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En lo que respecta al Servicio de Rentas Internas, una ejecución hipotecaria es la misma que la venta de una propiedad. La conclusión es que una vez fue tuya y ahora no lo es. Esto significa que el evento puede desencadenar una ganancia o pérdida de capital, y si se condona o cancela cualquier parte de la deuda hipotecaria, el impuesto a la renta también se adeuda sobre ese monto.
Ganancia o pérdida de capital en ejecuciones hipotecarias
La venta de bienes inmuebles normalmente pasa por un proceso de depósito en garantía y el vendedor recibe declaraciones que muestran cuánto se vendió la casa.
Con ejecuciones hipotecarias, sin embargo, no hay escrow. El banco prestamista simplemente toma posesión de la casa. La propiedad ha cambiado de manos por lo que el IRS dice que una ejecución hipotecaria aún se considera una venta, o en términos más técnicos, una "disposición" de la propiedad.
La fórmula básica para calcular las ganancias de capital es restar la base o el costo de la propiedad del precio de venta. La diferencia es cuánto beneficio ganó una persona, o cuánto dinero se perdió en la transacción. En una situación de ejecución hipotecaria y sin declaraciones de depósito en garantía, el precio de venta utilizado para fines impositivos no está inmediatamente claro. No hay un precio de venta mutuamente acordado.
Pero todavía hay un "precio de venta" para fines impositivos. Será el valor justo de mercado de la propiedad o el saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria, dependiendo del tipo de préstamo que haya tenido. Ambas cifras serán informadas a usted y al IRS por la institución prestamista en el Formulario 1099-A.
Préstamos con o sin recurso
Su hipoteca fue un recurso o un préstamo sin recurso. Las hipotecas utilizadas para adquirir una casa tienden a ser préstamos sin recurso, mientras que los préstamos refinanciados y los préstamos con garantía hipotecaria tienden a ser préstamos de recurso. Sin embargo, esto no es una regla absoluta. También puede depender del estado en el que resida.
Si tenía un préstamo con recurso, usted es personalmente responsable de la deuda y el prestamista puede solicitar su reembolso incluso después de que la propiedad haya sido embargada. En este caso, la cifra utilizada como precio de venta al calcular su ganancia o pérdida de capital es la menor de las dos cantidades siguientes:
- El saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria menos cualquier deuda por la cual el prestatario sigue siendo personalmente responsable después del ejecución hipotecaria
- El valor justo de mercado de la propiedad que se está ejecutando
Es posible que haya cancelado los ingresos por deuda de la ejecución hipotecaria con este tipo de préstamo.
Un préstamo sin recurso es aquel en el que el prestatario no es personalmente responsable del reembolso del préstamo. En otras palabras, el préstamo está satisfecho y el prestamista no puede solicitar al prestatario un reembolso adicional después de que recupere la propiedad. Para los préstamos sin recurso, la cifra utilizada como precio de venta es el saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria.El IRS dice que efectivamente está vendiendo la casa al prestamista para una consideración completa de la deuda pendiente. No tendrá ningún ingreso de deuda cancelado porque la ley prohíbe que el prestamista persiga su pago.
Informar una ganancia o pérdida de capital
Después de determinar el tipo de préstamo que tenía en su propiedad, puede determinar el precio de venta.
Si la propiedad ejecutada era su residencia principal, el informe de la ejecución de una hipoteca en el Anexo D y la Forma 8949. Usted puede calificar para excluir hasta $ 500, 000 de la ganancia de sujeto de impuestos a ciertas reglas:
- La casa era su primaria residencia.
- Has vivido en él durante al menos dos de los últimos cinco.
Los contribuyentes individuales pueden excluir $ 250, 000, y los contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta pueden duplicar esa cantidad.
Se aplican algunas reglas adicionales. Si la propiedad ejecutada fue de uso mixto, era su residencia principal al mismo tiempo y su residencia secundaria en otro momento, usted aún puede calificar para una exclusión del impuesto a las ganancias de capital bajo las reglas modificadas para calcular su ganancia o pérdida.
A partir de 2017, la tasa de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo para las propiedades, las que tienen un año o más, es del 15 por ciento para los contribuyentes que caen en los tramos impositivos del 25 al 35 por ciento.
La tasa es del 20 por ciento para quienes caen dentro del grupo impositivo 39. 6. Los propietarios que caen dentro del rango impositivo de 10 o 15 por ciento pueden no tener que pagar un impuesto a las ganancias de capital en absoluto. Si era propietario de su casa por menos de un año, debe pagar el impuesto a las ganancias de capital a la misma tasa aplicada a sus ingresos regulares, en otras palabras, de acuerdo con su categoría impositiva.
Si la propiedad adjudicada era una propiedad en alquiler, informe la venta en el Formulario 4797.
La Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario
Las ejecuciones hipotecarias pueden generar ingresos imponibles además de las ganancias de capital. Si el prestamista perdona o cancela la deuda hipotecaria de un préstamo de recurso, es posible que deba incluirlo como ingreso, pero existen algunas excepciones que pueden excluir las deudas canceladas del tratamiento fiscal.
El más importante de estos es la exclusión de deuda asegurada por su casa principal. En virtud de la Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria, las deudas canceladas de hasta $ 2 millones pueden excluirse siempre que la deuda se utilice para comprar o construir su residencia principal. Esta exclusión fiscal expiró técnicamente a finales de 2016, pero sigue cubriendo deudas perdonadas en 2017 si se firmó un acuerdo por escrito en 2016. Y el Congreso reabrió el tema en enero de 2017, por lo que es posible que la Ley se extienda finalmente en años futuros.
Formularios 1099-A para documentos de declaración de impuestos y Formulario 1099-C
El banco emite el Formulario 1099-A después de la ejecución hipotecaria del inmueble. Informa la fecha de la ejecución hipotecaria, el valor justo de mercado de la propiedad y el saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria. Necesitará esta información cuando reporte cualquier ganancia de capital relacionada con la ejecución hipotecaria.
El formulario 1099-C es emitido por el banco después de que el banco haya cancelado o condonado cualquier deuda de un préstamo de recurso.Este formulario indicará la cantidad de deuda cancelada. Si un prestamista ejecuta ambas ejecuciones hipotecarias en una vivienda y cancela la deuda pendiente de pago en el mismo año, puede recibir solo un Formulario 1099-C que informe la ejecución hipotecaria y la cancelación de la deuda en lugar de recibir un 1099-A y un 1099- DO.
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