Learn About Lease Options and Lease Purchase Sales

Las ventas de opciones de arrendamiento fueron instrumentos populares de financiación a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980. Se usaron principalmente como una forma de eludir las cláusulas de alienación en las hipotecas. Los proponentes afirmaron que la venta en realidad no era una venta porque era un contrato de arrendamiento; sin embargo, los tribunales argumentaron lo contrario.

Hoy en día, las opciones de compra, las opciones de arrendamiento y los contratos de compra de arrendamiento son tres documentos de financiación diferentes. Las variaciones son específicas del estado y no todos los estados tienen leyes idénticas.

Antes de firmar un acuerdo con un vendedor, los compradores deben obtener el asesoramiento de un abogado de bienes raíces. La siguiente información es una descripción general y no debe interpretarse como asesoramiento legal.

Conceptos básicos de una opción

• El comprador paga al vendedor la opción de dinero por el derecho a comprar más adelante la propiedad. Esta opción de dinero puede ser sustancial o tan poco como $ 1.
• El comprador y el vendedor pueden acordar un precio de compra o el comprador puede acordar pagar el valor de mercado en el momento en que se ejerce la opción. Es negociable. Sin embargo, la mayoría de los compradores desean fijar el precio de compra futuro al inicio de la opción.
• El término del acuerdo de opción es negociable, pero la duración común generalmente es de un año a tres años.
• El dinero de la opción rara vez es reembolsable.
• Nadie más puede comprar la propiedad durante el período de la opción.
• El comprador puede vender la opción a otra persona.
• Si el comprador no ejerce la opción y compra la propiedad al final de la opción, la opción caduca.

• El comprador no está obligado a comprar la propiedad.

Conceptos básicos de una opción de arrendamiento

• El comprador le paga al vendedor la opción de dinero por el derecho de comprar más adelante la propiedad. El dinero de la opción de arrendamiento puede ser sustancial.
• El comprador y el vendedor pueden acordar un precio de compra ahora o el comprador puede acordar pagar el valor de mercado en el momento en que se ejerce la opción. Es negociable. Sin embargo, la mayoría de los compradores desean fijar el precio de compra futuro al inicio de la opción de arrendamiento.

• Durante el plazo de la opción de arrendamiento, el comprador acepta arrendar la propiedad del vendedor por un monto predeterminado de alquiler.
• El plazo del acuerdo de opción de arrendamiento es negociable, pero la duración común generalmente es de un año a tres años.
• El dinero de la opción generalmente no se aplica al pago inicial.
• Una parte del pago mensual de alquiler normalmente se aplica al precio de compra.
• El dinero de la opción rara vez es reembolsable.
• Nadie más puede comprar la propiedad durante el período de la opción de arrendamiento.
• El comprador generalmente no puede asignar la opción de arrendamiento sin la aprobación del vendedor.
• Si el comprador no ejerce la opción de arrendamiento y compra la propiedad al final de la opción de arrendamiento, la opción expira.
• El comprador no está obligado a comprar la propiedad.

Conceptos básicos de la compra de un contrato de arrendamiento

• El comprador le paga al vendedor la opción de dinero por el derecho de comprar posteriormente la propiedad. Esta opción de dinero puede ser sustancial.
• El comprador y el vendedor acuerdan un precio de compra, a menudo a un valor un poco mayor que el valor de mercado.
• Durante el plazo de la opción, el comprador acepta arrendar la propiedad del vendedor por un monto predeterminado de alquiler.
• El plazo del contrato de arrendamiento-compra es negociable, pero la duración común generalmente es de un año a tres años, momento en el que el comprador solicita financiamiento bancario y paga al vendedor en su totalidad.
• El dinero de la opción generalmente no se aplica al pago inicial.
• Una parte del pago mensual del alquiler generalmente se aplica al precio de compra.
• El dinero de la opción no es reembolsable.
• Nadie más puede comprar la propiedad a menos que el comprador falle.
• Por lo general, el comprador no puede asignar el contrato de compra de alquiler sin la aprobación del vendedor.
• Los compradores a menudo son responsables de mantener la propiedad y pagar todos los gastos asociados con su mantenimiento, incluidos los impuestos y el seguro.
• El comprador está obligado a comprar la propiedad.

Hacer una compra de opción / arrendamiento de arrendamiento

Contrate a un abogado de bienes raíces para que extraiga los documentos y explique sus derechos, incluidos los de posesión y las consecuencias por incumplimiento. La propiedad puede estar gravada por préstamos subyacentes que contengan cláusulas de alienación, otorgando al prestamista el derecho de acelerar los préstamos en el momento de la venta.

A veces, los vendedores dan el dinero de la opción a su agente de bienes raíces como pago total de la comisión. Los agentes no siempre están involucrados en el ejercicio de las opciones de arrendamiento ni en el cumplimiento de los contratos de compra de alquiler, e incluso si usted ha conservado la representación de agente inmobiliario, aún necesita un abogado de bienes raíces. Los agentes no son abogados y no pueden brindar asesoramiento legal.

En el caso de una compra de arrendamiento, obtenga todas las divulgaciones y realice su diligencia debida tal como lo haría en una venta regular. Esto significa:

• Obtenga una inspección de la casa.
• Examine la política de título.
• Obtenga una evaluación.
• Lea las revelaciones del vendedor.
• Considere la posibilidad de obtener inspecciones de plagas, una certificación de techo, un plan de garantía para el hogar y la contratación de otros inspectores calificados.

Beneficios de compra de arrendamiento para vendedores y compradores

Los vendedores de propiedades difíciles de vender suelen ofrecer contratos de arrendamiento. Piénsalo; si la propiedad era fácil de vender, el vendedor la vendería a un comprador convencional que le pagaría dinero al vendedor.

• Los vendedores generalmente obtienen valor de mercado a los precios actuales y alivio de pagar una hipoteca sobre una propiedad vacante.
• A pesar de que los pagos del arrendamiento pueden exceder la renta del mercado, el comprador está construyendo un pago inicial y depositando en la cuenta que la propiedad se va a apreciar más allá del precio de compra acordado.
• Generalmente, los compradores hacen un pequeño anticipo, con poca o ninguna calificación, lo que hace que la compra sea una manera atractiva de aprovechar los beneficios de la propiedad de la vivienda.
• Los compradores también reciben un plan de ahorro forzado, ya que parte del pago del arrendamiento se acredita al precio de compra al final del contrato de opción de arrendamiento.
• Si el comprador incumple, el vendedor no reembolsa ninguna porción de los pagos del arrendamiento o la opción de dinero y puede retener el derecho a demandar por un desempeño específico.

Para obtener más información, contacte a un abogado de bienes raíces.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.