Compra de una casa de propiedad del Banco vs. casa de venta regular

Pregunta: ¿Deberíamos comprar una casa de propiedad del banco o una casa normal?

Un lector pregunta: ¿Somos candidatos para comprar una casa del banco? Mi esposa y yo somos compradores de vivienda por primera vez. En nuestra ciudad, vemos muchas casas en venta que son casas de propiedad del banco. Hablamos con un agente en una casa abierta que nos dijo que era igual de fácil comprar una casa de propiedad del banco que una casa normal. Pero nuestros amigos dicen que no, comprar una casa propiedad del banco puede ser una pesadilla. ¿El agente nos está mintiendo? ¿Cuál es más fácil de comprar? ¿Deberíamos comprar una casa propiedad del banco o una casa normal?

Respuesta: Algunos agentes de bienes raíces que enumeran casas propiedad de bienes raíces, o REO para abreviar, probablemente creen que comprar una casa de propiedad del banco es tan fácil como un hogar regular. Eso se debe a que, para muchos de ellos, las casas de propiedad del banco son las únicas que venden. En general, prefiero vender una casa normal cualquier día de la semana, y le diré por qué.

Casas de propiedad del banco y el mercado

Hace una diferencia si la cantidad de casas en el mercado son principalmente ejecuciones hipotecarias. Si un vendedor habitual está vendiendo en un mercado dominado por casas de propiedad del banco, los vendedores regulares deben competir en precio con ejecuciones hipotecarias, lo que significa que el vendedor debe fijar el precio de un hogar en línea con los precios de las viviendas de propiedad del banco.

Algunos administradores de activos, que trabajan en departamentos de bienes raíces de bancos que manejan ejecuciones hipotecarias, insisten en que sus agentes comercialicen su inventario como cualquier otro hogar; algunos prefieren que los agentes no divulguen que las casas son ejecuciones hipotecarias.

Eso es porque las ejecuciones hipotecarias tienen un estigma. Sin embargo, para ser justos con el banco, el banco simplemente está tratando de competir en el mercado abierto.

Hogares y Divulgaciones de Propiedad del Banco

Típicamente, cuando usted compra una casa, los propietarios saben que pueden compartir detalles con usted acerca de su historial. Puede averiguar si el fregadero de la cocina retrocede alguna vez, cuándo se reemplazó el techo por última vez y si hay algún defecto que la inspección de la vivienda no revele.

Cuando compra una casa de propiedad del banco, está solo. Estás comprando un factor desconocido con muy pocos recursos.

Condición actual

Los bancos raramente hacen reparaciones a los hogares en sus carteras. Por lo general, no pagan por una inspección de plagas o dan a los compradores una certificación de techo o inspección de alcantarillado. Si la inspección de su casa revela un problema importante y usted presenta una solicitud de reparación, es probable que el banco lo ignore. Mientras que un vendedor habitual es mucho más probable que negocie una solicitud de reparación y solucione problemas para usted.

Negociación para comprar una casa del banco

Algunos bancos ni siquiera miran una oferta a menos que el comprador presente una carta de preaprobación de la hipoteca del prestamista elegido por el banco, lo que significa que puede tomar más tiempo enviar una oferta en El primer lugar.Debido al volumen de anuncios que manejan los departamentos de activos, a veces puede llevar hasta dos semanas o más obtener una respuesta.

Cuando el banco acepta una oferta, a menudo genera un apéndice bancario que, para todos los fines prácticos, reemplaza la oferta que presentó. El apéndice bancario puede constar de 10 páginas o más. Casi todos los artículos importantes que protegen al comprador se alteran. Si está comprando una casa de propiedad del banco, es una buena idea que su abogado revise el contrato porque la verborrea es a veces difícil de entender.

Tasas de cargos bancarios por demoras de cierre

En el norte de California, donde trabajo, a menudo terminamos con una compañía de plica del sur de California que se encarga de la transacción. La distancia retrasa el papeleo. Además, si el prestamista del comprador necesita un par de días para liberar el archivo de la suscripción, el banco a menudo le cobra una tarifa al comprador. Los vendedores regulares generalmente son más indulgentes y se relajan con las extensiones.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.