La fórmula del rendimiento sobre el patrimonio después del primer año

Además de calcular el rendimiento del capital en el primer año, un inversor de bienes raíces podría querer conocer su rendimiento sobre el patrimonio según lo proyectado para los años futuros o experimentado después del primer año.

Esto podría ser importante, ya que una vez que la propiedad se ha apreciado y la hipoteca se ha pagado un poco, la cantidad de capital invertido en ese punto podría utilizarse mejor en otro lugar si el rendimiento actual sobre el capital es bajo.

Dificultad: Fácil

Tiempo requerido: 10 minutos

Así es como:

1. Obtenga la estimación más precisa posible del valor actual o proyectado del propiedad. Para este ejemplo, usaremos $ 510,000 como valor de propiedad.
2. Determine el pago de la hipoteca. Para nuestro ejemplo, supongamos que el saldo de la hipoteca es de $ 375,000.
3. Luego calcule el Flujo de caja después de impuestos (CFAT). Usaremos $ 17, 000.
4. Nuestro rendimiento sobre el capital es el CFAT / (valor - rentabilidad):

   $ 17, 000 / ($ 510, 000 - $ 375, 000) =. 126 o 12. 6% es nuestro retorno sobre el capital acumulado

Sugerencias:

• En este ejemplo, el rendimiento del capital parece ser excelente en comparación con las tasas de interés vigentes. Sin embargo, si la hipoteca se hubiera pagado más y el valor hubiese subido más, el resultado podría haber sido la mitad, es decir, el 6%.

  En ese caso, es posible que vender la propiedad e invertir en otra sea más inteligente debido a un mejor ROE en la nueva propiedad.

Repasemos el retorno de la inversión en propiedades de alquiler

Hay algunas muy buenas razones por las cuales los inversionistas encuentran que mover activos de los mercados de acciones y bonos a bienes raíces puede aumentar drásticamente su retorno de la inversión. en la inversión.

Veamos qué hace que los bienes inmuebles sean tan lucrativos:

Asegurables: Es un activo tangible que realmente asegura contra pérdidas. Si está dañado o destruido, te compensan. Si posee acciones en acciones y la empresa se declara en quiebra o hay malas noticias sobre las ganancias y los precios de sus acciones colapsan, esos son los descansos.

Finito: Pueden seguir imprimiendo y emitiendo acciones en una empresa, pero solo hay muchos bienes inmuebles en el mundo. Sí, puedes construir algo sobre él, pero sigue siendo una única porción de tierra para siempre.

Ventajas del impuesto a las ganancias de capital: Sus ganancias cuando las acciones se venden se realizan en el año en que se venden, sin excepciones. Puede usar el Intercambio diferido de impuestos 1031 del IRS para diferir los impuestos sobre ganancias de capital sobre las ganancias de la venta de inversiones inmobiliarias. De hecho, ¡puedes diferirlo para siempre! Si ha estado aumentando su cartera a lo largo de los años utilizando 1031 Intercambios correctamente, no ha pagado ningún impuesto sobre ganancias de capital. Si fallece, sus herederos heredan la propiedad en su valor actual aumentado, ¡y todas esas ganancias de capital desaparecen!Sí, de alguna manera puede llevarlo con usted.

Flujo de efectivo y devoluciones de apreciación: Los bienes inmuebles a través del tiempo han demostrado un aumento en el valor, aunque hay contratiempos en el camino. Por lo tanto, al ser propietario de una propiedad de alquiler, está ganando capital a través del reconocimiento y lo está alquilando sobre los costos de un flujo de caja mensual positivo.

Crecimiento de la equidad mediante el pago de la hipoteca: Paga ese pago de la hipoteca todos los meses, y una parte se destina al capital.

Está creando un valor de activo contra el cual puede pedir prestado a tasas muy favorables.

Grandes deducciones de gastos: Puede deducir los gastos de administración, mantenimiento y operación, así como los impuestos inmobiliarios contra sus ingresos o incluso los ingresos de otras inversiones.

La depreciación es un regalo: Puede depreciar el valor de la estructura (no de la tierra) en 27. 5 años. Esto no es dinero que ha gastado, pero obtiene una amortización dólar por dólar contra los ingresos por depreciación cada año.

Gran apalancamiento de bajo riesgo: Al usar hipotecas, puede apalancar el 80% o más del costo de compra de una propiedad de alquiler. ¿Por qué gastar $ 200,000 para comprar una casa en efectivo cuando puede comprar cuatro de ellos con anticipos y poner esos cuatro flujos de efectivo en el banco cada mes?