Cómo comprar una casa en venta por los propietarios

Probablemente no comenzó a comprar una casa en venta por el propietario. Por ejemplo, digamos que está en el mercado de compra de vivienda y ha decidido comprar una casa. Así que estás conduciendo por el vecindario y, voilá, ves un letrero de "Vende por dueño" en un patio. Es probable que sea un pequeño cartel rojo y blanco, con un número de teléfono garabateado a mano. Hace poco vi un cartel de Venta por el propietario que estaba hecho de madera y grabado con el nombre y número de teléfono del vendedor, como el letrero de un arquitecto, pero muchos letreros de Venta por el propietario están hechos a mano.

Quizás se pregunte si vale la pena ponerse en contacto con For Sales by Owners (FSBO). Sí, anote el número de teléfono de For Sale By Owner y llame.

Mitos sobre la venta por parte de los propietarios

• Para las ventas de los propietarios no son vendedores serios. Una pequeña minoría podría estar probando las aguas, pero la mayoría de las ventas de los propietarios quieren vender sus casas.
• Para las ventas de los propietarios no son flexibles en cuanto a los precios. A veces los compradores creen que las FSBO no pueden permitirse contratar a un agente de bienes raíces; necesitan cada centavo del acuerdo y no se doblegarán en el precio. Pero según los estudios de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la mayoría de los propietarios de ventas obtienen menos por sus hogares que aquellos que hacen una lista con un agente de bienes raíces. Para ventas, los propietarios están dispuestos a negociar. Como no lo hacen para ganarse la vida, es poco probable que las FSBO sean muy buenas en eso.
• Las ventas de los propietarios ocultan hechos importantes al no contratar a un agente de bienes raíces. Los FSBO están sujetos a las mismas leyes que rigen a los que están representados por un agente de bienes raíces. Estos vendedores deben dar a los compradores información federal y estatal (si corresponde), incluidos los hechos materiales.

Escribir el contrato de compra

Si no se siente cómodo escribiendo un contrato de compra, llame a un abogado de bienes raíces para que se encargue de ese aspecto de la transacción. Muchos abogados redactarán una oferta de compra por $ 500, dar o recibir, y es dinero bien gastado.

También puede encontrar contratos de compra de bienes raíces en línea para comprar.

Considere pedirle a un agente de bienes raíces que lo represente. Aunque un vendedor puede no querer contratar a un agente de cotización, muchas FSBO pagarán a un agente del comprador. Los agentes del comprador no siempre están entusiasmados de trabajar sin un agente de listado porque no quieren la responsabilidad o hacer lo que sería el trabajo del agente de listado, si el vendedor tenía un agente de listado.

A continuación, encontrará algunos consejos para redactar el contrato de compraventa con un modelo En venta por el propietario:

• Oferta menos que el precio de lista. La única forma de avanzar en las negociaciones ha terminado; si comienzas demasiado alto, no puedes volver a bajar.
• Escribe contingencias. Asegúrese de tener una salida de la transacción si encuentra defectos físicos que el vendedor no solucionará, los CC & R son insatisfactorios para usted o su préstamo no está aprobado.Algunas contingencias son:

1. Tasación
2. Aprobación del préstamo
3. Inspección del hogar
4. Liberación del título del vendedor
5. Aprobación de las divulgaciones del vendedor
6. Inspección de plagas
7. Asegurabilidad.

• Depósito de dinero de Earnest. No entregue su depósito de garantía al vendedor. Dágaselo a un tercero, como un título o una compañía de plica.
• Determine quién paga por qué. No hay pautas establecidas. Existe una costumbre local, pero quién paga qué tarifas es negociable. Averigüe quién pagará los impuestos de transferencia, el depósito en garantía, las tarifas de título, etc. Puede preguntarle a un agente inmobiliario local o agente de título cómo hacerlo.
• Prorations. Puede utilizar prorations a su favor si sabe cómo calcular si una prorrateo será a su favor. Por ejemplo, si los impuestos a la propiedad se pagan por adelantado, la porción no utilizada será un crédito devuelto al vendedor. En ese caso, puede pedir ninguna procracia. Sin embargo, si los impuestos se pagan atrasados, querrá prórrogas porque el vendedor le dará crédito.
• Posesión. Especifique cuándo conservará la posesión de la propiedad y se le entregarán las llaves. En algunas partes del país, es aceptable esperar posesión el día del cierre. En otras áreas, la posesión se da al día siguiente del cierre para dar tiempo al vendedor para mudarse.

Inspección del hogar

Siempre obtenga una inspección de la casa por un inspector de viviendas acreditado. Demasiados tratos van al sur al contratar a un inspector de viviendas malo. Pida credenciales y si el inspector pertenece a una asociación.

Si se encuentran problemas importantes, puede solicitar al vendedor que:

• Solucione el problema. Tenga en cuenta que el vendedor no está obligado a contratar el mejor contratista o hacer un trabajo de calidad.
• Le acredita el dinero para contratar a su propio contratista después del cierre.
• Baje el precio de venta.

Obtenga una política de título

Algunos compradores piensan que no vale la pena el dinero extra para comprar un seguro de título, pero los compradores inteligentes siempre solicitarán un seguro de título. El costo de arreglar las nubes en el título, o servidumbres en disputa, entre otros factores, puede ser enorme en comparación con los centavos que cuesta comprar un seguro de título.

Recuerde, si tiene preguntas, busque asesoramiento legal y fiscal.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.