Cómo detener o evitar una ejecución hipotecaria en el hogar

Los propietarios que esperan detener la ejecución hipotecaria a menudo temen tratar con los hechos que los llevaron al lugar de la ejecución hipotecaria. Puede ser deprimente. Si recuerdan la primera vez que compraron esa casa, perder la casa era lo más alejado de su mente. Pocos propietarios realmente planean entrar en una ejecución hipotecaria.

Razones para una ejecución hipotecaria pendiente

Además de quienes participan deliberadamente en un fraude hipotecario, con la intención de nunca hacer un solo pago, la mayoría de los propietarios enfrentan circunstancias extenuantes repentinas que los obligan a dejar de hacer una hipoteca a tiempo pagos.

Estas son algunas de estas razones:

• Pérdida de trabajo / desempleo inesperado
• Enfermedad repentina o emergencia médica
• Muerte en la familia
• Divorcio / pérdida de segundo ingreso
• Obligaciones por deudas excesivas
• Denegación de trabajos o denegaciones de promoción
• Incapacidad para pagar una tasa de interés ajustable que aumenta
• Gastos de mantenimiento de viviendas mayores inesperados

Formas de evitar una ejecución hipotecaria

La mejor forma de evitar una ejecución hipotecaria es evitar la presentación de una Notificación de Incumplimiento. Los prestamistas no quieren ejecutar una hipoteca sino que presentarán un Aviso de Incumplimiento para proteger sus intereses, si es necesario. Si sabe que es poco probable que cumpla con su obligación hipotecaria, lo primero que debe hacer es llamar a su prestamista.

No lo posponga, siéntase avergonzado o ignore las cartas de su prestamista porque esas respuestas empeorarán la situación, no mejorarán. Dependiendo de su situación particular y las circunstancias difíciles, aquí hay algunas opciones que su prestamista podría proponerle:

• Tiempo para completar sus pagos.
  Los prestamistas pueden acordar esperar antes de emprender acciones legales en su contra y dejar que usted elabore un plan de pago que sea asequible para usted. Esto se llama indulgencia.
• Perdonar un pago.
  Si puede ponerse de acuerdo sobre la forma en que estará al día después de perder un pago o dos (sin los medios para devolverlo), el prestamista podría darle un descanso y renunciar a su obligación. Esto se llama condonación de la deuda, y rara vez sucede.
• Distribuya los pagos perdidos a largo plazo.
  Por ejemplo, si su pago es, por ejemplo, $ 1, 200 por mes, el prestamista podría permitirle agregar $ 100 por mes a cada pago durante un año hasta que quede atrapado. Esto se llama un plan de pago.
• Cambiar los términos de su préstamo.
  Si su hipoteca es un préstamo ajustable, el prestamista podría congelar la tasa de interés antes de que aumente o cambiar la tasa de interés a una tasa más manejable para usted. Un prestamista también puede extender el período de amortización. Esto se llama modificación de nota.
• Agregue los pagos atrasados ​​al saldo de su préstamo.
  Si tiene capital suficiente y cumple con las pautas de préstamos del prestamista, el prestamista podría aumentar el saldo de su préstamo para incluir los pagos atrasados ​​y amortizar nuevamente el préstamo.Esto se llama refinanciamiento.
• Haga un préstamo por separado para usted.
  Ciertos préstamos del gobierno contienen provisiones que permiten que los prestatarios que cumplen con criterios específicos soliciten otro préstamo, lo que les devolverá los pagos no realizados. Esto se llama un reclamo parcial.

Formas de detener una ejecución hipotecaria

Cuando el prestamista presenta una Notificación de incumplimiento, sus opciones son limitadas. Es por eso que es mejor que llame a su prestamista antes de atrasarse en sus pagos, ya que los prestamistas a menudo son reacios a calcular los plazos de reembolso después de que se haya iniciado el proceso de ejecución hipotecaria.

Se le otorgará un período de tiempo determinado para actualizar los pagos, pagar los costos de presentar la ejecución hipotecaria y detener la ejecución hipotecaria. Esto se llama restablecimiento de su préstamo. Si no puede recuperar los pagos que perdió y el prestamista no trabajará con usted, estas son algunas otras opciones para detener la ejecución hipotecaria:

• Venda su casa.
  Entreviste a agentes de bienes raíces para obtener una opinión sobre el valor de mercado y el DOM promedio para vender su casa. Es posible que tenga la tentación de contratar a un corredor de descuento, pero muchos vendedores sienten que necesitan la exposición y el marketing que ofrecen los corredores de servicio completo. Compare ambos para determinar cuál satisface mejor sus necesidades y el marco de tiempo.
• Considere una venta corta.
  Si su casa vale menos que la cantidad que debe, puede ser candidato a una venta corta. Una venta corta afecta el crédito, pero no es tan malo como una ejecución hipotecaria. Usted o su agente deberán negociar con su prestamista para averiguar si el prestamista cooperará en una venta corta. Esto se llama rescate previo a la ejecución hipotecaria.
• Firme una Escritura en lugar de una ejecución hipotecaria
  Esto se llama devolver la casa al prestamista. El propietario da al prestamista una escritura debidamente preparada y certificada por un notario, y el prestamista perdona la hipoteca, cancelando efectivamente la acción de ejecución hipotecaria. Los prestamistas me dicen que las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria afectan el crédito al igual que una ejecución hipotecaria.

  El prestamista también podría trabajar en un acuerdo en el que el propietario de una casa pueda permanecer en el hogar hasta encontrar un lugar donde mudarse. Propietarios en mora deben negociar el derecho a mantener la ocupación, con el argumento de que si el prestamista siguió a través de la ejecución de una hipoteca, el propietario todavía gozaría del derecho de posesión durante dicho procedimiento

• considerar la quiebra. Una acción legal como una quiebra puede detener toda acción de ejecución hipotecaria. Llame a un abogado que se especialice en declararse en bancarrota y solicite una explicación detallada de todas sus opciones, costos y plazos involucrados. No detendrá permanentemente una acción de ejecución hipotecaria, pero puede posponerla.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.