Cómo lidiar con una evaluación baja

¿Le preocupa recibir una baja tasación o su evaluación ya se ha completado a un valor inferior al esperado? En los mercados de vendedores, las situaciones de ofertas múltiples a menudo aumentan el precio de compra más alto que cualquier venta comparable en el área; razón por la cual en esos casos a muchos vendedores les preocupa que las evaluaciones sean bajas. En los mercados de compradores, cuando los precios son bajos o están cayendo, los vendedores también están preocupados de que el hogar traiga una baja tasación.

Pueden realizarse evaluaciones bajas en cualquier mercado: caliente, frío o neutral.

¿Por qué ocurren bajas evaluaciones?

Los informes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en su Encuesta mensual de índice de confianza REALTOR para las ventas entre noviembre de 2016 y enero de 2017, el 22% de los encuestados enfrentaron problemas de evaluación. En la Encuesta de origen hipotecario de NAR, el 55% de los encuestados para ese período de tiempo informaron problemas de evaluación.

Hay una serie de razones por las cuales las evaluaciones son bajas. Aquí hay algunos:

• precios inflados artificialmente como resultado de múltiples ofertas.
• Valores de mercado decrecientes debido a un menor número de compradores que compran en un inventario de viviendas más grande.
• Caída de una gran cantidad de ejecuciones hipotecarias o ventas cortas en el vecindario, especialmente cuando no existen otras ventas comparables.
• Evaluación incorrecta por parte del suscriptor.
• Sobreprecio por parte del vendedor.
• Tasador inexperto que no entiende las influencias sobre el valor.
• Valores de mercado en aumento debido a un inventario limitado y pocas composiciones.

• El tasador pasó por alto los datos de venta pendientes, lo que podría reflejar mayores ventas comparables cuando se cerraron, o el tasador seleccionó ventas comparables de los vecindarios incorrectos.
• El comprador recibe un reembolso del vendedor, lo que hace que el prestamista crea que el precio se ha inflado.

Un factor que no entra en juego es si el prestamista quiere hacer el préstamo.

Los prestamistas quieren prestar dinero, y se les prohíbe a los prestamistas el redimir.

Soluciones para evaluaciones bajas

No entre en pánico si la evaluación es baja. Es difícil mantener la calma cuando parece que la venta pendiente se vendrá abajo, pero ambas partes tienen opciones:

• El comprador puede compensar la diferencia en efectivo.

  El prestamista se preocupa por la tasación solo en la medida en que afecte la relación préstamo-valor. Una baja evaluación no significa que el prestamista no prestará. Significa que el prestamista hará un préstamo basado en la relación acordada en el contrato al valor de tasación. A veces, el prestamista del comprador no le permite al comprador dar dinero en efectivo por la diferencia y, en ese caso, le pide al comprador que pague algunos de los costos de cierre del vendedor.

• El vendedor puede bajar el precio.

  Si la casa era demasiado cara o el valor estaba inflado, a menudo esta es la mejor solución.Hace feliz al comprador y el prestamista está satisfecho. No hay garantía de que si el comprador se retira, el vendedor no recibirá una baja tasación del prestamista del segundo comprador, sin mencionar el tiempo y los problemas que lleva volver a vender la propiedad. A veces, un pájaro en la mano es lo mejor.

• El vendedor puede ofrecer llevar una segunda hipoteca por la diferencia.

  Si el comprador realmente quiere la casa pero no puede encontrar la diferencia en efectivo, realizar pagos o una suma global en una fecha posterior para el vendedor es una opción. Después de que se cierra el fideicomiso, los vendedores a menudo conservan el derecho de descontar la segunda hipoteca, venderla por un valor inferior a su valor nominal a un inversionista.

• Ordene una segunda tasación.

  Primero, si su préstamo es un préstamo de la FHA, solicite al prestamista una lista de tasadores aprobados. O el vendedor o el comprador pueden pagar la segunda tasación. A veces, la segunda evaluación será más alta que la primera, especialmente si el primer evaluador no tuvo experiencia o cometió errores.

  Si su préstamo es un préstamo convencional, entonces está sujeto a las reglas del Código de Conducta de Valoración de Vivienda (HVCC). Barb Torres, un tasador senior acreditado dice: "Tan pronto como las partes descubren que sale un tasador que no está familiarizado con el mercado local, tienen todo el derecho de contactar al prestamista (preferiblemente por escrito) para EXIGIR que se use un tasador local. . "

• Proporcione una lista de ventas comparables.

  Solicite a los agentes involucrados que elaboren una lista de ventas comparables recientes que justifiquen el precio de venta acordado. Envíe esa lista al asegurador y solicite una revisión de la tasación. Intente usar comps más cerca de la propiedad del sujeto que los comps usados ​​por el tasador.

• Además, solicite a los agentes que llamen a los agentes de listas de ventas pendientes para tratar de averiguar el precio de venta real de esas propiedades. Los agentes de listado no tienen que revelar el precio de venta, pero muchos están felices de ayudar porque podrían encontrarse en la misma situación. Siempre puede preguntar si el agente cree que su precio evaluará si el agente se niega a divulgar el precio pendiente.

• Compromiso con el valor. A veces, los vendedores retrocederán un poco en que el comprador pague la diferencia total y se conformarán en algún lugar entre una contribución total en efectivo y un descenso total del precio. Con respecto a una diferencia de, digamos, $ 10, 000, un vendedor puede aceptar $ 5,000 en efectivo y bajar el precio en $ 5,000.

• Cancele la transacción.

  Muchos contratos de compra contienen una contingencia de préstamo. Si la tasación es baja, el comprador no califica para comprar la propiedad en los términos acordados en el contrato. Una contingencia de préstamo debidamente escrita permite al comprador cancelar el contrato y requiere que el vendedor libere el depósito de devengo del comprador.

• Del mismo modo, el vendedor podría vender por más poniendo la casa nuevamente en el mercado y buscando un nuevo comprador. Mientras la baja evaluación no sea FHA, la nueva evaluación podría ser muy diferente. A las evaluaciones de la FHA se les asigna un número de caso, de modo que si el primer comprador era FHA y el segundo comprador era FHA, se usaría la misma tasación.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.