Beneficios de una modificación de préstamo frente a una venta en corto

Pregunta: ¿Debo hacer una modificación de préstamo o una venta corta?

Un lector pregunta: "El valor de nuestro hogar ha disminuido desde que lo compramos hace 4 años. Probablemente vale aproximadamente la mitad de lo que pagamos. Además de esto, trabajo para el estado. de California y he perdido el 15% de mis ingresos debido a los permisos obligatorios del estado. Mi esposa piensa que calificaremos para una modificación de préstamo, pero he escuchado historias de terror sobre ellos. Por supuesto, una venta corta no es mucho mejor ¿Debo hacer una modificación de préstamo o una venta corta? "

Respuesta: Esta es una pregunta difícil. Si usted debe favorecer una modificación de préstamo sobre una venta corta depende, en parte, de lo siguiente:

• Su situación financiera
• La disposición del banco
• Su deseo de mantener su hogar

Se se vuelve aún más complicado si el banco se niega a considerar el valor de mercado actual de su hogar. Si realmente desea permanecer en su hogar, independientemente de su valor, entonces una modificación de préstamo podría ser la mejor opción.

Términos de una modificación de préstamo

El objetivo de una modificación de préstamo es reducir el pago de la hipoteca de un propietario y hacer que el pago sea asequible. Esto se logra mediante la implementación de uno o más de los siguientes:

• Reducir la tasa de interés
• Extender el plazo del préstamo
• Agregar interés no pagado al saldo del principal
• Reducir el saldo principal >

La Oficina del Controlador de la Moneda (OCC), que regula los bancos nacionales, dice que muchas modificaciones de préstamos no reducen el saldo de capital adeudado.

Tal vez lo más inquietante sea la noticia de que una gran cantidad de modificaciones de préstamos pronto vuelven a estar en mora. A menudo es solo una solución temporal y no una solución a largo plazo.

Las modificaciones de préstamos pueden dar como resultado un aumento en el pago

Esto puede sonarle extraño y contrario a cómo se supone que debe funcionar una modificación de préstamo, pero no todos los bancos ofrecerán una modificación de préstamo que reduzca el pago de la hipoteca .

Algunos bancos ofrecerán una modificación de préstamo que aumenta el pago.

Proporciones de uso bancario, que a menudo cubren un cierto porcentaje de sus ingresos brutos mensuales, para determinar un nuevo pago hipotecario. Si el estado financiero lo justifica, el banco puede solicitar un pago mayor.

Modificaciones Temporales de Préstamo

Tenga en cuenta que algunos bancos ofrecen una modificación de préstamo temporal. Esto significa que un banco no aceptará realizar una modificación permanente del préstamo, sino que puede ofrecer las siguientes condiciones:

El saldo principal sigue siendo el mismo.

• Se les pide a los propietarios que realicen un nuevo pago reducido.
• El plazo para el nuevo pago se establece de 3 a 6 meses.
• La consecuencia es que si el propietario realiza los pagos nuevos a tiempo durante el límite temporal del plazo de modificación del préstamo, el banco puede otorgarle una modificación permanente del préstamo.
• Sin embargo, al final del plazo, el banco también es libre de decir:

"Muchas gracias por darnos algo de dinero, pero ahora su préstamo está en mora". Y el el banco podría proceder a ejecutar la hipoteca. He escuchado esta historia de varios clientes de Sacramento que fueron forzados a una venta corta por esta maniobra.

Los bancos no procesan las ventas cortas simultáneamente con una modificación de préstamo

La mayoría de los bancos no abrirán dos archivos al mismo tiempo.

Deberá decidir de antemano si desea realizar una modificación de préstamo o una venta en descubierto. Deberías perseguir a uno u otro.

Un banco cerrará una transacción pendiente de venta en corto si el propietario luego decide intentar una modificación de préstamo. El tiempo para procesar una venta corta frente a una modificación de préstamo es casi el mismo. Algunas modificaciones de préstamos tardan de 3 a 6 meses para concluir.

Es injusto para un comprador que ha presentado una oferta de buena fe en una venta corta y aceptó esperar la aprobación de venta corta para descubrir que los vendedores han tenido dudas y ahora quieren hacer una modificación de préstamo en el medio de la venta. venta corta.

Mi consejo es tomar una decisión y atenerse a ella. Además, no contrate a ninguna compañía para que le haga una modificación de préstamo porque puede solicitarla usted mismo sin pagarle a nadie.

Muchas compañías de modificación de préstamos son estafadores.

¿Por qué podría preferirse una venta corta sobre una modificación de préstamo?

Los propietarios de viviendas que prefieren salir del agua pueden preferir hacer una venta corta en lugar de una modificación de préstamo. Una venta corta significa que el banco aceptará un pago reducido y liberará el préstamo. Si su casa vale mucho menos que la cantidad adeudada, podría tener más sentido hacer una venta corta y liberarse de la carga de la deuda.

Considere otros factores:

Después de 3 años de mantener el crédito, si los precios permanecen estables, los propietarios pueden calificar para comprar otra casa después de una venta corta con una hipoteca y un pago que sea asequible.

• Tanto una modificación de préstamo como una venta corta pueden afectar el crédito. Pero cualquiera de las soluciones es generalmente mejor que una ejecución hipotecaria.
• Muchas modificaciones de préstamos requieren un pago de tasa ajustable que podría aumentar cada año después de que hayan transcurrido los 5 años iniciales de pagos de tasa fija.
• La mayoría de los listados de venta corta que vendo en Sacramento involucran vendedores a quienes se les negó una modificación de préstamo.
• En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.