Cómo calcular las matemáticas para una buena inversión en condominios

¿Está buscando comprar un condominio como una inversión? Si es así, ¿cómo sabes si un condominio es una buena inversión? Hay varios cálculos que puede realizar y preguntas para abordar, para determinar la respuesta.

Cuando considere un condominio como una inversión, debe estimar con precisión:

• el alquiler anual que puede recibir, y
• los gastos anuales en los que incurrirá, incluyendo cosas tales como:
  • impuestos inmobiliarios > seguro
  • mantenimiento y reparaciones
  Además, debe tener en cuenta los gastos ocasionales que pueda ocasionar, como:

gastos legales si se requiere un desalojo

• costos de publicidad para obtener inquilinos
• costos de reparación si un inquilino daña la propiedad
• Let's Do the Math! Un ejemplo de inversión en un condominio:

Veamos un ejemplo. Si encuentra un condominio que se vende por $ 55, 000. Puede pagar en efectivo. Se rentará por $ 750 por mes ($ 9,000 por año). Cree que eso representa a 16. 4 por ciento de rendimiento ($ 9,000 dividido por $ 55,000). Antes de entusiasmarse demasiado, debe tener en cuenta estos gastos:

Los impuestos inmobiliarios son de $ 1 000 por año

• El seguro es de $ 300 por año
• Calcula aproximadamente $ 300 por año en mantenimiento y reparaciones
• figura que el condominio estará vacante aproximadamente un mes por año (se tiene en cuenta esto como un costo de $ 750 al año)
• Usted calcula que cada vez que esté vacante deberá gastar $ 250 en costos de publicidad, y usted estima esto como un gasto anual
• También se considera que tal vez uno de cada cinco años tenga una mala experiencia e incurra en costos legales y costos de reparación adicionales de aproximadamente $ 5,000 (que serían aproximadamente $ 1, 000 por año) .

Esos costos totalizan $ 3, 600 por año (o aproximadamente $ 300 por mes).

Su alquiler neto ahora es de $ 5, 400 ($ 9, 000 menos $ 3, 600), lo que representa un rendimiento neto de alquiler del 9. 8 por ciento, que sigue siendo un rendimiento atractivo. Además del flujo de efectivo, podrá participar en la apreciación del valor de la propiedad. Si esperaba que las propiedades inmobiliarias aumentaran un 3 por ciento anual, en el primer año su condominio apreciaría de $ 55, 000 a $ 56, 650, una ganancia de $ 1, 650.

Si no puede pagar en efectivo, debe financiar la propiedad, también deberá tener en cuenta el costo del interés. Para propiedades de inversión, planee poner un 25 por ciento - 50 por ciento de baja para calificar para el préstamo. En el escenario anterior, digamos que bajas un 30 por ciento ($ 16, 500) y financias el 70 por ciento restante ($ 38, 500) a una tasa del 7 por ciento en 30 años. Su pago sería de $ 256 por mes.

Cuando agrega su pago de $ 256 por mes y los gastos estimados calculados anteriormente, de aproximadamente $ 300 por mes, obtiene $ 556 por mes de gastos estimados. Con una renta esperada de $ 750 por mes, esta propiedad aún generaría un flujo de efectivo positivo, y en base a estos números probablemente sea una buena inversión.

Otros factores: evaluación de condominios y tarifas de asociación

También deberá averiguar si el condominio que está considerando tiene tarifas de asociación y con qué frecuencia puede tener que pagar las cuotas. Las evaluaciones son gastos incurridos para cubrir las áreas comunes de la propiedad del condominio. Las evaluaciones pueden incluir trabajos de jardinería, estacionamiento y reparaciones y mantenimiento de garajes de estacionamiento, mejoras en el exterior del edificio y gastos asociados con áreas comunes como el vestíbulo principal o la entrada. Estos gastos deben tenerse en cuenta en su estimación de gastos antes de calcular el rendimiento estimado de su inversión en condominio.

Antes de realizar una inversión inmobiliaria, también debe evaluar qué tan realistas son sus suposiciones. Aquí hay algunas preguntas adicionales a considerar para determinar si una compra de un condominio será una buena inversión:

¿Su condominio está en un área donde las propiedades de alquiler están en demanda, como cerca de una universidad?

• ¿Está en un área que se está volviendo menos popular o más popular?
• ¿Podría un importante empleador en el área cerrar y provocar un descenso en la demanda de alquiler?
• ¿Podría construirse un nuevo desarrollo de condominios cerca, dejando a los suyos en necesidad de costosas mejoras para competir?
• Se necesita conocimiento de un área y experiencia para evaluar estos tipos de riesgo. Para obtener un excelente libro sobre el tema, consulte John Reed's How to Get Started in Real Estate Investing.