Cómo obtener una hipoteca una vez que se haya jubilado

Con frecuencia escucho historias de futuros jubilados que, planeando mudarse después de la jubilación, encontrarán un nuevo hogar y obtendrán la hipoteca antes de la jubilación, porque creen que una vez jubilados no podrán hacerlo. obtener una hipoteca

No tienes que hacerlo de esta manera. Puede obtener una hipoteca una vez que se jubile.

Para conocer los requisitos específicos, entrevisté a Patrick Gavin, gerente de sucursal y vicepresidente de préstamos hipotecarios a tasa garantizada, el 8 ° banco hipotecario privado más grande en la tasa U.S.

Patrick ha sido prestamista desde 1974.

Echemos un vistazo a lo que aprendí de Patrick sobre lo que se necesita para obtener una hipoteca una vez que está jubilado. He dividido las cosas en 6 categorías principales a continuación.

Determinación del ingreso de los jubilados

Los jubilados asumen que si no tienen un cheque de sueldo, no calificarán para una hipoteca debido a la falta de ingresos.

En realidad, los prestamistas tienen dos métodos descritos a continuación que pueden usar para calcular los ingresos de un jubilado que está utilizando sus activos.

Reducción del método de jubilación . Para los jubilados que están siguiendo un plan en el que ahora están jubilados pero pueden estar retrasando el inicio de los ingresos de la Seguridad Social o pensión, la opción más favorable es utilizar un método de "reducción de activos" para determinar los ingresos. Así es como funciona.

Siempre que el prestatario tenga 59 ½, el prestamista puede usar retiros recientes de cuentas de jubilación como prueba de ingresos. Por ejemplo, suponga que los estados de cuenta bancarios recientes muestran retiros de $ 4, 500 por mes de una IRA (el prestamista necesita ver retiros durante al menos 2 meses).

Estos $ 4, 500 se considerarían ingresos mensuales. A veces, el prestamista necesitará una carta del planificador financiero o institución financiera que confirme estos montos de retiro.

Método de agotamiento de activos. Para jubilados con muchos activos invertidos, el método de agotamiento de activos para determinar los ingresos puede funcionar bien.

Con este método, el prestamista comienza con el valor actual de los activos financieros. Luego restan cualquier montura que se usará para el pago inicial y los costos de cierre. Toman el 70% del resto y se dividen por 360 meses.

Por ejemplo, supongamos que alguien tiene $ 1 millón en activos financieros. Van a usar $ 50,000 para un pago inicial. Eso deja $ 950,000. Tome el 70% de eso, que es $ 665,000 y divida por 360. El resultado, $ 1, 847, es el ingreso mensual usado para calificar al prestatario.

O, por supuesto, cualquier otra fuente de ingresos, como los ingresos de pensiones, la Seguridad Social o los ingresos mensuales de anualidades, también se contabilizarán además de los ingresos utilizando los métodos anteriores.

Tasas de ingresos y gastos de vivienda

Una vez que se determinan los ingresos, la proporción total de deuda a ingresos y gastos de vivienda debe cumplir con los requisitos del prestamista.

Ratio deuda / ingreso. Para una hipoteca calificada (QM) que cumple con los requisitos regulatorios de puerto seguro, no más del 43% de sus ingresos puede destinarse al servicio de la deuda. Esta proporción de pagos de la deuda a los ingresos se denomina relación deuda / ingreso.

La deuda incluye pagos requeridos como pensión alimenticia y manutención de niños, así como pagos de automóvil, pagos de préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjeta de crédito y el pago total proyectado de la casa, incluidos capital, intereses, impuestos a la propiedad y seguro.

Una cosa que puede hacer que los jubilados tengan problemas en esta área es la firma conjunta de préstamos para niños adultos. A pesar de que usted es un cosignatario, esos pagos pueden contar como pagos de deuda requeridos y pueden reducir su capacidad de calificar para una hipoteca.

Proporción de gastos de vivienda. Su gasto de vivienda incluye la parte de capital e intereses de la hipoteca, así como los impuestos y el seguro (denominado PITI). Esta proporción debe ser inferior al 36%, lo que significa que su gasto de vivienda no puede exceder el 36% de sus ingresos.

Requisitos de puntaje de crédito

Cada prestamista tendrá sus propias pautas de puntaje de crédito, pero una cosa es segura: cuanto menor sea su puntaje crediticio, mayor será su tasa de interés. Si quiere las mejores tarifas, obtenga su puntaje de crédito a 780 o superior.

Un puntaje de crédito mejor también puede darle más margen de maniobra en otras áreas calificadas.

Por ejemplo, Patrick estaba trabajando con un prestatario que tenía un puntaje de crédito de más de 780, y el prestamista hizo el préstamo a pesar de que la relación deuda-ingreso era del 48%.

Estado de ocupación

Otro factor utilizado para determinar su tasa de interés en una hipoteca es su ocupación prevista. ¿Será este un segundo o principal hogar? Los hogares primarios obtienen mejores tarifas.

Pago inicial

Como jubilado, su pago inicial requerido puede variar según el método de ingreso utilizado. Para la reducción en el método de jubilación, puede reducir tan solo un 5%. Para el plan del método de agotamiento de activos, reducir el 30%.

Y si está pensando en hacer su pago inicial extrayendo una gran cantidad de dinero de una cuenta IRA u otro plan de jubilación con impuestos diferidos, le aconsejo que reconsidere esto. Ese retiro será un ingreso imponible y tomar una gran parte en un solo año puede llevarte a un nivel impositivo más alto.

Liquidez posterior al cierre

Otro requisito será la cantidad de activos líquidos posteriores al cierre que tenga disponibles. Los prestamistas quieren ver que usted tendrá al menos seis meses de gastos totales de vivienda (PITI) como reserva mínima restante después de que haya comprado la casa. Para calcular esto, el prestamista sumará todos los activos financieros que se puedan verificar (lo que significa que necesita estados de cuenta) y luego usará 60-70% de esa cantidad.

Otras opciones de préstamos

Si califica como veterano, es posible que desee consultar un préstamo del VA. Con un préstamo de VA puede poner cero, pero en lugar de un pago inicial, usted pagará una comisión de financiación que puede ser 2. 15% del monto del préstamo para usuarios nuevos del programa, y ​​3. 3% si ha tomado un préstamo VA antes.Esta tarifa de financiación se puede financiar en el préstamo. Los préstamos de

VA requieren una relación de deuda a ingresos del 43% o menos, y requieren que usted tenga algún ingreso mensual residual. Si tiene suficientes ingresos por inversiones, los ingresos residuales pueden determinarse tomando un promedio de dos años de sus dividendos e ingresos por intereses del Anexo B en su declaración de impuestos.

Solicitud de una hipoteca

La mejor manera de averiguar qué tipo de hipoteca puede calificar es hablar con un agente hipotecario. Guaranteed Rate ofrece préstamos en todos los estados e incluso tiene un programa en línea al que llaman Digital Mortgage, donde puede realizar todo el proceso en línea. Ofrecen un crédito de $ 250 para quienes usan este programa.

También quiere hacer su diligencia debida en la casa que está comprando. Para eso, te recomiendo que revises HouseFax. Es como un CarFax®, pero para su casa. Ejecuté un HouseFax en mi propiedad y afortunadamente no encontré sorpresas negativas, pero he oído de muchas personas que han aprendido todo tipo de cosas interesantes sobre el pasado de sus propiedades a través de HouseFax.

¿Debería tener una hipoteca para la jubilación?

Cuando terminamos nuestra entrevista, Patrick dijo, "Al final del día, ¿la gente me pregunta cuál es la mejor hipoteca? Mi respuesta es ninguna. "

Patrick tiene razón. La investigación muestra que a la mayoría de los jubilados les conviene pagar su hipoteca antes de la jubilación.

Sin embargo, una excepción notable sería una mayor cantidad de personas con patrimonios netos que podrían usar la deuda a su favor incluso durante la jubilación.