¿Qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona?

Los compradores de viviendas que desean un buen negocio invariablemente piensan primero en comprar una ejecución hipotecaria. Creen, seguro, que haré un pequeño trabajo para obtener un precio barato. Creen que los bancos están desesperados por deshacerse de estos horribles hogares, y eso tampoco es cierto.

Algunos compradores bien intencionados tienen en su mente esta imagen de una linda casita, rodeada por una valla blanca que pertenece a una madre viuda que se encuentra en tiempos difíciles, pero ese escenario generalmente está lejos de la realidad.

La imagen real es a menudo fea.

Una ejecución hipotecaria es una casa que pertenece al banco, que una vez perteneció al propietario de una casa. El propietario abandonó la casa o cedió voluntariamente la casa al banco. Escuchará el término que indica que el banco retiró la propiedad, pero el banco nunca fue el dueño de la propiedad en primer lugar, por lo que el banco no puede recuperar algo que el banco no poseía. El banco ejecutó la hipoteca de la escritura de la hipoteca o fideicomiso y se apoderó de la casa. Hay una diferencia.

¿Por qué los vendedores entran en ejecución hipotecaria?

Los vendedores dejan de realizar pagos por una serie de razones. Pocos eligen entrar en ejecución hipotecaria voluntariamente. A menudo es un resultado impredecible de uno de los siguientes:

• Despido, despedido o dejar de trabajar
• Incapacidad para seguir trabajando debido a condiciones médicas
• Deuda excesiva y obligaciones de facturación de montaje
• Conflictos con copropietario , divorcio
• Transferencia de trabajo a otro estado
• Problemas de mantenimiento que ya no pueden permitirse

Durante el colapso del mercado entre 2005 y 2011, muchos propietarios simplemente se alejaron de sus hogares porque los valores habían bajado y debían más de lo que merecían sus casas.

Esta no era la mejor solución, en la mayoría de los casos, pero fue un alivio inmediato para los propietarios.

Negociación directa con vendedores en ejecución hipotecaria

Los inversores que se especializan en la compra de ejecuciones hipotecarias a menudo prefieren comprar estas viviendas antes de que el proceso de ejecución hipotecaria sea definitivo. Antes de acercarse a un vendedor en peligro, considere:

1. Los procedimientos de ejecución hipotecaria varían de estado a estado. En los estados donde se utilizan hipotecas, los propietarios pueden terminar quedándose en la propiedad por casi un año; mientras que, en los estados donde se utilizan escrituras de fideicomiso, un vendedor tiene menos de cuatro meses antes de la venta del fiduciario.
2. Casi todos los estados ofrecen algún período de redención. Esto significa que el vendedor tiene un derecho irrevocable durante un cierto período de tiempo para subsanar el incumplimiento, incluido el pago de todos los costos de ejecución hipotecaria, los intereses atrasados ​​y los pagos de capital perdidos, para recuperar el control de la propiedad. Para obtener más información, consulte a un abogado de bienes raíces.
3. Muchos estados también requieren que los compradores entreguen a los vendedores ciertas divulgaciones con respecto a las compras de acciones.La falta de proporcionar esos avisos y preparar ofertas en la documentación requerida puede resultar en multas, demandas judiciales o incluso la revocación de la venta.
4. Determine si usted es el tipo de persona que puede aprovecharse fácilmente de la desgracia del vendedor en estas circunstancias y / o sacar a su familia a la calle. Oh, los críticos argumentan que solo son negocios y los vendedores merecen lo que obtienen, incluso si son cinco centavos por cada dólar. Otros fingirán compasión y se engañarán a sí mismos haciéndoles creer que están "ayudando" a los propietarios a evitar más vergüenza, pero en lo más profundo de su ser, saben que eso no es verdad.

Comprar una casa en la venta del administrador

Consulte con la oficina local de su condado para averiguar cómo se manejan las ventas en su área, pero los denominadores comunes entre los que veo en Sacramento son:

• Sin contingencia de préstamos
• Ofertas selladas
• Prueba de calificaciones financieras
• Importantes depósitos de garantía
• Compra de propiedad "como está"

A veces los compradores no pueden inspeccionar la casa antes de hacer una oferta. El problema de comprar una vista de la casa sin ser vista es que no se puede calcular cuánto costará mejorar la estructura o elevarla a niveles habitables. Tampoco sabes si el ocupante tomará represalias y destruirá el interior. Además de eso, es posible que tenga que desalojar al inquilino o propietario de las instalaciones después de recibir el título, y los procesos de desalojo pueden ser costosos.

Otro inconveniente podría ser gravámenes registrados contra la propiedad que se convertirán en su problema después de la transferencia del título.

Algunos inversores que compran a través de ventas fiduciarias pagan una búsqueda de títulos por adelantado para evitar este problema. Estos tipos que aparecen para hacer una oferta en los pasos de la corte son profesionales, y compran ejecuciones hipotecarias en una subasta como un negocio. Esperan comprar la ejecución hipotecaria a un precio bajo para obtener buenos beneficios cuando más tarde cambian de página la casa. No necesita contratar a un agente de bienes raíces para comprar una ejecución hipotecaria en la subasta, pero sí necesita saber qué está haciendo para competir con los profesionales.

Comprar una ejecución hipotecaria del banco

Muchos bancos no venden casas directamente a inversores o compradores de viviendas. Si un banco está dispuesto a vender viviendas individualmente y no a granel, el banco generalmente incluirá la vivienda a través de un agente de bienes raíces. Hay agentes de REO que se especializan en listados de ejecuciones hipotecarias.

Es más común comprar una ejecución hipotecaria directamente del banco en una compra a granel. En ventas a granel, los bancos empaquetarán un conjunto de propiedades en una sola transacción y las venderán todas a la vez a una entidad. Esa es la mejor manera de comprar una ejecución hipotecaria, si puede pagarla, porque los descuentos suelen ser los más elevados.

Vea el video de Elizabeth Weintraub sobre cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias

En el momento de redactar este informe, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.