Escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

Cada vez más, cuando me enteré de que los bancos ofrecen a los propietarios la opción de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria en lugar de una venta corta, sigo volviendo a una premisa básica. ¿Por qué alguien querría otorgarle a un banco una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria? Básicamente, si el banco rechaza su venta en descubierto, el banco está diciendo "aporrate".

En mi opinión, una escritura en su lugar favorece a un banco más de lo que favorece a un propietario. ¿Cuándo fue la última vez que un banco te ayudó?

Además, ¿por qué querrías ayudar a un banco que no quiere ayudarte? La mayoría de las personas se enfrentan a la escritura en lugar de la decisión después de que el banco denegó una modificación de préstamo o rechazó una venta corta. Por supuesto, si tiene capital, usted vendería la casa antes de considerar una escritura en su lugar, pero la mayoría de los vendedores que enfrentan esta decisión no tienen ninguna equidad; están bajo el agua

Definición de escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un documento de transferencia de título firmado por el propietario, notariado por un notario público y finalmente registrado en los registros públicos. Entrega el título de los propietarios al banco que posee la hipoteca.

Razones por las que un banco podría rechazar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

Una idea errónea común sobre las escrituras es que la propiedad debe estar en ejecución hipotecaria. El prestamista puede o no haber presentado un Aviso de Incumplimiento o haber iniciado un procedimiento judicial para ejecutar una hipoteca, pero aún puede estar dispuesto a discutir una escritura en su lugar.

Sin embargo, los bancos a menudo son reacios a aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria si el propietario está al día, pero estar al día no significa que el banco se niegue. Los bancos no están obligados a aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Aquí hay algunas razones por las cuales un banco puede rechazar una escritura en lugar:

• Tal acción no es rentable.

  Si un banco cree que puede ganar más dinero mediante la ejecución hipotecaria, ya sea porque la propiedad tiene capital o porque el gobierno federal está otorgando incentivos financieros al banco para ejecutar una hipoteca, el banco podría rechazar la oferta de un propietario de entregar una escritura en lugar de juicio hipotecario.

• Gravámenes menores, juicios o embargos fiscales.

  Cualquier gravamen posterior presentado en contra de la propiedad se quedará con la propiedad y se convertirá en la responsabilidad del prestamista si no se divulga antes del acuerdo para una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Por lo general, una propiedad con un solo préstamo es el mejor candidato. O bien, un segundo prestamista podría aceptar una escritura en lugar si el primer préstamo es actual y la propiedad vale más que la suma de sus gravámenes.

• Las pautas de mantenimiento prohíben las escrituras en lugar.

  Muchos préstamos son atendidos por PSA, y las pautas en esos PSA pueden prohibir una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.Los PSA deben seguir las pautas y esos términos no se pueden modificar.

• Términos inaceptables.

  También es posible que el PSA solicite al prestatario que realice una contribución financiera a cambio de la aceptación de la escritura en su lugar, y el prestatario podría rechazarla debido a un principio o falta de capital.

Inconvenientes de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

Siempre busque asesoramiento legal antes de saltar al grano para otorgarle al banco una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Recuerde, es del interés del banco obtener la escritura de usted. Puede que no sea lo mejor para usted cumplir. De alguna manera, se puede argumentar que otorgarle a un banco una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria es solo un paso más que alejarse de su hipoteca.

• Efecto en el crédito.

  Una escritura en su lugar afectará su informe de crédito. Algunas fuentes dicen que el efecto sobre el crédito es idéntico al de una ejecución hipotecaria en toda regla. La situación de cada individuo es diferente. En caso de duda, llame a una agencia de informes de crédito y pregunte. No creas todo lo que lees en línea.

• Posibilidad de comprar otra casa.

  No existe tal cosa como dar una escritura en lugar de otro y darse la vuelta para comprar otra casa inmediatamente. Los gigantes de la hipoteca, Fannie Mae y Freddie Mac, que compran préstamos en el segundo mercado no comprarán una hipoteca hecha por un prestatario que firmó una escritura en lugar de 4 años sin circunstancias atenuantes, 2 años con circunstancias atenuantes. Continuamente hacen cambios a las pautas.

  Compare la espera para comprar después de una ejecución hipotecaria, que es de 7 años sin circunstancias atenuantes, 5 con, y lo que ha recogido es esencialmente una ganancia de 3 años. Visto de otra manera, una venta corta puede calificar para comprar una casa dentro de 2 años, en cuyo caso puede haber perdido dos años si se ve obligado a esperar 4 años después de una escritura en su lugar.

• Liberación de responsabilidad.

  Asegúrese de que la escritura, en su lugar, lo exima específicamente de responsabilidad para pagar el préstamo. Además, no tiene sentido entregar el título si tiene un segundo prestamista que lo persigue por una deficiencia.

Consejo: asegúrese de preguntarle a su contador si la deuda cancelada podría generar una obligación tributaria. Temporalmente, la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007 ofrece protección, pero eso se inicia en diciembre de 2012. La insolvencia puede ser otra exención disponible.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}