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Definición: Un fiduciario generalmente es una persona en quien usted confía. Una relación fiduciaria se forma entre dos partes que confían el uno en el otro. La confianza normalmente tiene que ver con activos, dinero o propiedad.
En bienes raíces, se crea una relación fiduciaria entre un agente de bienes raíces, conocido como el fiduciario, y un comprador o vendedor, conocido como el principal. Un agente del comprador, por ejemplo, trabaja en nombre del comprador y debe mantener los intereses del comprador por encima de los intereses del agente.
Esa confianza creada requiere el más alto nivel de cuidado y un trato leal para el comprador.
De forma similar, un agente del vendedor puede entablar una relación fiduciaria con el vendedor a través de un Acuerdo de listado exclusivo, junto con una divulgación de la agencia (en California). Como tal, un agente del vendedor no puede decirle al comprador si el vendedor aceptará menos ni divulgará ninguna otra información personal sobre el vendedor al comprador sin el permiso expreso por escrito del vendedor.
Esto significa que cuando un comprador o su agente llaman al agente del listado para preguntar si el vendedor aceptará una oferta menor, el agente no puede divulgar esa información, incluso si ella lo sabe. Sin un permiso expreso por escrito, se consideraría una violación estricta de la fiduciaria que el agente diga, por ejemplo, "Creo que la casa tiene un precio demasiado alto y el vendedor está soñando". Sin embargo, ¿cuántos agentes listados? ¿oyes hacer comentarios similares?
Si un comprador pregunta a un agente de cotizaciones qué tan bajo va el vendedor, algunas respuestas correctas son:
- Escribir una oferta y yo la presentaré
- El vendedor espera recibir el precio de lista
- No puedo discutir un precio menor con usted
Un acuerdo de agente comprador establece un documento legal entre el comprador y el corredor / agente del comprador, que explica los deberes fiduciarios de cada parte.
Una vez que un fiduciario ha sido violado, por ejemplo, el comprador ya no confía en el agente, esa relación fiduciaria se puede considerar rota, y el agente del comprador podría estar en una posición de autoridad para cancelar el contrato, y viceversa.
¿Qué podría hacer un agente del comprador para infringir el fiduciario? ¿Qué hay de enviar la oferta del comprador al agente de cotización y disculparse por los términos de la oferta? Ciertamente tuve que suceder eso. Algunos agentes arrojarán a sus compradores debajo del autobús, y esa es una violación de la dirección fiduciaria. Un agente del comprador nunca debe sugerirle a un agente de listado maneras de socavar la oferta del comprador.
Sin embargo, he tenido agentes del comprador que divulgan rutinariamente cosas como, "Aunque pedimos que se reparen 10 cosas en nuestra Solicitud de reparación, el comprador realmente solo está preocupado con el trabajo de la plaga. con el vendedor aceptando pagar por la plaga, podemos hacer que esto funcione."
¿Qué diría el comprador acerca de ese tipo de afirmación? Imagino que un comprador estaría furioso y podría sentirse tentado de despedir a su agente en el acto. Pero lo que es peor es lo que diría un juez. Ese representante de la el comprador simplemente le dijo al agente de listado que ignorara la solicitud de reparaciones del comprador.
El agente divulgó información personal sobre el comprador al agente de listado y, por extensión, al vendedor.
Esto es abuso fiduciario. contra la ley. Y también destruye la posición profesional y ética del agente de bienes raíces. No es de extrañar que algunas personas crean esta horrible impresión de que los agentes se preocupan más por la comisión que por los mejores intereses de sus clientes. Confíe - sin esta piedra angular para un negocio relación, no tiene nada.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
Ejemplos: Debido a la fiduciaria de Jack con su cliente, Comprador Bonnie, Jack no puede decirle al vendedor si Bonnie estaría dispuesta a pagar más para comprar la casa del vendedor. Jack debe presentar la oferta de Bonnie tal como está escrita para el vendedor y no revelar nada sobre las intenciones de Bonnie de negociar.
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