Inventario de sombras: Definición, Impacto en la economía

Definición: El inventario oculto cuenta las casas que se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria, pero que aún no han llegado al mercado. Debe agregarse a las casas sin vender que se incluyeron en la lista de venta para obtener una imagen precisa del suministro de viviendas. En 2010, hubo dos casas en ejecución hipotecaria por cada venta, de acuerdo con Capital Economics.

CoreLogic definió el inventario oculto de manera más precisa. Contó los hogares con 90 días o más de morosidad, en ejecución hipotecaria y propiedad de prestamistas.

No incluía los hogares que estaban atrasados ​​en los pagos, pero el banco no había comenzado los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Es por eso que la estimación de Capital Economics fue mucho más alta. En octubre de 2010, CoreLogic estimó que había 2 millones de hogares, o nueve meses de suministro. Esta incertidumbre sobre el número real creó incertidumbre.

Este inventario sombra redujo los precios de la vivienda por entre uno y tres años. Los inversores se mostraron reacios a comprar casas, sabiendo que el inventario oculto estaba pasando por ahí. Esperaron hasta que se absorbieran estas casas embargadas, y los precios tenían una mejor oportunidad de subir antes.

El inventario de sombra se sumó al inventario real de casas sin vender. Eso fue alrededor de 4 millones de hogares a partir de septiembre de 2011. A esa tasa de ventas, fue un suministro de 8. 5 meses. Se agregaron otras 250,000 viviendas al inventario paralelo cada mes.

¿Qué debería haberse hecho para reducir el inventario de sombras?

Desafortunadamente, los programas del gobierno no hicieron mella en el inventario oculto.

Un exceso de dos años de casas sin vender e inventario de sombra mantuvo los precios de la vivienda sin cambios durante años. El gobierno federal podría haber hecho mucho más para abordar este problema.

¿Por qué el gobierno prácticamente ignoró esta amenazante amenaza? Puede que no supiera qué hacer. El gerente de fondos de PIMCO, Bill Gross, sugirió usar fondos del gobierno para convertir todas las hipotecas de 5-7% en hipotecas de 4%.

Dijo que esto habría levantado los precios de la vivienda del 5-10%.

La mayoría de las iniciativas no frenaron el maremoto de las ejecuciones hipotecarias. El HARP (Programa de refinanciación asequible para propietarios de viviendas) se presentó en abril de 2009. Permitió que los 2 millones de propietarios dignos de crédito que estaban al revés en sus hogares refinanciaran con tasas más bajas. Desafortunadamente, solo 810, 00 propietarios fueron ayudados. ¿Por qué? Los bancos escogieron a los mejores candidatos.

El Departamento del Tesoro lanzó Making Homes Affordable en 2009. Trabajó con los bancos para ayudar a los propietarios a modificar sus préstamos antes de que entraran en ejecución hipotecaria. Lamentablemente, los bancos solo modificaron los pagos, no el principal. La mayoría de los propietarios debían el doble de lo que valía la vivienda. Se dieron cuenta de que era inútil luchar para hacer los pagos con pocas esperanzas de un rendimiento decente de su inversión.

La Reserva Federal tenía un sitio web de ayuda al consumidor. También tenía uno para ayudar a los líderes comunitarios a evaluar y abordar las áreas problemáticas. La Fed mantuvo bajas las tasas de interés. Compró deuda tóxica de los bancos. Esos programas nunca abordan la raíz del problema de ejecución hipotecaria para los propietarios.

Sorprendentemente, algunos legisladores sugirieron cosas que solo empeorarían el problema. Algunos sugirieron la abolición de Fannie Mae y Freddie Mac.

Eso hubiera sido un desastre. Se requieren sus garantías de préstamo antes de que un banco siquiera piense en préstamos. Antes de la crisis financiera, Fannie y Freddie garantizaban el 50% de todas las hipotecas. Después, subió al 90%.

La Ley de Reforma de Dodd-Frank exigía un pago inicial del 20% de todas las hipotecas. De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, solo el 40% de los compradores de viviendas en ese momento podían incluso pagar un 20% de anticipo.

Cronología del inventario de Shadow

• septiembre de 2011 - "Ventas de viviendas un 7% más altas que el año pasado". Los bancos comenzaron a trabajar en la cartera de ejecuciones hipotecarias, impulsando las ventas de viviendas pero bajando los precios.
• Julio de 2011: "Un millón de ejecuciones hipotecarias se enviaron al 2012". Las ejecuciones hipotecarias continúan respaldadas, gracias a las demoras en el procesamiento bancario. Los bancos tardaron 318 días en realizar una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre, 41 días más que hace un año.
• Mayo de 2011: "Los precios de las casas siguen cayendo". Dieciséis millones de propietarios (28%) estaban al revés en sus hipotecas, lo que se sumó al inventario oculto y provocó que los precios de las casas cayeran un 1% por mes.
• Diciembre de 2010: "Sonda de ejecución hipotecaria que se agrega al inventario de sombreado". La tasa de ejecuciones hipotecarias bajó un 24% en comparación con el año anterior. Eso debería haber sido una gran noticia, pero no lo fue. Fue porque los bancos estaban desacelerando su proceso de ejecución hipotecaria en respuesta a una investigación del gobierno federal sobre sus apresuradas prácticas de ejecución hipotecaria. Los propietarios continuaron quedándose atrás en sus pagos. Eso acaba de agregar a los 1. 8 millones de hogares en el inventario oculto.
• "El crecimiento económico en el cuarto trimestre de 2010 fue del 3,6%". ¿Qué lo detuvo? Un mercado de vivienda lento. Después de la mayoría de las recesiones, la vivienda suele ser el primer sector de la economía en recuperarse. La construcción de casas nuevas crea empleos. Los trabajos de construcción carecían mucho de esta recuperación.
• Septiembre de 2010: "Las ejecuciones hipotecarias representan el 35% de todas las ventas". Esto es menor que hace un año, gracias a que los bancos ralentizaron el proceso de ejecución hipotecaria en respuesta a las investigaciones federales.
• Julio de 2010: "Hay dos casas en ejecución hipotecaria para cada uno en venta". Un estudio de Capital Economics dice que hay 7.8 millones de hogares en el inventario oculto. Eso es mucho peor que la estimación de CoreLogic de menos de 2 millones de hogares.
• Abril de 2010: "Los préstamos con opción ARM empeoran el inventario de sombras". Estos préstamos solo constituyeron el 2% de todas las hipotecas a nivel nacional, pero el 60% en California. Tienen sanciones por refinanciamiento, entre otros peligros
• octubre de 2009 - "Se avecina el inventario de sombras". Ya en octubre de 2009, la revista de Barron advirtió sobre el inventario oculto, que demoraría 15 meses en resolverse incluso en ese momento.