Puntos de negociación en un acuerdo de compra residencial

Los agentes de listas ocupadas que reciben muchas ofertas de compra a menudo pueden deducir en un acuerdo de compra residencial cuán ansioso podría estar el agente del comprador por aceptar la oferta por la forma en que se presentan ciertos artículos negociables. La forma en que se leen ciertos elementos nos dice si el agente ha escrito muchas ofertas o si es un agente inexperto. Algunos tipos de artículos negociables también revelan mucho sobre el comprador, especialmente si esas cosas tienden a contravenir la norma.

Estas observaciones me han llevado a creer que algunos agentes del comprador, no todos ellos de ninguna manera, rara vez discuten los artículos negociables en un acuerdo de compra con el comprador. Muchos agentes simplemente marcan las casillas de acuerdo con la costumbre local, y realmente no hay nada de malo en este enfoque, excepto que realmente no le da al comprador o vendedor una opción o voz en el asunto, y mucho menos un entendimiento profundo sobre la oferta de compra. .

Si un comprador gasta cientos de miles de dólares para comprar una casa, esos compradores merecen saber los puntos negociables y tener voz en la situación. Del mismo modo, un vendedor debe saber qué cosas se pueden negociar y si hay espacio en algunos de los costos de venta, lo que afecta los ingresos netos del vendedor.

Por ejemplo, aunque no es común, los vendedores dicen que prefieren reducir significativamente el precio de venta y permitir que el comprador pague todos los costos de venta, a excepción de la comisión.

Hay razones para hacerlo de esa manera y razones para no hacerlo. Probablemente el más importante sea en una transacción financiada, si el comprador pagara la porción del vendedor de los costos de cierre, significaría traer mucho más dinero por adelantado para cerrar. Ese es el boomerang. Los compradores a menudo son estrictos con los fondos líquidos.

Aún así, los costos de cierre pueden negociarse entre las partes. Quién paga qué porción de los costos de cierre es un artículo negociable en un acuerdo de compra residencial, aunque puede ser habitual que el vendedor absorba un porcentaje mayor de esos honorarios. ¿Por qué el vendedor? Debido a que el vendedor generalmente está recibiendo el dinero en una transacción y un comprador está gastando de su bolsillo.

Tenga en cuenta, también, que cada estado en Estados Unidos prácticamente utiliza su propio acuerdo de compra residencial. No hay One-Size-Fits-All. En Texas, los contratos se denominan Contrato Residencial Familiar One to Four, desarrollado por la Comisión de Bienes Raíces de Texas. En California, el contrato para comprar una casa es un Acuerdo de compra residencial de California y las Instrucciones conjuntas de depósito en garantía, cuidadosamente renovadas casi anualmente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. Parece que en Florida, los agentes usan varios tipos diferentes de contratos de compra residencial que han sido aprobados por el Colegio de Abogados de Florida y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de la Florida, dependiendo de si un comprador está comprando el hogar TAL CUAL.

Sin embargo, incluso con todas las diferencias y las diversas formas en que se practica el sector inmobiliario en todo el país, ciertos aspectos de los acuerdos de compra son similares.

Los costos de cierre son honorarios que quizás quiera considerar antes de firmar un acuerdo de compra y pregunte a su agente de bienes raíces si son negociables. Tenga en cuenta que quizás no desee intentar cambiar la forma en que lo dicta la costumbre local, por ejemplo, especialmente si está involucrado en una situación de oferta múltiple, porque podría afectar sus posibilidades de aceptación de la oferta.

Tipos de honorarios negociables en un acuerdo de compra residencial

• Impuestos de transferencia
• Tarifas de depósito en garantía
• Póliza de seguro del título del propietario
• Divulgaciones estatales obligatorias
• Tarifas de transferencia y documentación de la HOA
• Inspecciones e informes

Tipos de artículos de negociación en un acuerdo de compra residencial

• Cantidad de depósito de garantía Período de tiempo para que el vendedor envíe las divulgaciones
• Período para completar todas las inspecciones del comprador
• Período para que el comprador obtenga un avalúo
• Periodo de tiempo para que el comprador obtenga la aprobación del préstamo
• Bienes personales que permanecen en el hogar
• Accesorios que pueden ser excluidos de la venta
• Periodo de tiempo para cerrar el depósito en garantía
• Periodo de tiempo para liberar contingencias como vender una casa existente
• Período de tiempo para el recorrido final
• Período de posesión
• Daños liquidados
• Resolución de disputas
• Período de aceptación de la oferta
• Muchos compradores consideran que es útil para recibir una copia del acuerdo de compra residencial antes de escribir una oferta, pero dado nuestro entorno acelerado y la cantidad de documentos que se firman en línea, es posible que esto no sea posible. Muchos acuerdos de compra residencial constan de 10 páginas o más, y siempre hay otros documentos que generalmente pueden acompañar al contrato.

Generalmente, cuando trabajo con abogados, quieren leer todo el acuerdo de compra residencial, y no los culpo. Por supuesto, la mayoría de los vendedores y compradores de viviendas no son abogados, pero aliento a todas las partes a leer detenidamente el contrato, hacer preguntas y continuar haciendo preguntas si las respuestas son insatisfactorias. Usted tiene derecho a conocer los detalles de la compra de su casa. Hazlo bien. No se conforme con "inicial aquí" y "firme allí".

En el momento de redactar este informe, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.