Cómo calcular el ingreso bruto de explotación en bienes inmuebles

Una vez que conocemos el Ingreso Potencial Bruto de una propiedad de inversión inmobiliaria, llegamos al Ingreso Operativo Bruto al restar las pérdidas anuales estimadas por falta de pago o por vacantes.

Dificultad: Fácil

Tiempo requerido: 5 minutos

Así es como:

1. Usemos nuestro resultado de ingreso potencial bruto ya calculado de $ 54,000. Es si todas las unidades son completo y todas las rentas pagadas.
2. Según la experiencia, el mercado actual y la ocupación de alquiler, estimamos que nuestras pérdidas debido a vacantes y falta de pago serán del 5%.

1. $ 54, 000 *. 05 = $ 2700
2. $ 54, 000 - $ 2700 = $ 51, 300 para nuestro ingreso bruto de explotación

Lo que necesita:

• Calculadora

Todo es ingreso

Pensemos en la inversión inmobiliaria y alquiler por los dos componentes principales, ingresos y gastos. Comenzaremos con los gastos.

Los gastos que están involucrados en la inversión de la propiedad de alquiler son algo de efectivo y otras entradas contables, como la depreciación. Por lo tanto, no todos los gastos son dinero en efectivo de su bolsillo. Los costos reales de propiedad y operación incluyen:

• impuestos
• intereses hipotecarios
• marketing y publicidad
• gastos de administración
• legales y contables
• algunos servicios
• reparaciones y mantenimiento
• vacante y pérdida de crédito
• costos de adquisición y venta

Todos están bastante bien definidos, y tenemos cierto control sobre algunos de ellos. Podemos comprar y negociar algunos de ellos para reducir esos gastos. El punto es que van a tener lo que podemos estimar con bastante precisión como cantidades máximas que podemos usar en ROI y cálculos de ganancias.

No son cosas que podamos cambiar drásticamente; eso es a menos que pueda obtener la derogación de impuestos o abogados y contadores para trabajar gratis.

Sin embargo, cuando se trata de ingresos, las cosas son menos cuantificables porque tenemos más oportunidades y un poco más de control. Pensemos en algunas de las formas en que el ingreso es determinado y variable.

La Adquisición Inicial de la Propiedad

Lo bien que hacemos nuestra diligencia debida para localizar negocios es el primer control que podemos ejercer sobre los ingresos. No solo se trata de encontrar una ganga, sino también de saber que las mejores características de ubicación, vecindario y propiedad serán las mejores para alquilar.

Tenga en cuenta las características y comodidades que desean los inquilinos, y son principalmente lo que los compradores desean. Ve a ver algunas casas nuevas en subdivisiones calientes. Tal vez haya algunas cosas relativamente económicas que puede hacer para que la casa que compra sea más deseable y, por lo tanto, más demandada.

Una vez que averigua dónde comprar, realiza su investigación y busca posibles propiedades. Usted hace un poco más de diligencia debida y un montón de cálculos.Una vez que encuentre el correcto, es hora de negociar un precio que esté por debajo del valor de mercado actual.

Configurando el alquiler correcto

Ahora, es fácil decirlo, obtenga tanto como sea posible, pero ese no es necesariamente el mejor enfoque. Usted toma en cuenta los alquileres vigentes y cómo su propiedad se ajusta a las características y la ventaja competitiva. Luego calcule sus pérdidas cuando la propiedad esté vacante entre inquilinos. Verá, si el alquiler se establece demasiado alto, probablemente experimentará más tiempo libre para que pueda perder todas o incluso más de sus ganancias del alquiler más alto.

Eso es control, y tienes algo.

Relaciones con los inquilinos, publicidad y administración

Ahora que cuenta con inquilinos, mantenerlos el mayor tiempo posible con las rentas vigentes es una gran opción, y usted tiene cierto control sobre eso. Excelentes relaciones con los inquilinos, excelente servicio, buenas técnicas de manejo de reclamos, todo se combina como técnicas de gestión para maximizar los ingresos. Hacer todas las cosas correctas en los procesos de mercadotecnia, solicitud de arrendamiento y entrevista, y la gestión continua mantendrá sus ingresos fluidos y reducirá las vacantes y la pérdida de créditos.

Como puede ver, tiene más cosas que puede influenciar o controlar en el lado de los ingresos que en el lado del gasto. Dedique el tiempo necesario para ajustar el gasto, pero concéntrese en los elementos del lado del ingreso para aprovechar al máximo su inversión de alquiler.