Vendedor Los créditos del comprador no siempre son un crédito

Si un HUD-1 no era complicado antes, es peor después de que las regulaciones de TRID descargaran HUD a favor de declaraciones de cierre y cómo aparecen los créditos del vendedor. No son solo los compradores de viviendas quienes no comprenden las declaraciones finales con créditos, sino también los empleados del banco, quienes luchan. Especialmente un banco de venta corta que necesita aprobar el estado de cierre. El formulario es tan intrincado y horrible que muchos funcionarios de custodia se han encargado de proporcionar una hoja de trabajo de red, solo para que todas las partes de una transacción de bienes raíces puedan descubrir lo que está sucediendo.

¿Esto es progreso?

El problema con los créditos del vendedor al comprador en el cierre

El problema comenzó con el Estimado de buena fe revisado. Se escalo al HUD. RESPA decidió que si se muestra una tarifa en la Estimación de buena fe, pero generalmente es pagada por el vendedor, debe reflejarse en el HUD. Para hacer el saldo del HUD, si una tarifa se muestra como un crédito pero no es realmente un crédito, entonces también se debe mostrar como un débito, lo que lo convierte en un lavado. Luego el HUD se fue, reemplazado por la declaración final.

¿Te preguntas por qué mostrarlo? ¿Por qué? Porque está en el presupuesto del préstamo. Lo sé, hace que quieras sacarte el pelo. Las regulaciones gubernamentales le harán eso.

¿Qué es un crédito del vendedor para el comprador que no es un crédito?

Comencemos con la premisa de que los créditos generalmente se reflejan como un número positivo y los débitos son un número negativo. Si agrega $ 100 y luego resta $ 100, tiene cero.

En segundo lugar, en muchas partes del país, el vendedor suele pagar ciertos costos de cierre.

También es habitual en algunas áreas dividir estas tarifas. El problema surge cuando es una costumbre local que el vendedor pague una tarifa en particular, pero dicha tarifa se detalla en el Presupuesto de Préstamo del comprador. Ejemplos de esos tipos de tarifas son:

• Póliza de seguro de título del propietario, también conocida como CLTA / ALTA Homeowner's Policy.
• Tarifa de liquidación, también conocida como tasa de custodia
• Impuestos de transferencia del condado, también conocida como Impuesto de transferencia documentaria

Las tarifas anteriores, si se muestran en el contrato de compra como una tarifa pagada por el vendedor, se reflejarían en la declaración de cierre como un crédito del vendedor al comprador. Debido a que estas tarifas no son realmente un crédito para el comprador del vendedor, entonces se muestran como un débito para el comprador, que las pone a cero.

Pero, ¿este procedimiento hace que todo el mundo, desde el comprador de casas de Joe Blow hasta los ejecutivos de los bancos, se arranque los ojos? Están en agonía. Y no podemos arreglarlo a menos que el gobierno lo arregle. Si el gobierno intenta arreglar esto, tengo la sensación furtiva de que solo empeorará. Entonces, parece que esto es un Catch 22.

Por esa razón, espero que esta explicación simple del problema con los llamados créditos de vendedor al comprador en el resumen de cierre cause que una persona menos golpee repetidamente su se dirige hacia adelante y hacia atrás en una puerta, solo porque se siente tan bien cuando se detiene.

Por qué los créditos del vendedor en el HUD causan problemas para los bancos de venta en descubierto

Los bancos de venta a corto tienen directrices establecidas por los inversores. Estas pautas explican cómo un banco puede manejar la aprobación de tarifas en una venta corta. Algunas pautas prohíben créditos al comprador, y algunas pautas tienen un límite en el porcentaje pagado al comprador.

Cuando un negociador que no está familiarizado con una declaración de cierre ve que se registra un crédito para el comprador, a menudo esta persona exigirá que se elimine la tarifa. Es difícil que algunas personas entiendan que la tarifa ya se eliminó como un débito. Pueden ver esto en blanco y negro, justo en frente de sus caras, pero no se registra arriba. Solo saben que el vendedor no puede darle un crédito al comprador.

Un agente de custodia o agente de cierre no puede alterar una declaración de cierre. Las tarifas deben mostrarse según lo prescrito por la ley federal. Los honorarios no pueden cambiarse para adaptarse al capricho de un negociador de venta corta.

Puedo enviarles a los negociadores un enlace RESPA que explica las reglas pero que muchos aún no entienden. Entonces, si eres una de esas personas, no te sientas mal por tu ignorancia. Muchas personas están confundidas y en el mismo barco que tú.

Quiero decir: puede que se hunda, pero soy demasiado cortés. Porque la verdad es que esas tarifas son no un crédito para el comprador.

Si todavía está confundido después de revisar toda esta información, podría ser una buena idea considerar otra línea de trabajo.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.