Vendedor en una venta corta?

Pregunta: ¿Quién es el vendedor en una venta corta?

Un lector escribe: "Firmé tanto papeleo cuando puse mi casa en el mercado como una venta corta que no puedo recordar lo que prometí hacer o lo que significa el papeleo. Mi agente dice el banco paga todos los costos de venta, pero a mí no me parece así. Me envió una oferta para firmar. La oferta dice "vendedor para pagar el título y el depósito en garantía". ¿Soy yo o el banco? ¿Quién paga los impuestos a la propiedad? ¿Quién es el vendedor en una venta corta? "

Respuesta: Primero, déjeme decir que si se pregunta quién es el vendedor en una venta corta, no está solo. Incluso los vendedores que deberían saber la respuesta a esa pregunta no lo hacen. Incluso los agentes que deberían saber la respuesta a esa pregunta no lo hacen. Esa es parte de la razón por la que su agente le dice que el banco paga todos los costos en una venta corta. Pero su agente no es exactamente correcto y podría estar tomando el camino más fácil.

También me parece que podría tener un problema de confianza con su propio agente. Cuando un agente firma un acuerdo de listado con usted, ese agente está creando una relación fiduciaria con usted. Eso significa que el agente debe trabajar en su mejor interés. Es difícil para un agente hacer ese trabajo por usted si el fiduciario no existe. Debe confiar en que su agente debe ser fiduciario con ese agente. Sin confianza, podrías haber roto la relación fiduciaria.

Mi sugerencia es que le solicite a su agente que le explique su fiduciaria y que le explique quién es el vendedor en una venta corta.

Esto no debería ser una tarea difícil para su agente y, de hecho, lo más probable es que su agente lo acepte.

Quién paga los costos en una venta corta

Una venta corta en realidad no es diferente a cualquier otro tipo de transacción en lo que a costos se refiere. Su declaración de cierre y las tarifas que se cobran son muy similares a cualquier otra transacción de bienes raíces.

Funciona así:

• Supongamos que está vendiendo su casa por $ 100, 000. Usted es el vendedor.
• El comprador le entrega $ 100, 000, ya sea mediante una combinación de un pago inicial y un préstamo, o tal vez solo sea efectivo. No importa. Al final, obtienes $ 100, 000.
• Primero, pagas la comisión. Si es del 7%, pagará $ 7,000 al corredor de la lista. El corredor de listado luego paga al agente de listado, al agente de compras, y el agente de compras paga al agente del comprador. Incluso podría haber subagentes de agentes a los que se les paga desde los $ 7,000, pero el hecho es que ahora quedan $ 93,000.
• De los $ 93,000, probablemente tendrá otros $ 3,000 en gastos. Estos honorarios podrían cubrir los honorarios del título, los honorarios en custodia, los honorarios de grabación, los impuestos a la propiedad morosos, las prorrateo fiscal, las tarifas de transferencia, entre otros cargos.Si todas esas tarifas totalizan $ 3,000, por ejemplo, ahora le quedan $ 90,000.
• Los $ 90,000 son los ingresos netos. No puede quedarse con ese dinero porque se lo debe al banco. Probablemente le deba al banco mucho más de $ 90,000, pero si el banco vendiera su casa como una propiedad del banco, lo máximo que el banco probablemente obtendría serían los $ 100, 000 que le ofrecieron por la venta corta. .

  Por lo tanto, como el banco no puede obtener más que eso porque los $ 100, 000 son valores de mercado, el banco aceptará sus $ 90,000. La única diferencia entre una venta corta y una transacción regular, como puede ver , es el hecho de que no pone dinero en su bolsillo. En una transacción normal, usted depositaría los ingresos netos después de pagar en el banco porque tendría lo que se llama capital. En una venta corta, no tiene capital porque ha perdido su capital.

  Esto significa que usted es el vendedor. El banco no es el vendedor. El propietario es el vendedor y el propietario paga los costos de la venta del producto de la venta.

¿El banco es realmente el vendedor de una venta corta?

Algunas personas argumentan que el banco es realmente el vendedor de una venta corta porque al banco se le debe mucho más dinero del que vende la casa, pero eso no es cierto. Esto se debe a que el título se queda con el vendedor hasta que el vendedor le casa el comprador. El vendedor es el dueño.

Sin embargo, funciona de esta manera en la realidad. Digamos que debes $ 200,000 al banco, pero tu casa vale solo $ 100, 000. Si el banco va a perder $ 10,000 de los ingresos, porque los ingresos netos de la venta son solo $ 90,000, eso hace que el banco muy interesado y con derecho a los costos de venta.

Aunque el banco realmente no paga los costos de venta, cada centavo que el banco puede evitar que el vendedor pague va al bolsillo del banco. Porque el banco obtiene el dinero que sobra. Es por eso que al banco le preocupa cuánto paga el vendedor por los costos de cierre.

Pero el vendedor sigue siendo el vendedor, y el banco sigue siendo el banco.

La pregunta sigue siendo si el banco no autorizará una cierta tarifa o gasto en una venta corta, ¿quién lo paga? Si una tarifa no está autorizada, significa que el banco no permitirá que se deduzca de los ingresos brutos. Pero la tarifa todavía debe pagarse. En la mayoría de mis ventas cortas, le pido al comprador que pague cualquier tarifa no autorizada.

Ordinariamente, el pago de tarifas no autorizadas es negociable. Sin embargo, en una venta corta de HAFA, el vendedor no tenía permitido pagar nada adicional. Las ventas cortas de HAFA ya no se usan. En California, la SB 458 prohíbe que los vendedores de venta corta de California paguen en su totalidad las tarifas de su bolsillo, como lo demuestra el Código Civil de California 580e.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.