Valores estimados de Zillow

Los clientes me han preguntado tantas veces sobre las estimaciones de valor de Zillow que imagino que todos se han preguntado si Zillow es exacto con su Zestimate. Creo que lo primero que debes entender es lo que Zillow no es. Zillow no está en bienes raíces. No conozco ningún agente de bienes raíces que trabaje en Zillow (todavía no de todos modos). No es un servicio público como una biblioteca. Zillow es un sitio web de negocios, establecido para atraer a los ojos que quieren mirar a los hogares y, a su vez, vender publicidad a los profesionales de bienes raíces.

Zillow basa muchas conclusiones en las opiniones formadas al observar los datos recopilados de diversas fuentes. Todos tienen una opinión sobre algo. Usted puede estar de acuerdo o en desacuerdo. Las opiniones no son hechos. Si Zillow tenía su dedo en el pulso del mercado a través de su propia bola de cristal especial, Zillow habría predicho el colapso del mercado de la vivienda, y eso no sucedió. De hecho, Zillow recién comenzaba cuando el mercado comenzó a desmoronarse.

Es como la analogía dada por Randolph Duke en la película de 1983 Eddie Murphy Trading Places , en la cual el personaje de Duke explica que si el mercado sube o el mercado baja, los corredores de productos básicos (y, sí, incluso compañías como Zillow) seguirán ganando dinero.

Comprensión del Zestimate de Zillow

Zillow adquirió datos al fusionar toda la información sobre la vivienda que podría encontrar. Amalgamating es una palabra elegante para mezclar y combinar datos de varias fuentes en una sola fuente.

Hecho correctamente, amalgamar puede crear un monopolio. Pero no nos adelantemos. Existen muchos programas computarizados que pueden pronosticar el valor de un hogar. Incluso los agentes inmobiliarios usan programas computarizados, pero la diferencia es que los agentes inmobiliarios no dependen de esos programas ya que, por ejemplo, uno puede ver la inteligencia artificial.

Todavía no llegamos a eso.

Al menos por ahora, Zillow no puede predecir cómo se sentirá un comprador cuando entre a la casa. Zillow no puede decirle si el interior ha sido actualizado, si la manufactura es superior, o si los materiales utilizados son inferiores, o si una escuela a la vuelta de la esquina tiene un valor menor de casas que dan al campo de fútbol, ​​o cualquier otro número de factores que los agentes de bienes raíces y tasadores usan cuando conocen el vecindario y han inspeccionado la casa en persona.

Cómo los agentes llegan a una estimación de valor

No hablo en nombre de todos los agentes de bienes raíces, pero he estado en el negocio por más de 40 años y poseo un nivel adecuado, si no superior al promedio, de competencia. Cuando empiezo a evaluar una propiedad, lo primero que hago desde mi computadora es estudiar la casa desde un satélite en Google. Noto si da marcha atrás a una calle concurrida, la proximidad a propiedades comerciales o autopistas, el tamaño de otras casas cercanas, la vegetación y el paisaje, su orientación al sol y, si tengo suerte, podría haber una foto de el exterior más una escena callejera.

También corro dos conjuntos de valoración automatizada. Una es a través de Realist, una compañía propiedad de CoreLogic, que está centrada en datos de todas las ventas, incluida la MLS, y tomará en consideración las ventas de viviendas que varían en un 25% o menos en configuración y tipo, incluidos otros parámetros que establezco manualmente.

La otra valoración automatizada se basa también en las ventas obtenidas directamente de MLS y calculadas en base a pies cuadrados, incluidos los valores alto, bajo, medio y promedio de todos los listados vendidos, pendientes y activos. Esos dos valores solos a menudo son muy diferentes entre sí, pero, si los utilizo en conjunto, puedo llegar a un rango de valor, generalmente no más de un 5% de diferencia. Pero eso no es suficiente para establecer valor.

Armado con esa información, inspecciono la casa y la miro a través de los ojos de un comprador, cómo la verá un tasador y dónde tenemos que estar posicionados frente a la competencia para dirigir el tráfico a la casa. No es inusual para mí ingresar a una casa con un acuerdo de listado preparado en mano y terminar cambiando manualmente el precio de listado después de ver la casa. La automatización no toma el lugar de la evaluación personal.

Zestlow Zestimate of Value Accuracy

Zillow nunca afirma ser 100% exacto todo el tiempo o incluso 80% exacto la mayor parte del tiempo en todas las áreas. Si todas las casas dentro de un radio de seis cuadras son muy similares entre sí, por ejemplo, una subdivisión suburbana, llena de casas construidas alrededor del mismo año, aproximadamente del mismo tamaño y con comodidades idénticas, una estimación de Zillow será mucho más precisa, quizás dentro del 10%, porque no hay suficientes variaciones específicas para deshacerse de él. Otras veces, no será tan cercano en absoluto.

Hice cuatro casas típicas que he vendido personalmente para compararlas con un Zestimate. Una propiedad es dos casas en un lote en Midtown Sacramento, ubicado en una calle concurrida cerca de las vías del tren y cerca del ruido de la autopista, frente a una propiedad comercial. Zillow estimó el valor de esa casa en $ 380, 733, pero se vendió a $ 349, 000, después de casi 6 meses en el mercado, con mucha exposición. La estimación de Zillow fue aproximadamente un 9% demasiado alta.

El segundo hogar era un paseo marítimo personalizado en el área de bolsillo de Sacramento. Zillow valoró esa casa en $ 983, 097. Vendió a $ 1, 085, 000, que fue 10% más que la estimación de Zillow. Si los vendedores hubieran confiado en la estimación de Zillow, habrían perdido más de $ 100, 000, lo cual no es un cambio pequeño.

El tercer hogar fue una casa reconstruida en un área exclusiva de Davis, California, cerca de la Universidad de Davis. Zillow valoró esa casa a $ 1, 230, 563, pero se vendió por $ 1, 495, 000, y por dinero en efectivo, no hubo financiamiento involucrado. Ese Zestimate era más de un 20% demasiado bajo.

La cuarta casa era una casa frente al lago en Elk Grove, California. Una vez más, la estimación de Zillow fue demasiado baja, a $ 488, 711, y se vendió por 16% más, que incluía una tasación del prestamista del comprador, a $ 565, 500.

El Zestimate está formulado para ofrecer a los visitantes del sitio web un rango de valor.No pretende reemplazar una valoración ni la opinión de valor de un profesional inmobiliario. Siempre echo un vistazo a los valores de Zillow antes de visitar un vendedor porque sé que el vendedor está mirando esos valores. No porque haya valor para mí como profesional en la estimación. Los agentes inmobiliarios no usan Zillow para valorar un hogar.

Me doy cuenta de que algunos agentes les dirán a sus clientes que miren el precio en Zillow para justificar el buen trato que están obteniendo al comprar una casa, siempre que el Zestimate sea mucho más alto que el precio de venta real. Es un uso selectivo con agentes. Cuando el precio sea ventajoso, podrían usarlo. Incluso los bancos no conocen nada mejor, por lo que en una situación de venta corta, por ejemplo, cuando la oferta es más que un Zestimate, un agente de venta corta podría apuntar al Zestimate para el banco de venta corta.

Sin embargo, Zillow ofrece mucho más para el consumidor que el aspecto Zestimate. Creo que las personas se obsesionan tanto con la Zestimate que pasan por alto la abundante cantidad de información en ese sitio web que incluye hechos reales, datos pertinentes, ventas comparables y datos demográficos del vecindario, todo lo cual puede ser invaluable para cualquier comprador u hogar por primera vez. vendedor en una transacción de bienes raíces.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.

Descripción completa: Elizabeth Weintraub también es una agente Premier de Zillow