Los peligros de comprar casas con ejecución hipotecaria volteados

No se deje engañar por una nueva capa de pintura, electrodomésticos nuevos y brillantes o losas de granito en los mostradores, una casa con aletas para ejecuciones hipotecarias puede tener muchas cosas malas con ella debajo de la superficie: cosas que puede que no descubras hasta que sea demasiado tarde para hacer algo al respecto.

Cuando un inversor elige una casa de propiedad del banco, ya sea comprando esa vivienda en una compra a granel directamente del banco o pujando por la casa en una subasta, el pensamiento más importante en la mente de ese inversor es obtener ganancias.

Pero cuando ves la casa en venta, estás viendo su valor estético y cómo ese hogar se ajusta a tus parámetros. Debido a su atractivo emocional, es posible que no note los defectos de construcción.

Reparando una ejecución hipotecaria Flipper

No estoy diciendo que todos los inversores reduzcan gastos cuando rehabilitan una propiedad. Muchos inversores son concienzudos y contratan equipos de construcción de calidad. Pero algunos inversionistas, y usted raramente sabe cuáles son al mirarlos, contratan la mano de obra más barata que puedan encontrar y usan los materiales menos costosos en un intento de aumentar sus márgenes de ganancia. Aquí hay algunas áreas de preocupación:

• Molde

  Algunas casas de propiedad del banco permanecen vacías, sin calefacción ni aire acondicionado, durante meses. Si una tubería tiene fugas o si hay humedad, el moho puede crecer y extenderse. La remediación del moho cuesta miles de dólares. ¿Un inversionista podría pintar sobre el molde? ¿Qué piensas?

• Informes de plagas

  Los inversores compran casas propiedad del banco en condiciones "como están". Los bancos rara vez pagan por el trabajo de plagas. Sin tratamiento, las termitas o los escarabajos en polvo podrían estar devorando la integridad estructural de la casa. Las paredes interiores podrían ser soportadas por postes podridos.

• Amianto

  Una solución rápida y fácil para cubrir pisos de linóleo que contiene amianto es colocar sobre ella laminado o cerámica. Si el contrapiso no está bien sujeto al subsuelo, podría liberarse con el tiempo. Lo mismo para el revestimiento exterior. ¿Qué hay debajo del nuevo revestimiento?

• Permisos de construcción

  ¿El inversor agregó o eliminó una habitación o realizó algún tipo de mejora que requirió un permiso? Puede que no lo sepa porque es poco probable que un inversor divulgue todos los trabajos realizados. Algunos trabajos podrían haber requerido un permiso, mientras que no se obtuvieron permisos.

• Materiales de construcción subestándar

  A menos que la aleta de ejecución hipotecaria sea una casa de lujo, es probable que el inversor haya comprado artefactos del fondo del barril, gabinetes de gama baja fabricados con tablero prensado y accesorios de plomería baratos o económicos. ventanas de panel, que pueden desgastarse rápidamente. No sabrá si el contratista utilizó paneles de yeso de media pulgada o un cuarto de pulgada, a menos que retire las cubiertas del receptáculo y mida.

• Subcontratistas sin licencia

  Es posible que el contratista del inversor haya contratado a trabajadores indocumentados / sin licencia por debajo del salario mínimo para realizar trabajos complejos para los cuales los trabajadores no estaban capacitados. Incluso un trabajo simple como colgar paneles de yeso, barrer y lijar puede hacerse incorrectamente, y usted no lo sabrá hasta que los tornillos comiencen a aparecer meses después.

Regla de volteo de 90 días

La regla de volteo de 90 días se aplica a la adecuación del título. Muchas pautas y superposiciones de prestamistas requieren que el inversor posea la propiedad por lo menos 90 días antes de que el prestamista del comprador le haga un préstamo a ese comprador. La fecha del contrato debe ser al menos 90 días después de la inscripción de la escritura del inversionista.

La FHA levantó temporalmente esta regla del 1 de febrero de 2010 al 31 de enero de 2011. Sin embargo, existen restricciones que se aplican incluso durante ese período, algunas de las cuales dependen de la relación porcentual entre el nuevo precio de venta y el precio de venta original.

El banco puede requerir recibos para demostrar que se completó un trabajo sustancial para justificar el nuevo precio de venta.

Gravámenes del mecánico en aletas para ejecuciones hipotecarias

En California, por ejemplo, los subcontratistas tienen 90 días para presentar el derecho de retención de un mecánico por el trabajo no remunerado. Esto significa que si un contratista no le pagó a un subcontratista o si los materiales se entregaron sin pago, un comprador podría encontrar que se presentó un gravamen contra el hogar después de que el hogar cierra el depósito en garantía.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}