Refinanciación de HARP o venta corta

Pregunta: ¿Deberíamos hacer una refinanciación HARP o una venta corta de nuestra casa submarina?

Un lector pregunta: "Mi esposo y yo estamos tratando de averiguar si debemos tratar de vender nuestra casa como una venta corta o aferrarnos a ella y solicitar el programa de refinanciamiento HARP del gobierno. Nuestro agente de bienes raíces nos dice que vendamos, pero nos gusta la idea de reducir los pagos de nuestra hipoteca. Le debemos casi $ 300,000, y mientras que el valor de nuestra casa es de $ 165,000, nuestro hipotecario dice que podemos ahorrar $ 635 por mes si calificamos para un refinanciamiento de HARP. ¿Qué sugiere? ¿Deberíamos hacer una refinanciación o venta en descubierto de HARP? "

Respuesta: Si un dueño de casa debe vender en corto frente a un refinanciamiento de HARP no es tan cortante y seco. Claro, en la mayoría de los casos, la lógica dictaría que un propietario probablemente esté mejor en dos años después de una venta corta que después de una refinanciación de HARP, pero hay muchas cosas que considerar antes de tomar esa decisión.

Lo primero y más importante es si usted calificará para cualquiera de los programas. Muchos bancos de venta corta han perdido los requisitos para una venta corta, y no todos los prestamistas requieren una dificultad financiera, especialmente después de 2012. Sin embargo, si su banco requiere una dificultad financiera y no puede documentar una dificultad, entonces no califica para una venta corta. en absoluto. Lo que haría la pregunta un punto discutible, ¿verdad?

Entonces, lo primero que sugiero que hagas es hablar con un agente de venta corta para averiguar si calificas para una venta corta. Considere el programa de venta corta del gobierno de HAFA si una venta corta regular es demasiado restrictiva.

Pero si elige la ruta HAFA, asegúrese de que realmente desea realizar la venta corta antes de solicitar HAFA. Algunos prestamistas no le permitirán volver a presentar la solicitud una vez que se precalifique, si cambia de parecer luego de la aprobación.

Es importante tener en cuenta que no puede hacer ambas cosas. Debes elegir un programa Ya sea el HARP Refinance o la venta corta.

Calificando para HARP Refinance

• Limitado a préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac.

  El programa de refinanciación de HARP se aplica solo a los préstamos en poder de Fannie Mae o Freddie Mac. Si su préstamo no es Fannie Mae o Freddie Mac, no calificará. Puede averiguar si su préstamo es Fannie Mae o Freddie Mac yendo a Fannie Mae Loan Look Up o Freddie Mac Loan Look Up. Deberá conocer los últimos cuatro dígitos del número de seguro social del prestatario principal.

• Originación del préstamo el 1 de junio de 2009 o anterior.

  Si contrató una hipoteca el 2 de junio de 2009 o posterior, es probable que no califique para la refinanciación de HARP. No hay excepciones por el momento, pero eso podría cambiar.

• Más de 80% LTV

  Si su casa está bajo el agua, su LTV (relación préstamo-valor) superará el 80% del valor de mercado, porque el valor de mercado generalmente es inferior al saldo de su préstamo.La mayoría de las personas no tienen problemas con este factor de calificación.

• Sin pagos atrasados.

  A pesar de que el programa HARP Refinance permite un pago atrasado en los últimos 12 meses, muchos prestamistas no otorgarán un préstamo a un prestatario que haya estado en mora, independientemente de las pautas de HARP. Estos requisitos adicionales del prestamista que pueden diferir de los establecidos en el programa se llaman superposiciones.

• Primer refinanciamiento de HARP.

  A menos que las reglas cambien, y con una pequeña excepción, puede hacer solo una refinanciación de HARP y, una vez otorgada, no puede refinanciar nuevamente a través de HARP. Sin embargo, si después de la refinanciación de HARP tiene problemas para realizar los pagos, siempre puede solicitar una venta corta en una fecha posterior.

HARP Refinance vs. Venta corta

Las pautas de venta corta para comprar otra casa después de una venta corta son típicamente 5 años para un préstamo convencional y 3 años para préstamos FHA. Digamos que hiciste una venta corta y vendiste tu casa. Los inconvenientes de una venta corta son:

• Ya no es dueño de una casa.
• Tienes que mudarte a otro lugar y convertirte en inquilino.
• Es posible que deba mudarse de su vecindario.
• Perderá su deducción fiscal por ser dueño de una casa.
• No hay garantía de que califique en incluso 3 años para comprar otra casa porque las situaciones personales cambian y las leyes cambian.

Si elige la opción de refinanciación HARP, en 2 años, habrá ahorrado $ 15, 240 (diferencia de pago de $ 635 x 24 meses). En 3 años, habrá ahorrado aún más, $ 22, 860. ¿Aumentará el valor de mercado de su casa para compensar el hecho de que aún debe alrededor de $ 300,000 en una casa que vale $ 165,000?

Puede que no importe. La razón por la que no importa es porque es posible que nunca quieras vender. Esto significa que continuará pagando en el hogar hasta que pague la hipoteca de $ 300,000.

Sin embargo, si elige la venta corta, al cabo de 3 años, puede calificar para comprar otra casa. Si cree que los precios de las viviendas se mantendrán relativamente estables durante este período, esto significa que podría comprar una casa como la que vendió, excepto por el valor actual de mercado de $ 165,000. Incluso si las tasas de interés se duplicaran, su pago sería aún menor que el pago que paga hoy.

Pero para algunas personas, no es una cuestión de lógica o de razonamiento financiero. Y eso está bien, absolutamente bien. La gente a menudo compra inmuebles con emoción y se quedan en ese hogar por emoción. No se sienta mal si elige refinanciar HARP en una venta corta. Cualquiera que sea la decisión que tome, es la decisión correcta para usted.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.