Los pros y los contras de la refinanciación de hipotecas

Escuchas que las tasas de interés hipotecarias están en su punto más bajo, rondando niveles históricos de inflación. Eso es dinero prácticamente gratis a largo plazo.

Sin embargo, usted se comprometió con una hipoteca de tasa fija hace varios años, por lo que paga el 6 por ciento mientras que el hijo del vecino paga el 3.25 por ciento. ¿Deberías refinanciar?

Primero, un fondo para aquellos que no están familiarizados con el vocabulario: "refinanciar" una hipoteca significa que usted obtiene una nueva hipoteca.

Usted "repite-financia" - lo financia de nuevo, con un plan de pago alterado.

Los pros de la refinanciación

Muchas personas con hipotecas de tasa fija que refinancian están motivadas por la oportunidad de obtener una tasa de interés más baja.

Las pequeñas diferencias en la tasa de interés hacen una gran diferencia. Compare dos hipotecas a 30 años de $ 240,000. Una tiene una tasa de interés de 4. 00 por ciento, y la otra tiene una tasa de interés de 4. 25 por ciento.

Eso no suena como una gran diferencia, ¿verdad? Es solo una cuarta parte de un porcentaje, ¿verdad? ¿Cuánta diferencia podría hacer eso?

Pequeñas cantidades compuestas en grandes sumas. Al final de los 30 años, el titular de la tasa del 4.25 por ciento habrá pagado aproximadamente $ 10,000 adicionales durante la vigencia del préstamo, en comparación con el titular de una hipoteca del 4. 00 por ciento.

Claramente, el mayor beneficio para la refinanciación es la oportunidad de reducir su tasa de interés, lo que reduce miles de su pago total del préstamo.

Los contras de la refinanciación

Pero cada rosa tiene su espina: el refinanciamiento reiniciará el reloj de su hipoteca, llevando su cronograma de amortización al punto de partida.

"¿Qué significa eso?"

Así es cómo funcionan las hipotecas: cuando realiza un pago, parte de ese pago se destina a su interés. El monto restante va hacia su principal de préstamo original.

Cuanto más se aplique su pago a su capital, mejor. Pagar su saldo principal le permite pagar el préstamo más rápido. (Es por eso que debe asegurarse de que se apliquen todos los pagos de hipoteca adicionales para su capital).

Cuando comienza una nueva hipoteca, la mayoría de su pago se aplica al interés. Solo una pequeña porción va hacia su director. Al final de su primer año de pagos de la hipoteca, verá que apenas ha hecho mella en su saldo principal.

Cuanto más progrese dentro de su hipoteca, más se aplicarán sus pagos a su capital. En su 25º año de una hipoteca a 30 años, casi todos sus pagos se aplicarán a su capital.

"Esto es fascinante, realmente. (Bostezo). Pero, ¿cómo se aplica al refinanciamiento?"

Cuando refinancia una hipoteca, restablece el reloj al año uno. La mayoría de sus pagos se aplicarán al interés, no al capital.

Si todavía está en los primeros años de su hipoteca, esto no es un gran problema. Pero si está más avanzado en su hipoteca, debe ejecutar una hoja de cálculo para ver si la tasa de interés más baja justifica el rebobinado del reloj.

Ahorrar dinero en intereses al principio del préstamo

Digamos que Joe tiene una hipoteca de $ 100, con un interés del 6 por ciento.

Su pago mensual es de $ 599. Al final del año 1, Joe ha pagado $ 7, 188 por su hipoteca. Solo $ 1, 299 de los cuales pagaron el saldo principal. El resto fue engullido por el interés.

Apenas un año de su hipoteca de 30 años, Joe descubre que puede obtener un nuevo préstamo al 5 por ciento. Joe refinancia, cerrando su antigua hipoteca y reiniciando el reloj. Paga $ 1, 000 en costos de cierre por su nuevo préstamo.

Con un 6 por ciento, Joe habría pagado $ 109, 871 en pago de intereses durante la vigencia del préstamo (pagando un total de $ 209, 871 por su casa de $ 100, 000). Al refinanciar, Joe "pierde" los $ 5,889 en interés que pagó por el primer año de su préstamo. Ay.

Pero vale la pena. Al cambiar a una hipoteca del 5 por ciento, Joe ahora solo pagará $ 95, 483 en intereses durante la vigencia del préstamo, en lugar de $ 109, 871. En otras palabras, su mudanza le ahorra $ 14, 387.

Pagar más intereses por Refinanciación más adelante en el préstamo

Pero supongamos que Joe estaba en el año 15 de su hipoteca a 30 años cuando descubrió la oportunidad de refinanciar. Él no quiere un nuevo compromiso de 30 años, por lo que refinancia en una hipoteca de 15 años. ¿Lo que pasa?

A pesar de bajar la tasa de interés al 5 por ciento y acelerar los pagos a través de una hipoteca a 15 años, Joe en realidad paga MÁS intereses por refinanciación que en el escenario original. En otras palabras, la refinanciación es un trato terrible para Joe, porque está demasiado lejos en su hipoteca.

The Bottom Line

No asuma que la refinanciación siempre es una buena o una mala idea. Enchufe su tasa de interés, los términos del préstamo y los costos de cierre en una hoja de cálculo o una calculadora de refinanciación en línea, para calcular si el posible acuerdo que le ofrecen tiene sentido en su circunstancia particular.

Como regla general, si está dentro de los primeros años realizando pagos de la hipoteca y puede bajar la tasa de interés en 0. 75 por ciento o más, debe considerarlo. Mientras más temprano refinancie su hipoteca, mejor.