¿Qué sucede en una venta corta cuando tiene dos préstamos?

Pregunta: ¿Qué sucede en una venta corta cuando tiene dos préstamos?

Un lector pregunta: "Nuestro hogar vale menos de lo que debemos. Tenemos una primera hipoteca de $ 85,000 y una segunda hipoteca de $ 55,000. Nuestro agente dice que no obtendremos más que $ 85,000 si tratamos de venderlo. ¿Qué pasa con el segundo préstamo en este caso? "

Respuesta: Hacer una venta corta es bastante difícil, francamente, pero es aún más difícil cuando tienes dos préstamos: - es dos veces el dolor de cabeza.

Siento tu dolor. Debido a que no solo necesita la cooperación del primer prestamista, el segundo titular de la hipoteca también debe liberar ese préstamo.

En su caso, debe $ 140,000 en una casa que vale $ 85,000. Después de pagar al primer prestamista, todavía le faltan $ 55,000. Sin mencionar los costos de cierre.

Primero, echemos un vistazo a lo que sucede en la ejecución hipotecaria:

Posiciones de ejecución hipotecaria entre prestamistas

No importa si saca una segunda hipoteca para ayudar a comprar la casa o si usted ha asegurado un préstamo con garantía hipotecaria después del hecho. El segundo prestamista siempre estará en la segunda posición, a menos que el primero esté dispuesto a subordinarse. Por lo general, un prestamista hipotecario que ocupa el primer puesto no subordinará el puesto.

Primero en la posición es el primero en el derecho a cobrar de los procedimientos de ejecución hipotecaria. Esto significa que cuando se presenta una Notificación de Incumplimiento, si el segundo prestamista desea ser el primero en la fila para recibir los ingresos de la subasta o venta o para tomar la propiedad, el segundo prestamista debe iniciar su propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

En la mayor parte del país, esto significa que el segundo prestamista debe compensar los pagos atrasados ​​al primer prestamista, pagar el costo del primer prestamista para presentar el Aviso de Incumplimiento y los gastos asociados, y luego presentar su propio Aviso de Incumplimiento. Si el segundo prestamista no hace esto, el segundo prestamista podría ser aniquilado en la ejecución hipotecaria y no recibir nada, especialmente si no hay suficiente dinero para todos.

Cuando el segundo prestamista recibe un aviso que indica que el primero ha ejecutado una hipoteca, después de verificar el valor del hogar, muchos segundos prestamistas no inician su propio procedimiento de ejecución hipotecaria. Adoptan esta postura porque es posible que no haya suficiente capital para que el costo de la ejecución hipotecaria sea rentable para el segundo prestamista. Esta falta de acción deja al segundo prestamista en una posición vulnerable.

Cómo se pagan los costos de cierre de la venta a corto

Aunque el vendedor puede haber firmado un acuerdo de cotización con un agente de bienes raíces, es muy probable que el prestamista renegocie la comisión. Los prestamistas pagan menos que las tarifas tradicionales y tratan de reducir sus costos de la transacción de todas las maneras posibles.

Para reducir aún más los costos de cierre, también hay tarifas que los prestamistas comúnmente rechazarán pagar. Son:

• Planes de garantía para el hogar
• Inspecciones de plagas y trabajo relacionado con plagas
• Certificaciones de techo
• Inspecciones de alcantarillado
• Reparaciones solicitadas por los compradores como una solicitud de reparación
• Créditos para los costos de cierre del comprador

Negociando con el segundo prestamista en una venta corta

Después de determinar que su situación se ajusta a las calificaciones de venta corta, y ha cumplido con todas las solicitudes del prestamista, además, ha encontrado un comprador dispuesto y calificado, todavía no lo ha hecho fuera del bosque.

Digamos que sus costos de cierre son del 5% o $ 4, 250. Después de deducir los costos de cierre del precio de venta de $ 85,000, le quedarán unos $ 81,000. Ahora se convierte en un tira y afloja entre los dos prestamistas.

Generalmente, la primera negociación es ofrecerle al segundo prestamista una pequeña cantidad, digamos $ 1, 000. Ahora, eso puede no parecer mucho en comparación con el saldo del segundo préstamo de $ 55,000 porque le está pidiendo al prestamista que perder $ 54,000. Por otro lado, sin embargo, si el segundo prestamista se niega, en última instancia, puede obtener nada.

Parece que a veces los prestamistas junior les cortan la nariz para fastidiarles la cara. Pero aquí es donde el primer prestamista puede renunciar un poco más para que el acuerdo funcione. En mi experiencia, la mayoría de los prestamistas en primera posición están encantados de recibir incluso el 90%, lo que significaría un préstamo de $ 85, 000, el prestamista podría aceptar $ 76, 500.

Si la red es de $ 81, 000, después del cierre costos, eso dejaría $ 4, 500 que el primer prestamista podría ofrecer al segundo prestamista. El segundo prestamista debe aceptar liberar el préstamo. De lo contrario, se negará la venta en descubierto y es probable que el primer prestamista confisque la propiedad en ejecución hipotecaria, eliminando el segundo préstamo.

Siga negociando hasta que se llegue a una resolución. Recuerde, tanto el primero como el segundo tienen interés en hacer que la venta corta funcione.

NOTA: Una razón por la cual un acreedor prendario menor en California puede negarse a cooperar es si el préstamo fue un préstamo de dinero difícil, asegurado a una residencia de 1 a 4 unidades. En ese caso, si el segundo prestamista es aniquilado durante una ejecución hipotecaria bajo la venta de un fideicomisario, ese segundo prestamista puede tener derecho a buscar un juicio por deficiencia. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963)).

_{En el momento de redactar este informe, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California. .}