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Muchos contratos de compra utilizados en bienes inmuebles contienen disposiciones para las negociaciones entre vendedores y compradores. Antes de firmar un contrato de compra, debe leerlo para saber cómo se manejan las tendencias, porque es posible que desee proponer un cambio en la verborrea sobre las tendencias.
En la mayoría de los casos, pero no en todos, a los compradores se les cobran por las prórrogas. Los cargos aparecen como un débito en la declaración de cierre del comprador y como un crédito en la declaración de cierre del vendedor.
Los créditos aumentan las ganancias netas del vendedor y le reembolsan al vendedor los artículos que el vendedor pagó por adelantado durante el período de tiempo en que el vendedor no será propietario de la propiedad.
Préstamos hipotecarios
A diferencia de la renta, que se paga por adelantado, los intereses hipotecarios se pagan en mora. Cuando paga un pago de hipoteca el 1 de enero, por ejemplo, paga el interés de diciembre.
En un nuevo préstamo hipotecario, los prestamistas quieren cobrar intereses hasta 30 días antes del vencimiento del primer pago de la hipoteca. Esto significa que si cierra, por ejemplo, el 15 de noviembre, su primer pago de la hipoteca vencerá el 1 de enero. El pago de la hipoteca del 1 de enero pagará los intereses de diciembre.
Como prestatario, se le cobrará 15 días de intereses en su estado de cierre, del 15 de noviembre al 1 de diciembre. Para calcular su prorrateo de intereses en este escenario, esta es la fórmula:
- Monto del préstamo x Tasa de interés = Interés anual.
- Interés anual dividido por 12 meses = Interés mensual.
- Interés mensual dividido entre 30 días = Interés diario.
- Interés diario x 15 días (para pagar el interés hasta el 1 de diciembre) = Proration Débito Proration.
El mismo principio se aplica a los vendedores que deben pagar intereses junto con un pago del préstamo, de conformidad con la demanda del beneficiario del prestamista.
Procesaciones de impuestos sobre la propiedad real
Cada estado basa su año calendario en impuestos a la propiedad de manera diferente.
En California, por ejemplo, el año calendario es desde el 1 de julio hasta el 30 de junio. Primero, descubra cómo su condado recauda impuestos. Algunos estados recaudan impuestos sobre la propiedad por adelantado, algunos cobran atrasados y algunas colecciones dependen de la época del año.
Los impuestos generalmente se pagan en dos plazos. Lo siguiente es averiguar si el período durante el cual está cerrando implica impuestos prepagos. Si los impuestos son prepagos y usted es el vendedor, recibirá un crédito. Si los impuestos son prepagos, y usted es el comprador, se le cobrará. Lo contrario es cierto si los impuestos aún no están vencidos y son pagaderos: los vendedores recibirán una prorrateo de débito y los compradores una prorrateo de crédito.
En algunas situaciones, incluso si los impuestos aún no son pagaderos, si su fecha de cierre es cercana a la fecha de vencimiento de los impuestos, su vendedor pagará los impuestos de los ingresos del vendedor, acreditará la parte no utilizada al vendedor y cargar al comprador en consecuencia.
Algunos compradores calculadores no solicitarán ninguna provisión de impuestos en el contrato de compra, si es evidente que se espera que el comprador reembolse al vendedor una parte de los impuestos prepagos. Si usted es vendedor en esta situación y no comprende la importancia de "no hay prorations", pagará impuestos durante un período en el que no haya ocupado la propiedad.
Prorations Dues Prorations
Dado que la mayoría de las asociaciones de propietarios cobran cuotas mensuales por adelantado (algunas cuentas de HOA trimestrales o anuales), si un vendedor aún no ha pagado las cuotas, las cuotas se pagarán con los ingresos del vendedor. El vendedor recibirá un crédito por la porción no utilizada de las cuotas.
Por ejemplo, si las cuotas son de $ 300 por mes, la prorrateo diario es de $ 10. Cuando una transacción se cierra el día 10 del mes, se le cobrará al vendedor 10 días de cuotas de HOA o $ 100. El comprador pagará $ 200 por 20 días de cuotas de HOA.
Prorations de alquiler
El alquiler generalmente se paga por adelantado. Los compradores que compran una propiedad de inversión esperan recibir un crédito por la porción del alquiler que cubre el período de tiempo en que el comprador será dueño de la propiedad.
Una venta que se cierra el 15 de noviembre, que involucra una propiedad ocupada por inquilinos que se renta por $ 1, 000 al mes, resultaría en que el comprador reciba un crédito por 15 días de alquiler prepago o $ 500.
El vendedor recibiría un cargo de $ 500. Los depósitos de seguridad en poder del vendedor también se transfieren al comprador como un crédito para el comprador y un débito para el vendedor.
Prorations Insurance
Las primas de seguro se pagan por adelantado. Los compradores generalmente toman una nueva póliza de seguro contra incendios / riesgos al comprar una casa. Sin embargo, si el comprador está asumiendo el préstamo existente del vendedor o está comprando un contrato de tierra, un comprador puede pedirle al vendedor que transfiera la póliza de seguro existente.
Las pólizas de seguro contra incendios se transfieren con o sin consideración. Con la consideración significa que el vendedor será reembolsado por ese período que el vendedor no será dueño de la propiedad. Sin consideración significa que no habrá prorations. La mayoría de los compradores obtienen una nueva política hoy.
Prorations Utility
No es frecuente que las utilidades se prorrateen al cierre, pero las estimaciones se aplican a ciertos municipios. En el condado de Sacramento, por ejemplo, si un vendedor no paga los servicios públicos del condado o de la ciudad (agua, alcantarillado, basura), entonces los servicios se transfieren a las evaluaciones impositivas.
Las utilidades se deducen de la factura de impuestos por las prorrateas, y el comprador se acredita contra las futuras facturas de impuestos. Verá que esta situación ocurre en las ventas cortas y en las ejecuciones hipotecarias porque, si el vendedor no realiza los pagos de la hipoteca, el vendedor probablemente tampoco pague las facturas de servicios públicos.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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