Cómo manejar una oferta de mostrador de venta corta

Se necesita cierto tipo de persona para disfrutar de las contra ofertas de negociación, y mucho menos de una contraoferta con un banco de venta corta. Esto se debe a que parte de la negociación de la oferta contraria podría involucrar términos y condiciones que no suelen encontrarse en una transacción. Además de eso, la contraoferta podría no tener sentido para las partes involucradas.

¿Por qué una contraoferta de venta corta no tiene sentido?

Que no haya error, la contraoferta siempre tiene sentido para la parte que emite la contraoferta.

En este caso, esa parte sería el banco de venta corta. Si el agente de cotización, los vendedores, el agente del comprador o los compradores entienden las razones detrás de la contraoferta no es relevante.

Estas son algunas de las razones por las que la contraoferta podría parecer ridícula:

• El banco no quiere aprobar la venta corta. Sí, es posible que el banco, por la razón que sea, haya llegado a la conclusión de que sería mejor para el banco ejecutar una hipoteca. Tal vez el banco se le paga más dinero para ejecutar a través de su PSA? Si es más rentable realizar una ejecución hipotecaria, el banco podría contrarrestarlo a un precio que lo haría preferible a la venta en descubierto. De cualquier manera, el banco ganará.
• Las pautas para inversionistas podrían contener una disposición que establezca las disposiciones de la oferta contraria. Típicamente, una guía para inversionistas no se puede cambiar. Es lo que sea que sea El inversor tendría que cambiarlo, y ese inversor podría ser un grupo de inversores que no tienen ningún incentivo para modificar los acuerdos existentes.

• El agente de BPO o el tasador cometió un error. Se les puede pedir a los agentes de BPO que hagan una estimación del valor en un área que el agente de BPO no conoce muy bien. Sucede mucho. Si el agente no está familiarizado con un vecindario, es posible que el agente no tenga suficiente información para preparar un BPO válido. En general, los bancos no le pagan a los agentes de BPO suficiente dinero para motivar a los agentes locales con experiencia a aceptar dicha tarea.

Cómo un banco emite una oferta contraria para una venta corta

A los bancos les gusta ver una declaración de liquidación estimada o HUD-1 para que pueda decidir si aprueba todas las tarifas o contrarrestar algunas de esas tarifas. La contraoferta puede no ser estrictamente una contraoferta de precios. Después de todo, si el banco puede reducir algunas de las tarifas cobradas al vendedor, el banco puede aumentar su red social.

• La oferta de venta por escrito de venta corta. Esta contraoferta del banco de venta corta podría entregarse a través de una hoja de trabajo en un programa de software en línea como Equator o mediante una carta enviada por correo electrónico al agente de cotización.
• La oferta verbal de venta corta. A nadie le gusta este tipo de contraoferta porque es informal y los compradores prefieren ver la prueba de una contraoferta.Los compradores tienden a ser desconfiados y con una buena causa. Pero muchos bancos lo hacen. Llamarán al agente de listas o enviarán un correo electrónico dictando los términos que deben modificarse.

Selección de las batallas de la oferta contraria

A veces, el negociador del banco simplemente se equivoca. Los bancos operan en muchos estados diferentes, y cada estado tiene sus propias leyes. Lo que es cierto en Nueva York no es típicamente cierto en California, por ejemplo. En California, tenemos una divulgación de peligro natural obligatoria, que el vendedor debe proporcionar al comprador.

He tenido negociadores que se niegan a aprobar una tarifa de $ 99 por una divulgación de riesgo natural. Otros agentes simplemente pagarían esa tarifa ellos mismos para evitar la molestia, pero yo no. Haré que el negociador vuelva a bajar y permito la tarifa. Porque es el principio, no el dinero.

También me encontré con negociadores que no entienden un HUD. Dado que las reglas de RESPA se revisaron en 2011, las tarifas que aparecen en la estimación de buena fe del comprador deben aparecer como un crédito en el HUD del vendedor, incluso si un crédito de vendedor de HUD no es realmente un crédito. No es un crédito porque también aparece como un débito para el comprador. Ese es nuestro gobierno, simplificando las divulgaciones para un comprador. Están tan simplificados que un ejecutivo bancario no puede entenderlo.

Nuevamente, algunos agentes dirán bien, por ejemplo, eliminaremos el impuesto de transferencia de la ciudad, pero no yo.

Escalaré la venta corta o exijo que un supervisor la mire. No quiero ser parte del problema cuando puedo ser parte de la solución. También enviaré la palabrería RESPA al negociador con la esperanza de la iluminación. Sé que es confuso, pero no veo ninguna razón para hacer que un comprador pague una tarifa que debería ser aprobada por el banco de venta corta.

Si el problema principal es el precio en la oferta contraria, y usted ha entregado un CMA actualizado al banco, incluida una lista de reparaciones, si corresponde, y el costo de esas reparaciones, y el banco aún se niega para retroceder, hay una opción más disponible para usted. Puede cancelar la venta corta, y el banco cerrará el archivo. Luego, puede volver a abrir el archivo con un nuevo negociador.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}