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Durante décadas, los prestamistas utilizaron los estimados de buena fe para explicar los costos de cierre a los compradores de vivienda. Estas estimaciones, llamadas GFE por sus siglas en inglés, contenían costos de cierre recurrentes y no recurrentes. Mientras que algunos costos de cierre recurrentes y no recurrentes fueron claramente definidos, otros permanecieron turbios. Por ejemplo, en ninguna parte del GFE se detalla el pago mensual de la hipoteca PITI del prestatario. Como no se requirió que el prestamista respaldara esos números, podrían ser engañosos e inconsistentes entre los prestamistas.
En un esfuerzo por proporcionar más divulgación a los prestatarios, el gobierno federal ahora (efectivo desde el 3 de octubre de 2015) exige a los prestamistas que proporcionen a los posibles prestatarios estimaciones de préstamos.
Explicación del cálculo del préstamo
Una estimación del préstamo es un formulario estándar que los prestamistas proporcionan a los posibles prestatarios. Proporciona detalles muy específicos sobre los pagos mensuales de la hipoteca. A diferencia de un GFE, un estimado de préstamo proporciona el PITI estimado y la información sobre cómo los pagos de los prestatarios podrían cambiar si las tasas de interés aumentan en el futuro. Los Estimados de Préstamos también brindan información que los consumidores deben tener en cuenta, pero que tal vez no recuerden preguntar, como multas por pago anticipado y si la amortización negativa se aplica a sus préstamos. Las estimaciones de préstamos usan un lenguaje simple para explicar los términos del préstamo. Los posibles prestatarios deben tener en cuenta que un Presupuesto de Préstamo, sin importar cuán detallado sea, no los obliga a solicitar un préstamo con un prestamista en particular.
Tenga en cuenta que la ley todavía permite GFE para hipotecas inversas.
Costos típicos de cierre
Algunos compradores de vivienda se sorprenden cuando descubren que las viviendas a menudo cuestan mucho más que el precio establecido. Cuando compra un automóvil, por ejemplo, los concesionarios no cambian las tarifas ni los cargos adicionales. Pero comprar una casa es diferente.
Si bien un comprador no paga el impuesto a las ventas en una residencia unifamiliar o condominio, un comprador incurre en tarifas adicionales para obtener el préstamo y para procesar la documentación para comprar una casa.
Los costos de cierre corren alrededor del 3 por ciento del precio de venta cuando la casa tiene un precio de más de $ 200, 000, y se aplica un porcentaje más alto cuando el precio de una casa es menos de $ 200, 000. Cierre típico cobertura de tarifas:
- Costos de la cuenta de depósito / fideicomiso: los prestamistas pueden exigir que un comprador establezca una cuenta de reserva en poder del prestamista para el pago futuro de impuestos y seguro.
- Abogados y honorarios de agentes de cierre: las personas que preparan los documentos de cierre y la escritura cobran una tarifa.
- Pólizas de seguro de título: las compañías de título cobran por emitir un seguro de título que protege al prestatario y al prestamista.
Costos de cierre no recurrentes
Los honorarios que se pagan una vez y nunca más se llaman no recurrentes. Estas tarifas son cargos únicos por tales elementos como:
- Política de título
- Escrow o cierre
- Tasación
- Informe de crédito
- Notario
- Costos de alambre
- Mensajero y entrega
- Honorarios del abogado
- Endosos
- Registro
- Impuestos de transferencia jurisdiccional
- Plan de protección del hogar
- Declaración de riesgo natural
- Inspección de vivienda
- Honorarios pagados al prestamista junto con el préstamo.
Costos de cierre recurrentes
Los cargos recurrentes son aquellos que pagará una y otra vez. Incluyen honorarios tales como:
- Prima de seguro contra incendios
- Seguro contra inundaciones (si se requiere en su área)
- Impuestos a la propiedad
- Primas de seguro hipotecario mutuo o privado
- Interés prepago
Cuando su prestamista emite su carta de aprobación previa, incluirá cálculos para demostrar que tiene suficientes reservas para pagar los costos de cierre. Por ejemplo, una casa que cuesta $ 300,000 podría realmente costar $ 309,000 si tiene que pagar $ 9,000 en costos de cierre. Eso es aproximadamente el 3% del precio de venta.
Si no tiene el dinero extra, eso podría ser un inconveniente. Sin embargo, su localidad podría ofrecer programas para compradores de vivienda por primera vez que le permitirán obtener una segunda hipoteca, generalmente sin ningún pago, para cubrir sus costos de cierre. Puede pedirle a su corredor hipotecario y agente de bienes raíces una recomendación para dicho programa.
Estos segundos préstamos hipotecarios a menudo se denominan hipotecas silenciosas ya que no hay pagos y no es necesario pagarlos hasta que usted venda la casa o simplemente decida pagarla.
También puede obtener fondos de los miembros de la familia con una carta de regalo para ayudar a pagar los costos de cierre. Simplemente no deje que el hecho de no tener suficiente dinero para pagar los costos de cierre le impida comprar una casa.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
Esté preparado para los costos de cierre
Los costos de cierre son fondos pagados en la liquidación. Aunque muchos de los costos están asociados con el financiamiento, otros son independientes del préstamo hipotecario.
Costos de cierre: administre los costos de cierre de su hipoteca
Una descripción de cómo administrar los costos de cierre. El hecho de que un proveedor tenga costos de cierre más bajos no significa que sea su mejor opción. Debe considerar su hipoteca como un paquete completo, incluidos los costos de cierre, las tasas de interés, las restricciones y otras características.
Costos de cierre recurrentes y no recurrentes
Los costos de cierre son todo lo que está fuera o por encima de la compra precio que un comprador paga para completar, o cerrar, una transacción de bienes raíces.