¿Por qué los bancos exigen cartas de aprobación previa? - Ventas cortas

Pregunta: ¿De qué manera los bancos REO y Short Sale demandan una carta de aprobación previa de los prestatarios?

Un lector pregunta: "Como compradores de casa serios y responsables, mi esposa y yo obtuvimos la aprobación previa de Wells Fargo para comprar una casa. Encontramos una casa que nos gusta pero es una venta corta. Nuestro agente dice que debemos obtener preaprobación a través del banco de venta corta para ser elegible para comprar esta casa. Esto es una locura. ¿Por qué querríamos divulgar nuestra información personal a un banco con el que no tenemos ninguna relación y no queremos un préstamo? ¿Por qué querríamos? ¿Tiene otra consulta en nuestro informe de crédito que podría causar una caída en nuestro puntaje FICO? ¿Cómo se escapan estos bancos REO y venta corta exigiendo una carta de aprobación previa de los prestatarios? ¿Tenemos que ser preaprobados por ellos? "

Respuesta: Puedo entender su reticencia a obtener la aprobación previa de un banco desconocido cuando ya tiene preaprobación de préstamo. No tiene sentido para ti. Pero eso es porque no estás del otro lado de la transacción. Muchos compradores cuyos prestamistas dicen que están preaprobados no están realmente aprobados.

¿Te preguntas cómo puede suceder eso? ¿Cómo puede un banco emitir una carta de preaprobación que es una gran mentira? Muy facilmente. Excluyen cierta información en la carta y hacen que esas excepciones sean contingencias. Además, no todas las cartas de preaprobación son una preaprobación real. Existe una diferencia entre una carta de precalificación, conocida como precalificación, y una carta de aprobación previa.

Las diferencias entre una carta de precalificación y de preaprobación

Una precalificación, que suele ser el tipo de cartas de preaprobación que un corredor de hipotecas podría emitir, establece los siguientes tipos de documentación:

Carta de precalificación:

• El prestatario ha solicitado un préstamo .
• Informe de crédito ha sido verificado.
• Según la información suministrada, el prestatario está calificado para comprar una casa a un precio máximo predeterminado.

Carta de aprobación previa:

• El prestatario ha completado una solicitud de préstamo.
• Se obtienen puntajes de crédito suficientes.
• El empleo ha sido verificado.
• Los prestatarios han presentado documentación de respaldo, como declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
• El prestatario está preaprobado para comprar una casa a un precio máximo predeterminado, en espera de una evaluación y una póliza de título.

Puede ver que una carta de preaprobación real conlleva mucho más peso. Pero también está sujeto a la suscripción final y no es una garantía. Es subjetivo y depende de más documentación y escrutinio.

Por qué un banco de venta en corto solicitaría una aprobación previa

El banco de venta en descubierto, antes de aprobar una venta corta, tiene un largo proceso por recorrer.El banco contratará a un agente de BPO para evaluar el valor de la propiedad. Asignará negociador. Podría llevar semanas o meses llegar a una decisión sobre la venta corta.

Aquí hay algunos datos sobre las ventas en corto a considerar:

• La venta en descubierto es un privilegio, no es un derecho de ninguna de las partes.
• El banco generalmente tiene pocos incentivos para aprobar la venta en descubierto.

No solo el vendedor y la propiedad en general necesitan calificar para la venta corta, el prestatario debe estar calificado para comprar la casa. El banco que está procesando la solicitud para la venta en descubierto quiere una prueba definitiva de que el comprador es capaz y está calificado para cerrar.

La verdad es que después de trabajar en una venta corta durante semanas, tal vez meses, es una gran decepción y una pérdida de tiempo si el banco descubre al final que los compradores no pueden cerrar.

Cuando se llega al cable y a la suscripción, a veces el préstamo de un comprador explotará. Algunas de las cosas que hacen que el comprador sea rechazado podrían haber sido corregidas o detectadas al principio, pero no lo fueron.

Eso es porque no hay suficiente regulación sobre la emisión de cartas de aprobación previa, y no todos los prestamistas usan procedimientos estándar. Por ejemplo, generalmente se requiere un puntaje FICO de 720 como mínimo para un préstamo convencional. Pero los principales prestamistas que otorgan préstamos convencionales a menudo prefieren un mínimo FICO más alto de 740 para otorgar una tasa de interés atractiva al prestatario.

Si un prestatario cree que el prestamista ofrecerá su mejor tarifa para un FICO de 720, existe un potencial de conflicto que podría causar que la transacción se cancele o que el prestatario sea rechazado. El banco de venta en corto simplemente quiere verificar la información por sí mismo y tomar su propia determinación en cuanto a si el comprador está completamente calificado.

Es contrario a las regulaciones de RESPA que un banco exija que un prestatario obtenga un préstamo de ese banco. Sin embargo, es perfectamente aceptable que un banco solicite una carta de aprobación previa de su propio banco antes de aprobar al prestatario para la venta en descubierto o permitir que el prestatario compre su propia casa de propiedad del banco.

A veces, un banco permitirá que un prestatario presente un DU (suscripción de escritorio) en lugar de una carta de aprobación previa. Vale la pena preguntar.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}