¿Qué está mal con el programa de refinanciación de viviendas asequibles?

Pregunta: ¿Qué pasa con HARP?

Un lector pregunta: "Intentamos obtener una modificación de préstamo, pero Wells Fargo dijo que no reunimos los requisitos. Tenemos una hipoteca que está a punto de reiniciarse, pasando de un préstamo de interés a totalmente amortizado en seis meses .No hay forma de que podamos pagar ese pago. No queremos vender en una venta corta porque no queremos que nuestra hija cambie de escuela. Estoy oyendo que podemos pagar nuestro préstamo con un nuevo préstamo bajo el Presidente. El programa de refinanciamiento de Obama. Pero he estado en el camino de la esperanza, cruzando los dedos y perdiendo el sueño con respecto a esta hipoteca durante los últimos cinco años; no sé si podré soportarlo más. ¿Qué hay de malo con el refinanciamiento de viviendas asequibles? ¿Programa? ¿Deberíamos hacerlo? "

Respuesta: Las pautas de HARP son extremadamente indulgentes. En resumen, el gobierno ofrece dos opciones a través de Making Home Affordable. Las dos opciones son:

• Modificación de préstamo a través de Making Home Affordable
• HARP mediante Making Home Affordable

La diferencia básica entre los dos programas es que las modificaciones de préstamo son para personas con dificultades financieras, y HARP es para vendedores que no califican para una modificación de préstamo porque no tienen dificultades financieras.

Cómo calificar para HARP

Los estándares de calificación de HARP son relativamente sencillos de la siguiente manera:

• Su hipoteca debe ser propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac. Otros tipos de préstamos no califican para HARP. Puede buscar su préstamo en línea para ver si Fannie Mae o Freddie Mac lo tienen en las herramientas de búsqueda de préstamos en el sitio web Making Home Affordable.
• Su préstamo debe haberse originado antes del 1 de junio de 2009.
• Su proporción de préstamo a valor debe superar el 80 por ciento.
• Debe estar al día en sus pagos, sin más de un pago atrasado en los últimos 12 meses.
• Excepto por una pequeña ventana que está excluida, no puede haber usado HARP en el pasado.

Facetas HARP

Las principales razones por las que un propietario de vivienda solicitaría HARP son porque el propietario quiere quedarse con el hogar y no puede obtener una modificación de préstamo.

Generalmente, los propietarios que prefieren hacer una venta corta no solicitan HARP.

• El programa de refinanciamiento no tiene límite en la cantidad del préstamo si su préstamo existente tiene una tasa fija. No hay límite
• Hay un pequeño incentivo de retiro de efectivo limitado. En general, solo se pueden agregar costos de cierre a su préstamo para aumentar su saldo.
• Puede eliminar un prestatario del préstamo existente si el prestatario restante puede demostrar un historial de pago estable. Esto funcionaría para una pareja de divorcio calificada.
• Puede agregar un prestatario al préstamo, siempre que el nuevo prestatario pueda calificar.
• Puede refinanciar si se ha declarado en quiebra mientras la quiebra se descargó hace más de 12 meses, y se ha mantenido al corriente en el pago de su hipoteca desde entonces.
• Con la excepción de un tipo de programa HARP, no se requiere un puntaje crediticio mínimo ni una razón de deuda.

Explicación de los problemas de HARP

El mismo problema que afecta a los programas de modificación de préstamos afecta a HARP. Para empezar, no hay suficientes personas que califiquen para la asistencia, lo que significa que las pautas no se ajustan a la mayoría de las personas.

• El mayor problema es que el programa no reduce el saldo principal. De hecho, hace que el saldo principal sea aún mayor.
• Continuará pagando seguro hipotecario si lo debe ahora. Aunque su pago podría disminuir debido a una tasa de interés más baja, su pago también podría aumentar. Sin embargo, las pautas de Fannie Mae indican que si no tenía un seguro hipotecario antes, no lo hará ahora.
• No puede pagar o refinanciar un segundo préstamo a tasa fija o un préstamo con garantía hipotecaria a través de HARP. Lo mejor que puede hacer es conseguir que el segundo prestamista se subordine, es decir, permanecer en la segunda posición. Pero hay un pequeño incentivo para que un segundo prestamista acepte. ¿Por qué un segundo prestamista querría poner en peligro su posición y hundirse en el pozo de falta de equidad aún más?
• Puede cambiar su tipo de préstamo a recurso. Las leyes varían según el estado. En California, por ejemplo, los vendedores que refinancian están cambiando los términos de sus préstamos de dinero de compra a dinero difícil.

  En términos generales, los préstamos de compra de dinero no tienen ningún recurso en California. Si tuviera que ejecutar la ejecución hipotecaria por el camino, si sus préstamos se mantuvieron comprados, podría estar protegido de la responsabilidad personal en California. Las consecuencias de un refinanciamiento, como la obtención del derecho a buscar un juicio por deficiencia en caso de incumplimiento, pueden ser una gran ventaja para los bancos y una mala cosa para los propietarios.

Venta corta frente a HARP

Con HARP, en dos años, su hogar aún podría estar bajo el agua y valdría menos de lo que debe. Los vendedores que organizan ventas cortas a menudo califican para comprar una casa en dos años. Por lo tanto, esencialmente intercambian un hogar bajo el agua por un hogar como este, pero con una hipoteca mucho más pequeña, excepto que primero alquilan por dos años. Al final de dos años, un vendedor en corto anterior puede tener el mismo hogar pero con equidad.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}