¿Por qué la ejecución hipotecaria intentamos comprar para vender por menos?

Pregunta: ¿Por qué se inició el proceso de ejecución hipotecaria? ¿Intentamos comprar vender por menos?

Un lector escribe: Mi esposa y yo intentamos comprar una ejecución hipotecaria hace unos meses. El agente nos dijo que teníamos que ofrecer algo más que el precio de lista para comprar esta casa hipotecaria en particular. No pensamos que valía más dinero, así que mantuvimos nuestra oferta al precio de lista. Venga a descubrir la semana pasada que esta casa se vendió por menos de lo que habíamos ofrecido. ¿Podemos demandar a nuestro agente? ¿Por qué nos dijo que paguemos más por esa ejecución hipotecaria? ¿Por qué la casa de ejecución hipotecaria que tratamos de comprar se vende por menos? Nada de esto tiene sentido para nosotros ".

Respuesta: El proceso de sobrecompra para comprar una casa, ya sea una ejecución hipotecaria o un hogar habitual, a menudo es muy confuso. La razón es que el precio de venta, el precio de venta final y el valor de mercado pueden ser tres números diferentes y, a menudo, el precio de venta. .

Cuando una casa de propiedad del banco sale al mercado como una casa de ejecución hipotecaria, puede atraer a muchos compradores para esa casa si tiene un precio atractivo. Digamos, por ejemplo, el el banco quiere vender la ejecución hipotecaria por $ 250,000. El banco podría ponerle un precio de $ 240,000 a esa casa, con la esperanza de que los compradores vean fácilmente que la casa tiene un precio mucho menor de lo que vale y ser atraído como polillas a la llama. forma en que un banco puede obtener múltiples ofertas para una ejecución hipotecaria.

El problema que puede surgir es que a veces los agentes no hacen un buen trabajo al explicar a los compradores por qué se produce la fijación de precios bajos y cómo hacer que la fijación de precios bajos funcione en beneficio del comprador.

Después de todo, el comprador probablemente solo quiera comprar una ejecución hipotecaria. Pero es más complicado que eso.

Comprar un hogar de ejecución hipotecaria puede significar hacer una oferta por encima del precio de venta

Si el precio de la vivienda es demasiado bajo, es probable que muchos compradores realicen ofertas por encima del precio solicitado. El precio de venta es simplemente el punto de partida para las negociaciones.

La siguiente es una muestra de cómo podría clasificarse una serie de ofertas, según el orden en que se reciben:

• Primera oferta para comprar una ejecución hipotecaria: ligeramente por debajo del precio solicitado. Eso es porque el comprador es primero y no hay otras ofertas sobre la mesa.
• Segunda oferta para comprar una ejecución hipotecaria: al precio de venta o $ 1, 000 o más. Esto se debe a que el comprador cree que el primer comprador ofreció el precio completo, incluso cuando el comprador no lo hizo.
• Tercera oferta para comprar una ejecución hipotecaria: bastante por encima del precio de venta. Eso es porque el comprador quiere vencer al primero y al segundo comprador.
• Cuarta oferta para comprar una ejecución hipotecaria: por encima del precio de venta, pero podría vincularse con la n. ° 3. Esto se debe a que el comprador espera que el tercer comprador se retire.
• Quinta oferta para comprar una ejecución hipotecaria: precio por encima de la lista con un fuerte depósito de dinero y un tiempo de inspección reducido. Este suele ser el comprador que realmente quiere el hogar.
• Sexta oferta para comprar una ejecución hipotecaria: un poco por debajo del precio de lista pero todo en efectivo. Este comprador piensa que su oferta es oro. Quizás ella tenga razón; tal vez ella está equivocada. Hay ventajas de pagar en efectivo para comprar una casa.

Para cuando el banco recibe 7 o más ofertas, estas ofertas pueden ser de todos los niveles. Algunas bajas, algunas altas y otras incompletas.

Parecería que todos y su tío están lanzando ofertas en el banco.

Razones por las que una casa en ejecución hipotecaria puede venderse por menos del precio que usted ofreció

Pueden pasar muchas cosas durante un período de inspección y negociaciones de oferta. Los términos que un banco acepta por adelantado pueden cambiar. Un árbol puede caer sobre la casa o las condiciones del mercado podrían empeorar repentinamente. Sin mencionar que las tasas de interés podrían subir, presionando a la baja los precios. Aquí hay algunas razones por las que una casa se puede vender por menos cuando ofreciste comprar la ejecución hipotecaria por más:

• El agente inmobiliario representó al comprador e intencionalmente, aunque generalmente es contra la ley en la mayoría de los estados, promovió su propia oferta de compra. a la cima de la pila mientras minimiza las otras ofertas. No todos los agentes de bienes raíces son un agente ético.
• El hogar requería un trabajo extenso, que se reveló durante una inspección de la casa. A veces, los compradores pueden solicitar al banco que baje el precio para reflejar una condición recién descubierta.
• El comprador podría haber ofrecido un precio que era demasiado alto para ser corroborado por una tasación. En ese caso, generalmente un banco reducirá el precio para que coincida con el monto de la tasación del comprador. Una evaluación baja es la razón más común.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}