Cómo vender su casa a través de un contrato de tierras

Los contratos de tierras son instrumentos útiles para vendedores que están vendiendo una casa y contemplan llevar el financiamiento para un comprador. Le da a los vendedores un ingreso integrado y generalmente una mejor tasa de interés que las tasas ofrecidas en cuentas del mercado monetario o certificados de depósito. Sin embargo, un vendedor prudente debe tomar medidas para proteger el capital y garantizar que el comprador pueda cumplir con los términos del contrato de tierra.

Diferencia entre un contrato de tierra y una hipoteca

Los contratos de tierra son acuerdos de seguridad entre un vendedor, conocido como un vendedor, y un comprador, conocido como Vendee.

El vendedor lleva el financiamiento de Vendee, que puede o no contener un préstamo subyacente. La diferencia básica entre un contrato de tierra y una hipoteca es que el comprador no recibe una escritura o título claro de la propiedad hasta que se pague el contrato de tierra.

Algunos estados tienen leyes que tratan un contrato de tierra similar a una escritura de fideicomiso, y esos contratos de tierra prevén un fideicomisario, otorgando a un fiduciario el "poder de venta" para iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria en caso de que Vendee incumple en el contrato. Otros estados otorgan a los compradores un período más largo de redención, similar a los que están bajo una hipoteca. Por estas razones, es importante reducir las posibilidades de incumplimiento al calificar el Vendee.

Proteger al vendedor de una venta de un contrato de arrendamiento de vivienda

Si tiene un préstamo subyacente, si tiene la opción de elegir entre un contrato directo o un contrato integral, ofrezca el contrato de tierra integral. Le dará una anulación de la tasa de interés existente de la primera hipoteca.

Solicite asesoramiento legal sobre una cláusula de alienación.

• Obtenga un informe de crédito sobre el comprador. Si el comprador se declaró en bancarrota, hizo pagos atrasados ​​a otros acreedores o, lo que es peor, ningún crédito, esos registros despectivos son una señal de advertencia.
• Exija una póliza de seguro de título. Las búsquedas de títulos de los registros públicos también mostrarán embargos o juicios presentados contra un comprador. Es probable que la compañía de títulos solicite la satisfacción de esos gravámenes antes de que asegure el contrato de la tierra en una póliza de título. Pida ver una copia del informe preliminar del título (o compromiso de seguro de título) para determinar si una búsqueda revela algo sobre el comprador.
• Solicite un anticipo fuerte. Es menos probable que los compradores abandonen un contrato de tierras o dejen de pagar el contrato de venta a plazos si el comprador realizó un gran pago inicial. Mientras más dinero se invierta por adelantado, es menos probable que un comprador se arriesgue a perderlo.
• Carry the Financing Short-Term. Puede amortizar los pagos durante 30 años, pero solicite un pago global después de cinco o diez años. Esto le permitirá al comprador refinanciar o vender la propiedad para pagarle temprano.
• Verifique el empleo del comprador. Asegúrese de que el comprador esté empleado y haya estado empleado durante al menos dos años, preferiblemente más tiempo.

• Solicite referencias personales. Consulte las referencias del comprador, incluidos los propietarios anteriores. Pregunte sobre el historial de pagos en alquileres anteriores, no solo el alquiler actual porque a veces los propietarios dicen cualquier cosa para sacar al inquilino de la propiedad. Regrese al propietario ante el propietario actual y pregunte.
  

• Insista en que el comprador obtenga una póliza de seguro para propietarios de viviendas. No desea ser responsable del hogar después de que se haya firmado y autenticado el contrato de tierras. Asegúrese de que el comprador lo nombre como asegurado adicional y obtenga una copia de la póliza de seguro del propietario.
• Configurar una cuenta de desembolso. Muchos bancos e instituciones financieras ofrecen un servicio que recogerá los pagos del comprador y se los enviará a usted o los depositará en su cuenta bancaria. Impide que el comprador conozca la dirección de su casa, y el acuerdo lo libera para viajar.
• Recoge los impuestos de Vendee. Solicite a la Vendee que pague los impuestos a su compañía de desembolso. La empresa puede realizar los pagos de impuestos a su asesor inmobiliario y puede estar seguro de que los impuestos se pagarán a tiempo.
• Incluya un Cargo por pago atrasado en el Contrato de tierra. Si está pagando un préstamo subyacente, querrá recibir sus pagos oportunamente para evitar sus propios cargos por mora. Cobre al comprador una tarifa razonable por los pagos recibidos tarde para atraer al comprador a pagar a tiempo.
• Asegurar mantenimiento y cuidado continuo. Considere incluir una cláusula de aceleración en el contrato, que le permitirá hacer que Vendee refinancie la propiedad si la condición de la propiedad se vuelve un riesgo para su inversión financiera.
• Evite que la Vendee asigne el contrato. Después de haber hecho su tarea para aprobar a este comprador, no desea otorgarle al comprador el derecho de asignar el contrato a una entidad desconocida.
• Hable con un abogado. Vale la pena gastar unos cientos de dólares para obtener asesoramiento legal antes de firmar un contrato de tierras. Además, es probable que un abogado piense en algo que me he perdido en esta lista de puntos clave.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}