negociación de la comisión por parte del prestamista.

En la MLS de Sacramento, nuestras reglas establecen que los comentarios de los agentes, aquellos que el público no puede ver, deben contener verborrea que especifique específicamente la venta y está sujeta a la aprobación del prestamista y cómo variará, si la hay, en la comisión. ser dividido.Esto se debe a que el listado podría especificar una cantidad y el prestamista podría aprobar una cantidad diferente.

Algunos prestamistas descuentan la comisión, pagando menos de lo que un vendedor pagaría. Un agente de listado no incluyó palabras con respecto a una comisión reducida. Mientras estaba en custodia, el agente del comprador insistió en que su correduría tenía derecho a la tarifa que originalmente figuraba en la MLS.

El agente de listado terminó dando una gran parte de su comisión al agente del comprador.

Encontrar listados de venta corta

La mayoría de las ventas en corto las enumeran los agentes inmobiliarios. Encontrará estos listados en sitios web locales y en los feeds de MLS a varios sitios. Algunos prestamistas se han quejado de la publicidad que identifica el hogar como una venta corta, porque los prestamistas sienten que los pone en desventaja cuando se trata de precios en el hogar. Ellos están en lo correcto. Un comprador generalmente ofrece menos cuando se anuncia como una venta corta.

Si tiene acceso a los términos de búsqueda, primero vea dónde aparece el término venta corta. Puede estar bajo "modificador de estado" o puede estar contenido en los comentarios de marketing. Elija ese campo como su término de búsqueda.

Lea la lista cuidadosamente. Es posible que esté buscando una venta corta contingente, lo que significaría que la casa no está a la venta o que solo se considerará una oferta de respaldo.

Si ves la palabra "contingente", esa sería tu clave. Además, tenga en cuenta que ciertos sitios web populares pueden contener listados identificados como preforeclosure. Estas no son ventas cortas y no están en venta.

Los agentes generalmente se deslizan en palabras que identifican el listado como una venta corta. Busque los siguientes términos:

• Sujeto a la aprobación del banco.
• Preforeclosure
• Aviso de incumplimiento
• Bríndele al banco tiempo para responder.
• Preaprobado por el banco.
• Dirigido a subasta

Ante todo, contrate a un agente que tenga experiencia en el manejo de ventas en corto y le pueda informar sobre los procedimientos, incluidas las aduanas locales en su área. Si tiene preguntas legales, solicite asesoramiento y orientación a un abogado.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.