Aprenda cómo posponer una subasta de un fiduciario

Para posponer una subasta, que en bienes inmuebles generalmente se conoce como la subasta de un fiduciario o la fecha de venta del fiduciario, el prestatario primero debe estar en mora. Entrar en incumplimiento significa que el prestatario no está haciendo los pagos de la hipoteca.

Los prestatarios que dejan de realizar pagos hipotecarios tarde o temprano harán que el banco realice una ejecución hipotecaria. Ahora, cómo se maneja esa ejecución hipotecaria depende de la ley estatal. Más de la mitad de los estados en los Estados Unidos son estados de fideicomiso, y las ejecuciones hipotecarias en estados de fideicomiso son manejadas por el fiduciario.

Tenga en cuenta que las ventas cortas de Fannie Mae que están en default se manejan de manera diferente. Fannie Mae y Freddie Mac normalmente no posponen las subastas de los fideicomisarios.

Antes de posponer la subasta

Después de que un prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista notifica al fideicomisario que inicie el proceso de ejecución hipotecaria. El fideicomisario es un tercero de la escritura fiduciaria, una posición que algunos llaman "titular desnudo".

Aunque no existe un período de tiempo requerido antes de presentar un Aviso de Incumplimiento, la mayoría de los prestamistas prefieren intentar cobrar durante los primeros 60 a 90 días que un prestatario incurra en atrasos, en lugar de incurrir en una ejecución hipotecaria actas. Algunos estados, como California, requieren que el prestamista le entregue al prestatario un aviso con al menos 30 días de anticipación antes de presentar un Aviso de Incumplimiento.

Una vez que se presenta la Notificación de Incumplimiento, un prestatario tiene alrededor de 90 días para restablecer el préstamo al recuperar los pagos atrasados ​​y pagar los recargos por mora, que incluyen los honorarios del fiduciario.

5 formas de posponer la subasta de un administrador fiduciario

• Canjear la hipoteca: Existe una diferencia entre reintegrar una hipoteca y canjear una hipoteca, pero a menudo escuchará las palabras intercambiables, que es incorrecto. Canjear una hipoteca es pagar la hipoteca; para restablecer, una hipoteca se pone al día. Durante los últimos días de un proceso de ejecución hipotecaria no judicial, no se requiere que un prestamista acepte una restitución, pero debe permitir el canje.
• Solicite una Modificación de Préstamo: Los prestamistas tampoco están obligados a posponer una subasta a cambio de una modificación de préstamo, pero la mayoría de los bancos tratarán de establecer un cronograma de reembolso temporal. Esto no significa que el banco no enviará la casa a subasta. Así que ten cuidado. Los prestatarios pueden solicitarle al banco una promesa escrita de no avanzar con la subasta.

  Algunos bancos son astutos. Estos bancos otorgarán una modificación de préstamo temporal y, después de 3 a 6 meses, le informarán al prestatario que están presentando una ejecución hipotecaria porque el prestatario no califica para una modificación de préstamo permanente. Dicen gracias por los pagos parciales y presentan una Notificación de Incumplimiento.

• Archivo de bancarrota: Una declaración de bancarrota no detiene de forma permanente una subasta, pero podría posponer la subasta por un tiempo.Cuando un deudor se declara en bancarrota, el tribunal emite una orden conocida como Suspensión automática que detiene los intentos de los acreedores de cobrar dinero, lo que incluye posponer una subasta. Es como decirle a un perro entrenado que se siente y se quede. Pero el prestamista puede entonces presentar una moción para levantar la Suspensión Automática, especialmente si ya se presentó la Notificación de Incumplimiento.
• Presentar una orden de restricción temporal: La mayoría de las personas asocian una orden de restricción temporal con el abuso doméstico, pero la petición al tribunal para protección contra el abuso también puede incluir una solicitud para posponer una subasta. Los prestatarios necesitarán contratar a un abogado para que presente una orden de restricción temporal, y ese abogado podría necesitar encontrar una razón basada en fraude o algún tipo de irregularidad por parte del prestamista. Incluso si el abogado tiene éxito y gana la discusión, la orden de restricción no es permanente.
• Intento de hacer una venta corta: Decirle a un prestamista que el prestatario está intentando hacer una venta corta generalmente no es suficiente. El prestatario debe presentar una oferta al banco de un comprador calificado. El agente de bienes raíces o el abogado que maneja la negociación para el prestatario llama al negociador del banco y solicita un aplazamiento de la subasta. A menudo, los bancos no considerarán una solicitud de aplazamiento hasta que la subasta esté a unos días de distancia. Es como si al banco le gusta hacer que los prestatarios se sienten con alfileres y agujas, preguntándose si la subasta se pospondrá.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}