Modificación de Préstamo Hipotecario y Bancarrota

Hubo un momento hace unos pocos años en el que no podía haber escrito nada sustancial sobre modificaciones hipotecarias en un caso de bancarrota. Eso es porque los bancos estaban en un lío y los programas de modificación eran una broma. A los clientes se les decía constantemente que faltaban documentos. Enviarían documentos por fax y correo electrónico una y otra vez. Cada vez que contactaban al banco, se los refería a un empleado diferente del servicio al cliente, ninguno de los cuales podía encontrar cuentas, archivos o documentos.

Los clientes se daban por vencidos después de numerosos intentos.

Hoy, estoy feliz de decir que los bancos parecen haber doblado la esquina. Si bien aún existen focos de discordia, en general, los bancos y las compañías hipotecarias parecen estar haciendo un trabajo bastante creíble al lograr que sus clientes pasen por el proceso sin demasiado estrés.

Muchos de nuestros clientes vienen a nosotros al borde de la bancarrota. A veces simplemente no son conscientes de sus oportunidades para modificar sus préstamos. A veces llegan demasiado tarde antes de intentar modificar. A veces, los bancos continúan con la ejecución hipotecaria a pesar de que sus clientes están tratando de vender la propiedad, ser refinanciados o haber comenzado el proceso de modificación. Presentamos un caso de bancarrota para aprovechar la suspensión automática, una medida cautelar diseñada para detener estas ejecuciones hipotecarias y otras acciones de cobro, otorgar a los deudores (eso es lo que llamamos personas que presentan casos de bancarrota) un respiro y eliminar gran parte o la totalidad el resto de su deuda a través de un caso del Capítulo 7, o establecerlos en un plan de pago en un caso del Capítulo 13 que abordará no solo sus atrasos hipotecarios sino también otras obligaciones.

El programa de modificación federal se llama Programa hipotecario asequible para el hogar o HAMP. En este artículo, veremos qué puede hacer HAMP y cómo funciona en un caso de bancarrota.

Entonces, ¿cuál es la diferencia entre una refinanciación y una modificación de préstamo?

Si necesita nuevos términos o una forma de hacer que su casa sea más asequible, tiene dos opciones: refinanciar o modificar.

Una refinanciación reemplaza el préstamo anterior por uno nuevo. Por lo general, un refinanciamiento está diseñado para reducir la tasa de interés o cambiar términos menos favorables, como una tasa ajustable, a términos más favorables. Puede ser logrado por el prestamista actual o un prestamista completamente nuevo. Requiere que el prestatario sea solvente y que el valor de la propiedad no haya disminuido para que el préstamo esté bajo el agua (el prestatario debe más de lo que vale la propiedad.

Una modificación cambia los términos del préstamo actual. requieren el mismo nivel de solvencia que un refinanciamiento, aunque el prestatario tiene que demostrar que tendrá suficientes ingresos para realizar los pagos.De hecho, el programa de modificación de préstamos está diseñado para ayudar a los propietarios que han sufrido algún tipo de reversión financiera. Puede ser permanente o puede ser temporal si hay alguna razón para sospechar que las circunstancias del prestatario cambiarán. A menudo hay más flexibilidad en lo que un prestamista puede estar dispuesto a hacer para que el préstamo sea asequible, pero la tasa de interés a menudo será más alta de lo que el prestatario podría obtener en un refinanciamiento.

¿Aún puede obtener una modificación de hipoteca durante un caso de bancarrota?

Sí. De hecho, muchos de mis clientes han modificado con éxito sus préstamos y salido de la bancarrota con menos deudas y una hipoteca intacta y actualizada.

¿Quién puede calificar para una modificación de hipoteca?

Esto depende de su administrador y de si su préstamo es propiedad de un banco, una compañía hipotecaria o una entidad como Fannie Mae o Freddie Mac. Cada uno tiene sus propios requisitos y criterios. Pero, en general, es probable que califique si

• Gasta más del 31% de los ingresos mensuales en costos de vivienda (pago de la hipoteca, seguro, impuestos a la propiedad, cuotas de la asociación de propietarios).
• De lo contrario, no es elegible para un refinanciamiento de la hipoteca.
• Usted es moroso o está en peligro de incumplimiento debido a un cambio en las circunstancias financieras.
• El valor de la casa ha disminuido, y usted debe más de lo que vale la casa. Las modificaciones

HAMP se pueden usar para modificar préstamos en residencias primarias y ciertas propiedades de alquiler.

¿Qué implica la modificación de la hipoteca?

Aplicación

Primero es la aplicación. La mayoría de los prestamistas requerirán un comprobante de ingresos para garantizar que el prestatario al menos tenga un ingreso mínimo para realizar pagos modificados. La mayoría de los prestamistas también requerirán un informe de crédito, aunque no es necesario un puntaje crediticio mínimo o máximo. Por lo general, esto determina la cantidad de deuda que el prestatario debe pagar cada mes.

Pagos de prueba

Segundo es el período de prueba. Una vez que se completa toda la documentación, y el prestamista determina que el prestatario probablemente cumplirá con sus requisitos mínimos, se le ofrecerá al prestatario la oportunidad de realizar una serie de pagos de prueba. Tres pagos son el número que veo más a menudo.

Una vez que los pagos de prueba se han realizado con éxito, el prestamista tomará una decisión final sobre la modificación y le ofrecerá la modificación al prestatario.

¿Qué términos de préstamo cambiarán?

El objetivo de una modificación de HAMP es hacer que el préstamo sea asequible para el prestatario y evitar que el prestamista pierda más de lo que debería. El prestamista puede cambiar virtualmente cualquiera de los términos de pago, incluido

• Reducir la tasa de interés
• Convertir el préstamo de una tasa ajustable a una tasa fija
• Extender la duración, por ejemplo, de 30 a 40 años
• Agregar atrasos en la parte final del préstamo
• Aplazar parte del capital
• Perdonar parte del capital

¿Qué pasa con las modificaciones y quiebras?

Cuando alguien presenta un caso de bancarrota, el tribunal de quiebras tiene jurisdicción sobre casi todo lo que afecta las finanzas del declarante.El deudor (eso es lo que llamamos la persona que presenta un caso de bancarrota) puede continuar transacciones cotidianas como comprar alimentos y pagar facturas de servicios públicos, cosas que llamamos "curso ordinario de negocios".

Una modificación de préstamo no es "curso ordinario" de negocios." Si la corte de bancarrota tiene que tomar medidas para aprobar la modificación depende en gran parte de si el caso es el Capítulo 7 o Capítulo 13. En un caso del Capítulo 7, que generalmente durará de cuatro a seis meses, algunos prestamistas solicitarán al deudor que obtenga la corte aprobación. En un Capítulo 13, el deudor siempre debe obtener la aprobación del tribunal, independientemente de si el prestamista lo requiere o no. Para obtener la aprobación de ese tribunal, el abogado del deudor deberá presentar una moción ante el tribunal.

En un caso del Capítulo 13, el deudor propone un plan para pagar sus deudas haciendo un pago a un fiduciario que distribuye el dinero recibido a los acreedores que han presentado reclamaciones adecuadas. El plan debe incluir ciertos tipos de deuda, como el impuesto a la renta vencido o las obligaciones de manutención doméstica, como la pensión alimenticia y la pensión alimenticia. Puede incluir atrasos adeudados a la compañía hipotecaria y deudas garantizadas como automóviles y electrodomésticos.

Porque en prácticamente todos los casos, los atrasos en la hipoteca se incluirán en la modificación, el abogado del deudor también deberá presentar una moción para modificar el plan de pago del Capítulo 13 para eliminar los atrasos. Dependiendo de cualquier otra cosa que el deudor haya intentado lograr con el plan del Capítulo 13: pagar deudas prioritarias como impuestos a la renta recientes o manutención infantil, o hacer que el pago de un automóvil sea más asequible al incluirlo en un plan del Capítulo 13: el deudor puede decidir que un caso del Capítulo 13 ya no es necesario o útil. En ese momento, ella puede considerar si sería conveniente convertir el caso en uno bajo el Capítulo 7, o descartarlo por completo.

Cómo funciona en un caso de bancarrota

Aquí hay un ejemplo: digamos que el deudor presentó un caso del Capítulo 13 e incluyó $ 5,000 en pagos de la hipoteca vencida. Después de que se presenta el caso del Capítulo 13, el deudor solicita una modificación de préstamo con su compañía hipotecaria. Mientras que en el Capítulo 13, continúa haciendo pagos al Capítulo 13, que incluye los $ 5,000 adeudados a la compañía hipotecaria.

Digamos que un año después de la presentación del caso, se aprueba la modificación de la hipoteca. Para entonces, el prestamista recibió $ 1, 000 a través de pagos al fiduciario del Capítulo 13. La modificación del préstamo incluye los $ 4, 000 que se deben en el reclamo de atrasos.

El deudor no quiere más dinero "extra" para ir a la compañía hipotecaria, por lo que su abogado tendrá que hacer dos cosas. Primero, el abogado presentará una moción ante el tribunal de bancarrotas solicitando al tribunal que apruebe la modificación del préstamo hipotecario. A veces, la moción debe establecerse para una audiencia ante el juez. A veces puede estar archivado durante un período de tiempo determinado, a menudo 24 días, para permitir que cualquier parte interesada lo objete. Si ninguna de las partes se opone y los términos son favorables para el deudor, es muy probable que el juez de bancarrota lo apruebe.Si una parte se opone a ella, la modificación se establecerá para una audiencia para permitir que todas las partes testifiquen y discutan con el juez.

Una vez que tiene una orden del tribunal que aprueba la modificación, y el deudor celebra realmente el acuerdo de modificación, su abogado le pedirá al tribunal que modifique los términos del plan para eliminar los atrasos en la compañía hipotecaria. Esto también implicará un movimiento. El proceso es similar a la moción para la modificación del préstamo. La moción se establece para la audiencia, o permanece en el archivo por un período de tiempo para darles a los acreedores la oportunidad de investigar y objetar, si corresponde.

O el deudor puede renunciar al proceso de modificación del plan y presentar una moción para convertirlo en un Capítulo 7 o una moción para desestimar el caso por completo, dependiendo de cualquier otra cosa que el deudor pueda tener al acecho en su situación financiera.