Cómo calcular el ingreso inmobiliario real bruto

Este es relativamente simple. Queremos saber qué ingresos se obtendrán si una propiedad está completamente ocupada y se recogen todas las rentas. Tomamos número de unidades por renta anual por un total.

Ejemplo: un complejo de apartamentos con seis unidades. Tres alquileres por $ 700 por mes y los otros tres por $ 800 por mes.

Dificultad: Fácil

Tiempo requerido: 5 minutos

Así es como:

3 unidades * $ 700 / mes = $ 2100
$ 2100 * 12 = $ 25, 200
3 unidades * $ 800 / mes = $ 2400
$ 2400 * 12 = $ 28, 800
$ 25, 200 + $ 28, 800 = $ 54, 000 Ingreso anual. Este es nuestro GPI.

Consejos:

Recuerde que asumiremos la ocupación completa y todos los pagos realizados.
Obtenga los mejores cálculos en nuestra hoja de cálculo de cálculo de inversión inmobiliaria.

Lo que necesita:

Calculadora

Entonces, ¿por qué es un ingreso potencial?

Pregúntele a cualquier inversionista casero su idea de un mundo perfecto para las propiedades de alquiler, y las dos cosas más importantes que escuchará probablemente sean que quiere un inquilino que pague el alquiler en su totalidad a tiempo y también que renueven su contrato de arrendamiento y otra vez. Entonces la lista incluiría cosas como inquilinos que se comportan bien, cosas que no se rompen, etc. Sin embargo, los dos primeros son de lo que estamos hablando aquí.

Están relacionados con pérdidas de vacantes y créditos. Ese es el ingreso perdido cuando el alquiler no se paga, ya sea porque simplemente no están pagando o porque la unidad está vacía. Pensemos en una situación en la que pierdes un inquilino sin mucha advertencia y anuncias una nueva.

Desafortunadamente, demora un mes y medio para que se muden a la casa y la renta vuelva a fluir.

Si su alquiler es de $ 800 / mes ($ 9, 600 por año), ese período de vacante reduciría sus ingresos en $ 1, 200 por el mes y medio. Eso es 12. 5% de los ingresos de todo el año. Podría ser aún peor si hubieran dejado de pagar el alquiler por un mes y finalmente los sacaron, ahora tienen un ingreso perdido de dos meses y medio.

Eso es $ 2, 000, o una pérdida del 21% en los ingresos.

Puede ver que la pérdida de vacantes y créditos puede ser muy dañina para el retorno de la inversión (ROI) de la propiedad. Y, ni siquiera estamos considerando el reacondicionamiento y la preparación normal para un nuevo inquilino que ocurre cada vez que vence el alquiler y los inquilinos se mudan. Probablemente tengas algunos trabajos en la pared, pintura y, al menos, una tarifa de limpieza.

¿Qué tan perjudicial puede ser?

No estoy tratando de asustar a nadie, pero debe comprender los efectos de la falta de pago del alquiler y el tiempo de la vacante. Muchos inversionistas están encantados de obtener un retorno de dos dígitos en una inversión en propiedades de alquiler. Incluso si se calcula solo con el efectivo invertido (anticipo y costos de cierre), es una buena situación ver un retorno del 20% al 30%.

Pero, como puede ver en nuestro ejemplo de renta perdida anterior, está recibiendo un golpe significativo cuando pierde del 12% al 20% de sus ingresos. No permita que esto le impida invertir, pero siempre haga su mejor esfuerzo para conseguir los mejores inquilinos, entreviste y examine bien, y reciba la mayor atención posible antes de que se mude.

Un poco de aliento

Ahora que he tirado una manta húmeda sobre sus pensamientos de convertirme en un rico barón de alquiler, tomemos un minuto para pensar por qué los bienes raíces, y en particular las propiedades de alquiler, son una excelente forma de construir riqueza.

No olvide: flujo de caja mensual regular

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apreciación del valor a lo largo del tiempo.
ventaja fiscal de deducir los gastos de comercialización, gestión y operación:
- impuestos sobre la propiedad
- seguro
- intereses hipotecarios
- gastos publicitarios
- gastos administrativos
- gastos de reparación y mantenimiento.
la exención fiscal de la depreciación.
haga crecer su cartera con el 1031 Tax Deferred Exchange

Es una excelente forma de invertir. Solo haz tu mejor esfuerzo para obtener y mantener buenos inquilinos.