Desgravaciones fiscales para la venta de viviendas

Por Julian Block, Attorney

Los vendedores de viviendas disfrutan de un tremendo beneficio impositivo luego de la reventa. La Sección 121 del Código de Rentas Internas autoriza una "exclusión" (escape del impuesto sobre la renta) para las ganancias de las ventas de viviendas. La exclusión es tanto como $ 500, 000 para las parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas, y $ 250, 000 para solteros y parejas que presentan declaraciones separadas.

¿Cómo se gravan los propietarios sobre los beneficios por encima de la exclusión del IRS?

¿Qué sucede, sin embargo, cuando la ganancia es mayor que el límite de exclusión de $ 500, 000 o $ 250, 000?

Respuesta: El exceso se grava como una ganancia de capital a largo plazo a una tasa máxima del 15 por ciento, más los impuestos estatales aplicables.

El requisito clave: ser propietario y vivir en la propiedad como su residencia principal durante períodos que sumen al menos dos de los cinco años que finalizan en la fecha de venta, y deben haber transcurrido al menos dos años desde la última vez que utilizó la exclusión.

¿Qué pasa con las desgravaciones fiscales para propiedades personales?

Cuando vendas, ten en cuenta las reglas especiales para muebles. El descanso de exclusión no se aplica a ningún mueble u otra propiedad personal que pueda vender con fines de lucro. Cuente cualquier ganancia en esos artículos como ingreso declarable en el año de la venta. Peor aún, no puede deducir ninguna pérdida en su venta, ya que originalmente no los compró para obtener ganancias o generar ingresos. Tampoco puede reducir el beneficio de la venta de una casa por una pérdida sufrida por la venta de muebles; la venta de muebles es una transacción separada.

Si decide vender el contenido de su vivienda, el impuesto puede ser inesperadamente alto. El Servicio de Rentas Internas mide la ganancia o la pérdida por separado para cada activo vendido, no por el resultado global de la venta. Por lo tanto, incluso si una venta a tanto alzado resulta en una pérdida neta para usted, los federales pueden generar una ganancia tributable simplemente rechazando las pérdidas que se mantuvieron en algunos de los activos involucrados.

Resultado: la ganancia imponible puede exceder el beneficio neto en dólares de la venta.

Para ilustrar, el contenido de la casa de Rita Harrison incluye algunos artículos que ahora valen menos que su costo original, mientras que otros lo han apreciado sustancialmente: alfombras orientales, por ejemplo. Rita recibe $ 50,000 para el contenido del hogar, cuyo costo original puede ser al menos eso o más. Sin embargo, ella es responsable de un impuesto a las ganancias de capital en cada artículo vendido por más del costo, sin compensar las pérdidas en los artículos vendidos por menos del costo. Entonces, si Rita obtiene ganancias de $ 25,000 y sufre pérdidas de $ 25,000, debe pagar impuestos sobre todas las ganancias e ignorar todas las pérdidas.

Las reglamentaciones del IRS explican cómo se supone que Rita debe determinar cuándo los muebles y electrodomésticos cuentan como parte de su hogar. Rita puede agregar a su hogar lo que gasta en muebles, electrodomésticos y artículos similares que se consideran accesorios (partes permanentes de la propiedad) y, por lo tanto, parte de la casa.No puede agregar a su base el costo de los artículos que se consideran propiedad personal y, por lo tanto, no forman parte de la casa.

La ley del estado en el que se encuentra su casa determina si, por ejemplo, un refrigerador debe clasificarse como un accesorio (lo que significa que el artículo debe venderse con el hogar) o como propiedad personal (lo que significa que no tiene para venderse).

Como regla general, la ley considera que un artículo que se puede mover fácilmente es propiedad personal, no un accesorio.

Julian Block, un abogado de Larchmont, Nueva York, ha sido citado por los medios como un "profesional impositivo líder".

_{En el momento de redactar este informe, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real. Finca en Sacramento, California.}