Fannie y Freddie Cause Mortgage Crisis

¿Fannie Mae y Freddie Mac fueron la causa real de la crisis de las hipotecas subprime? Es peligroso pensar eso. Eso es porque fueron un excelente ejemplo de las fuerzas económicas más grandes que causaron la crisis de crédito bancario y el rescate. Los intentos legislativos de acabar rápidamente con Fannie y Freddie no evitarán otra recesión. Peor aún, podría dañar aún más el mercado de la vivienda.

Fannie y Freddie eran entidades patrocinadas por el gobierno (GSE).

Significó que tenían que ser competitivos, como una empresa privada, y mantener el precio de sus acciones. Por otro lado, el valor de las hipotecas que vendieron nuevamente en el mercado secundario estaba implícitamente garantizado por el gobierno. Eso les hizo tener menos capital para respaldar sus hipotecas en caso de pérdida. Como resultado, Fannie y Freddie fueron presionados para asumir riesgos y ser rentables, pero sabían que no sufrirían las consecuencias si las cosas se volvieran hacia el sur.

El gobierno los creó de esta manera para permitirles comprar hipotecas calificadas, asegurarlas y revenderlas a los inversionistas, liberando fondos para que los bancos puedan hacer nuevas hipotecas. De esta manera, tradicionalmente se involucraron en al menos la mitad de todas las nuevas hipotecas que se hacen cada año. En diciembre de 2007, cuando los bancos comenzaron a restringir sus préstamos, Fannie y Freddie eran los únicos prestamistas que seguían operando, responsables del 90% de todas las hipotecas.

Las regulaciones gubernamentales impidieron que Fannie y Freddie compraran hipotecas que no cumplían con los requisitos de pago inicial y crédito.

Pero a medida que el mercado hipotecario cambió, también lo hicieron sus negocios.

Entre 2005-2007, algunas de las hipotecas que adquirieron eran convencionales, con préstamos de interés fijo con un 20% de descuento. De hecho, la mayoría de las hipotecas que compraron o garantizaron fueron subprime, solo de interés o amortización negativa. Eso se debe a que esos eran los tipos de préstamos que realizan los bancos y los agentes hipotecarios no regulados.

Se empeoró por el uso de derivados para cubrir el riesgo de tasa de interés de sus carteras. Pero como compañías del sector privado con accionistas por favor, lo hacían para seguir siendo competitivos con otros bancos. Todos estaban haciendo lo mismo.

Las regulaciones gubernamentales impidieron que Fannie y Freddie compraran hipotecas que no cumplían con los requisitos de pago inicial y crédito. Eso significaba que compraban, revendían o garantizaban el 50% de las hipotecas que se hacían, pero era la mitad más creíble. Para 2007, solo el 17% de su cartera era de alto riesgo o préstamos Alt-A. Pero cuando los precios de la vivienda disminuyeron y los propietarios empezaron a incumplir, este porcentaje relativamente pequeño de los préstamos subprime contribuyó con el 50% de las pérdidas.

Las adquisiciones de préstamos de Fannie Mae fueron:

• 62% de amortización negativa
• 84% de interés solamente
• 58% de subprime
• 62% requirió menos del 10% de pago inicial.

Los préstamos de Freddie Mac eran aún más arriesgados y consistían en:

• 72% de amortización negativa
• 97% de interés solamente
• 67% de alto riesgo
• 68% requerían menos del 10% de pago inicial.

Fue la preponderancia de los préstamos exóticos, además de los prestatarios de alto riesgo, lo que hizo que las adquisiciones de préstamos de Fannie y Freddie fueran tan tóxicas.

Fannie y Freddie sostuvieron menos préstamos tóxicos que la mayoría de los bancos

Es fundamental comprender, sin embargo, que debido a las regulaciones, aceptaron menos de estos préstamos que la mayoría de los bancos.

Según varios analistas, aumentaron su adquisición de estos préstamos para mantener su participación en el mercado que se había convertido en un mercado muy competitivo. (Fuente: (Fuente: SeekingAlpha, ¿A qué se culpan Fannie y Freddie?, 2 de octubre de 2008; Fannie y Freddie de Washington Post se convierten en tema candente, 10 de octubre de 2008)

En 2005, el Senado patrocinó un proyecto de ley que buscaba para prohibirles tener valores respaldados por hipotecas en su cartera porque quería reducir el riesgo para el gobierno. En total, los dos GSE poseían o garantizaban un total de $ 5,5 billones del mercado hipotecario de $ 11,2 billones. Después de que el proyecto de ley del Senado falló, Fannie y Freddie aumentaron sus tenencias de préstamos arriesgados. Esto se debe a que podrían ganar más dinero con los préstamos con tasas de interés altas que con los honorarios que obtuvieron al vender los préstamos.

buscando mantener altos precios de las acciones en un mercado inmobiliario muy competitivo. (Fuente: Barron's, ¿Fannie Mae es el próximo gobierno desalojado?, 10 de marzo de 2008; IHT, juego de culpas de Fannie y Freddie, 24 de agosto de 2008)

-empresas patrocinadas, Fannie y Freddie tomaron más r de lo que deberían, ya que los contribuyentes finalmente tuvieron que absorber sus pérdidas. Pero no causaron la desaceleración de la vivienda. No inundaron el mercado con préstamos exóticos. En cambio, fueron un ejemplo, no una causa, de la crisis hipotecaria.

Los derivados ayudaron a la caída de Fannie

Como GSE, Fannie y Freddie no tenían que compensar el tamaño de su cartera de préstamos con el capital suficiente de las ventas de acciones para cubrirlo. Fue el resultado de sus esfuerzos de cabildeo y del hecho de que sus préstamos estaban asegurados, por lo que sentían que no era necesario. En cambio, usaron derivados para cubrir el riesgo de tasa de interés de sus carteras. Cuando el valor de los derivados cayó, también lo hizo su capacidad para asegurar préstamos. (Fuente: NYT, Fannie, Freddie and You, 14 de julio de 2008)

Esta exposición a derivados demostró su caída, como lo hizo para la mayoría de los bancos. A medida que cayeron los precios de la vivienda, incluso los prestatarios calificados terminaron debiendo más de lo que valía el hogar. Si necesitaban vender la casa por algún motivo, perderían menos dinero al permitir que el banco ejecutara una ejecución hipotecaria. Los prestatarios en amortización negativa y préstamos de solo interés estaban en peor forma.

La eliminación de Fannie y Freddie podría destruir cualquier recuperación de vivienda

Algunos legisladores proponen eliminar a Fannie y Freddie. Otros sugieren que EE. UU. Copie a Europa en el uso de bonos garantizados para financiar la mayoría de las hipotecas de viviendas.Con los bonos garantizados, los bancos retienen el riesgo de crédito en sus hipotecas de viviendas, pero venden bonos respaldados por esas hipotecas a inversionistas externos, por lo tanto, descargan el riesgo de tasa de interés.

La eliminación de Fannie y Freddie reduciría drásticamente la disponibilidad de hipotecas y aumentaría el costo. Los bancos no han intervenido, ni lo harían, para garantizar hipotecas. Los estudios han demostrado que, sin Fannie y Freddie, las tasas de interés hipotecarias podrían llegar hasta el 9-10%. Eso dañaría el mercado de la vivienda antes de que tuviera alguna oportunidad de recuperarse. (Fuente: Barron's, Life After the Old Fannie and Freddie, 15 de septiembre de 2008)