Ganar dinero con inversiones inmobiliarias

Cuando se trata de ganar dinero invirtiendo en bienes raíces, solo existen algunas formas de hacerlo. Aunque los conceptos son simples de entender, no se deje engañar por pensar que pueden implementarse y ejecutarse fácilmente. Tome una libreta y un lápiz, porque en los próximos diez minutos, le guiaré a través de una breve descripción general para ayudarlo a comprender los conceptos básicos de bienes raíces y cómo los inversores inmobiliarios exitosos trabajan para maximizar sus ganancias.

Las tres principales formas de ganar dinero con inversiones inmobiliarias

Hay tres formas principales en que los inversores obtienen dinero de los bienes inmuebles:

• Un aumento en el valor de la propiedad,
• Ingresos por alquiler cobrado por el arrendamiento de la propiedad a los inquilinos, y
• los beneficios generados a partir de la actividad comercial que depende de la propiedad inmobiliaria.

En pocas palabras, eso es todo. Por supuesto, siempre hay otras formas de beneficiarse directa o indirectamente de bienes inmuebles, como aprender a especializarse en áreas más esotéricas como los certificados de gravamen fiscal, pero esos tres elementos representan la gran mayoría de los ingresos pasivos, y fortunas finales, que se han hecho en la industria de bienes raíces. Al aprender cómo aprovecharlos para su propia cartera, puede agregar otra clase de activos a su asignación general de activos, lo que aumentará la diversificación y, si se implementa con prudencia, reducirá los riesgos.

1. Ganar dinero de un aumento en el valor de la propiedad de sus inversiones inmobiliarias

Primero, es importante que comprenda que los valores de las propiedades no siempre aumentan.

Esto puede ser dolorosamente evidente durante períodos como finales de los años ochenta y principios de los noventa, y el colapso inmobiliario de 2007-2009. De hecho, en muchos casos, los valores de las propiedades raramente superan la inflación. Por ejemplo, si posee un inmueble de $ 500, 000 y la inflación es del 3%, su propiedad podría venderse por $ 515, 000 ($ 500, 000 x 1. 03%) pero no es más rico que el año anterior. .

Es decir, aún puede comprar la misma cantidad de leche, pan, queso, aceite, gasolina y otros productos básicos (cierto, el queso puede bajar este año y aumentar la gasolina, pero su nivel de vida se mantendrá más o menos igual ) ¿La razón? La ganancia de $ 15,000 no fue real. Fue nominal.

Esto sucede porque el gobierno tiene que crear dinero cuando gasta más de lo que absorbe a través de impuestos. Todo lo demás igual, con el tiempo, esto hace que cada dólar existente pierda valor y valga menos de lo que era en el pasado.

Una de las formas en que los inversores inmobiliarios más inteligentes pueden ganar dinero en bienes raíces es aprovechar una situación que parece surgir cada pocas décadas: cuando se prevé que la tasa de inflación supere la tasa actual de inversión en bienes raíces. a largo plazo, puede encontrar personas dispuestas a apostar adquiriendo propiedades, pidiendo prestado dinero para financiar la compra y luego esperando que aumente la inflación.De esa forma, pueden pagar las hipotecas con dólares que valen mucho menos. Esto representa una transferencia de ahorradores a deudores. Vimos a muchos inversores inmobiliarios ganar dinero de esta forma en la década de 1970 y principios de 1980, cuando la inflación comenzó a descontrolarse antes de que Paul Volker se llevara un 2x4 a la espalda y lo controlara aumentando drásticamente las tasas de interés.

El truco está en comprar cuando las tasas de capitalización ajustadas cíclicamente son atractivas o cuando piensas que hay una razón específica por la cual algún inmueble en particular valdrá algún día más de lo que el actual índice de capitalización indica que debería ser. Por ejemplo, los desarrolladores inmobiliarios con talento pueden ver el proyecto correcto, en el momento correcto, al precio correcto y, literalmente, crear los ingresos futuros de alquiler para respaldar una valoración que de otra manera podría parecer rica en función de las condiciones actuales porque entienden economía, factores de mercado y consumidores. En mi ciudad natal, vi cómo un hotel viejo y terrible en un gran pedazo de tierra se transformaba en un bullicioso centro comercial con edificios de oficinas que producían rentas considerables para el propietario. En ausencia de esos flujos de efectivo, presentes o netos de valor presente, usted está especulando en algún grado u otro, sin importar lo que se diga a sí mismo, sin importar qué bancos aprueben sus préstamos, y no importa lo que diga la sociedad que le rodea.

Necesitará una inflación sustancial en la moneda nominal (si usa deuda para financiar la compra) para rescatarlo o algún tipo de evento de baja probabilidad para trabajar a su favor.

2. Ganar dinero de los ingresos por alquiler generados por sus inversiones inmobiliarias

Hacer dinero recaudando alquileres es tan simple que cada seis años que alguna vez haya jugado un juego de Monopoly entiende a nivel visceral cómo funcionan los conceptos básicos. Si posee una casa, un edificio de apartamentos, un edificio de oficinas, un hotel o cualquier otra inversión inmobiliaria, puede cobrar a las personas el alquiler a cambio de permitirles usar la propiedad o las instalaciones. Por supuesto, simple y fácil no son lo mismo. Si posee edificios de apartamentos o casas de alquiler, puede que tenga que lidiar con todo, desde inodoros rotos hasta inquilinos que operan laboratorios de metanfetamina. Si posee centros comerciales o edificios de oficinas, es posible que tenga que encargarse de la quiebra de un negocio arrendado. Si posee almacenes industriales, es posible que se enfrente a investigaciones ambientales por las acciones de los inquilinos que usaron su propiedad. Si posee unidades de almacenamiento, el robo podría ser una preocupación. Las inversiones inmobiliarias no son del tipo que puede llamar y esperar que todo salga bien.

La buena noticia es que hay herramientas disponibles que facilitan las comparaciones entre posibles inversiones inmobiliarias. Uno de estos, que será invaluable para usted en su búsqueda de ganar dinero con bienes raíces, es un índice financiero especial denominado tasa de capitalización, que es la abreviatura de "tasa de capitalización". Si una propiedad gana $ 100, 000 por año y se vende por $ 1, 000, 000, dividiría las ganancias ($ 100, 000) por la etiqueta de precio ($ 1, 000, 000) y obtendría 0.1, o 10%. Eso significa que la tasa de capitalización de la propiedad es del 10%, o que obtendría un 10% esperado de su inversión si pagó por el bien inmueble en efectivo y sin deuda.

Así como una acción finalmente solo vale el valor actual neto de sus flujos de efectivo descontados, un inmueble vale la pena una combinación de 1.) la utilidad que genera para su propietario y 2.) el efectivo presente neto fluye genera en relación con el precio que se pagó por la inversión. El ingreso por alquiler puede ser un margen de seguridad que lo protege durante los colapsos. Ciertos tipos de inversiones inmobiliarias son más adecuados para este propósito. Para volver a nuestra discusión anterior sobre los desafíos de hacer dinero con bienes raíces, edificios de oficinas, para proporcionar una ilustración, generalmente implica arrendamientos de varios años. Compre uno al precio correcto, en el momento adecuado y con el perfil de vencimiento de arrendamiento y arrendamiento adecuado, y podría navegar a través de un colapso inmobiliario recolectando cheques de alquiler por encima del promedio que las compañías que le alquilan deben proporcionar (debido a contrato de arrendamiento que firmaron) incluso cuando las tasas más bajas están disponibles en otros lugares. Sin embargo, obténgalo mal, y podría quedar atrapado en rentabilidades inferiores a las normales mucho después de que el mercado se haya recuperado.

3. Ganar dinero de operaciones comerciales de bienes raíces

La forma final de ganar dinero con inversiones inmobiliarias involucra servicios especiales y actividades comerciales. Si es dueño de un hotel, puede vender películas a pedido a sus invitados. Si posee un edificio de oficinas, puede ganar dinero con máquinas expendedoras y estacionamientos. Si tiene un lavadero de autos, puede ganar dinero con aspiradoras con control de tiempo. Este tipo de inversiones casi siempre requieren conocimiento de subespecialidades; mi. gramo. , hay hombres y mujeres que pasan toda su carrera especializándose en el diseño, construcción, propiedad y operación de lavados de autos. Para aquellos que llegan a la cima de su campo y entienden las complejidades de un mercado en particular, la oportunidad de ganar dinero puede ser interminable.

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