Inquilinos en común para propiedades inmobiliarias

Inquilinos en común es una de las formas de mantener el título en bienes inmuebles en propiedad por dos o más personas. No puedes ser un inquilino en común por ti mismo. A veces, este tipo de título se denomina Tenancy in Common. No hay límite para la cantidad de personas que pueden tener un título de propiedad o bienes inmuebles. Una propiedad poseída por inquilinos en común puede ser propiedad de dos propietarios o más de 100 propietarios.

De interés a tener en cuenta, para hipotecar a un inquilino en propiedad común, en otras palabras, para tomar un préstamo, la mayoría de los prestamistas requerirían las firmas de todas las partes en el título.

De lo contrario, si un prestamista hiciera un préstamo a una sola parte, solo la parte de la propiedad de esa persona sería la garantía del préstamo, y los prestamistas desean poder incautar toda la propiedad en el evento por defecto, no solo parte de eso.

Por otro lado, si tres personas tuvieran el título como inquilinos en común y una persona dejara de contribuir al pago de la hipoteca, las dos restantes probablemente seguirían siendo responsables del préstamo para evitar el incumplimiento. Esta es una razón por la que es importante elegir a sus inquilinos en común sabiamente.

¿Cómo son similares los inquilinos y los inquilinos comunes?

No lo son, realmente. Los inquilinos en común tienen una unidad o requisito que es similar a la tenencia conjunta. Esa unidad es el derecho de posesión. Un error común es que los inquilinos son como personas que alquilan. El término inquilinos es este caso no está relacionado con la propiedad de alquiler.

• Los inquilinos en común pueden ser dos o más personas relacionadas o no relacionadas; la relación entre las partes, si corresponde, no hace ninguna diferencia. Los esposos y las esposas pueden tener el título como inquilinos en común. John Smith, Mary Johnson y Tallulah Bankhead pueden ostentar el título juntos como inquilinos en común.

• La propiedad se puede mantener en acciones iguales o desiguales. Por ejemplo, John podría tener el 50% de propiedad, Mary el 25% y Tallulah el 25%.
• Los co-inquilinos tienen el derecho de poseer la propiedad por un inquilino o por todos los inquilinos. Tallulah puede vivir en la propiedad sola o compartir la propiedad con John y Mary. Ni el inquilino puede excluir al otro.
• Al morir, el interés del co-arrendatario fallecido pasará a los herederos del co-inquilino. Si Tallulah muriera, John todavía tendría el 50%, Mary tendría el 25%, pero el 25% de Tallulah pasaría a quien designase en su testamento.

¿Cómo pueden los inquilinos conjuntos convertirse en inquilinos en común?

La tenencia conjunta requiere cuatro unidades. Esto se conoce como TTIP. A diferencia de los inquilinos en común, la tenencia conjunta implica el derecho de supervivencia, lo que significa que el interés que tiene cada inquilino pasará al otro al morir. Las cuatro unidades necesarias para crear tenencia conjunta son:

• Tiempo. Cada propietario debe recibir el título al mismo tiempo.
• Título. Cada propietario debe recibir el título en la misma escritura o documento que acredite el título.
• Interés. Cada propietario recibe la misma participación proporcional e igual de propiedad.
• Posesión. Cada propietario tiene el mismo derecho de posesión.

Si uno de los inquilinos conjuntos vende o transmite el interés creado en un arrendamiento conjunto a otra persona, el arrendamiento conjunto se interrumpe y se crea un arrendamiento en común. Los inquilinos conjuntos no pueden impedir que otro inquilino rompa el arrendamiento conjunto.

Disolución de inquilinos en común

• Para disolver el arrendamiento en común, uno o más coarrendatarios siempre pueden comprar los demás.
• La propiedad se puede vender y los ingresos se distribuyen equitativamente entre los propietarios.
• Se puede archivar una acción de partición. Esto implica ir a la corte y solicitar la venta de la propiedad por orden judicial y distribuir los ingresos entre los propietarios. Cuando un co-inquilino muere, es posible que vea una acción de partición presentada cuando un heredero puede querer vender y los otros co-inquilinos no.

Otros usos para inquilinos en común

Cada vez más, muchas propiedades se venden bajo "acuerdos de arrendatarios en común" en lugar de una asociación limitada o general. Un constructor, por ejemplo, puede vender porciones de un nuevo proyecto a una cantidad de inversionistas, quienes compartirán un interés indiviso en la propiedad. Si está considerando una empresa de esta naturaleza, es aconsejable buscar el asesoramiento de un abogado para comprender a fondo sus derechos y responsabilidades.

Algunos edificios de apartamentos y complejos comerciales se venden a inversores que tienen el título de inquilinos en común.

Si se trata de una sindicación y no hay una presentación de la SEC, debe solicitarla a un abogado para que la revise.

Es aconsejable buscar el consejo de un abogado de bienes raíces cada vez que compre una propiedad. El consejo contenido en este artículo no debe interpretarse como asesoramiento legal y no se puede confiar en él como tal.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.