¿Cómo se maneja el alquiler después de cerrar el vendedor?

Pregunta: ¿Cómo se rescata el vendedor después del cierre?

Un lector pregunta: "Estamos comprando una casa y el vendedor ha pedido alquilarla durante 30 días después del cierre. En otras palabras, nos convertiríamos en propietarios antes de mudarnos a nuestra nueva casa. suena realmente extraño para nosotros. ¿Por qué querría alquilar un vendedor? ¿Tenemos que permitir esto? "

Respuesta: Las razones por las cuales un vendedor podría necesitar alquilar después del cierre varían, pero no es raro un vendedor para solicitar un alquiler de vuelta.

La casa que el vendedor está comprando podría no estar disponible en el momento en que se cierra la transacción o el vendedor podría no encontrar una camioneta en movimiento el último día del mes, cuando la demanda de furgonetas en movimiento es alto.

Por supuesto, como nuevo comprador de vivienda, es posible que esta situación le resulte inquietante. Después de todo, ha pagado mucho dinero por su nuevo hogar, además de pagar intereses por un préstamo para un hogar que aún no puede ocupar. Es comprensible que estés ansioso por mudarte y tomar posesión de inmediato. Además, es posible que no haya anticipado encontrarse en la posición de ser un propietario.

Cómo proteger los derechos del vendedor / comprador cuando los vendedores vuelven a alquilar

Trate esta situación como lo haría con cualquier otra relación comercial. Los compradores nunca deben permitir que los vendedores conserven la posesión de una casa sin ejecutar un acuerdo formal de ocupación. Estos acuerdos detallan los términos y condiciones de la ocupación del vendedor y protegen tanto a los compradores como a los vendedores.

En California, los agentes de bienes raíces tienen a nuestra disposición un formulario práctico llamado Vendedor en Posesión, que entre otros términos del contrato, se refiere a los alquileres que se devuelven. Cuando se marca la casilla correspondiente, este apéndice modifica el contrato de compra.

El SIP maneja las rentas del vendedor a corto plazo que son menos de 30 días y contiene los siguientes elementos:

• Plazo del período de alquiler
• Cantidad de alquiler por día
• Cantidad de depósito de seguridad
• Si el depósito de garantía se guardará en depósito o se lo entregará al comprador al cierre
• Recargos, en su caso, relacionados con fondos insuficientes y / o pagos que se reciben fuera del fideicomiso > Quién paga qué servicios
• Derecho del comprador a ingresar a la propiedad
• Deberes del vendedor para mantener la propiedad
• Asignación de arrendamiento y derechos de subarrendamiento
• Obligaciones del vendedor a la entrega
• Seguro para los artículos personales del vendedor
• Condiciones diversas
• Si un vendedor permanece 30 días o más, entonces se debe ejecutar un contrato de alquiler.

Cobertura del seguro para las espaldas de alquiler del vendedor

A veces, los compradores insistirán en que los vendedores mantengan su póliza de seguro de propietario actual durante el período de alquiler.Si bien las compañías de seguros no están contentas de mantener la cobertura en vigencia, muchas continuarán con la política previa solicitud.

Sin embargo, hay varios problemas asociados con esto. El vendedor ya no es dueño de la casa, por lo que en el caso de un reclamo, la compañía de seguros del vendedor puede negarse a pagar el reclamo. Además, el comprador tiene cobertura de seguro porque los prestamistas insisten en que la póliza de seguro del comprador esté en vigencia al momento del cierre.

Algunas compañías de seguros argumentaron que si se presentaba un reclamo y el vendedor presentaba un reclamo a la compañía del vendedor, incluso si la compañía del vendedor lo pagó, la compañía del vendedor podría buscar la cobertura del seguro del comprador para el reembolso.

En cualquier caso, el vendedor debe tener cobertura para las pertenencias personales y los automóviles del vendedor.

Determinación de montos de alquiler para el vendedor Rentabilidades

El alquiler que el vendedor paga es negociable. A veces el vendedor no quiere pagar ningún alquiler, pero pide quedarse en la casa por unos días sin pagar alquiler. En ese caso, todavía es aconsejable ejecutar un acuerdo que aborde los problemas y el término de la responsabilidad.

Debido a que la mayoría de los compradores financian un nuevo hogar, los compradores están incurriendo en intereses y pagando impuestos y seguros para un hogar que no ocupan. Es razonable, en la mayoría de los casos, cobrarle al vendedor una cantidad que sea igual a una prorrateo diario consistente en el capital, intereses, impuestos y seguro del comprador.

Si el nuevo pago de la hipoteca del comprador incluye incautaciones (impuestos y seguro), es bastante simple dividir el pago de PITI por 30 días y cobrar al vendedor esa cantidad prorata por día.

Por ejemplo, si el nuevo pago del comprador es de $ 3,000 PITI, eso equivaldría a $ 100 por día.

Pero no se requiere un pago de PITI por el alquiler del vendedor. Los compradores inteligentes verificarían las tarifas de alquiler existentes. Pueden encontrar que el cálculo de un pago PITI es menor que el promedio de las tarifas de alquiler.

Para mayor protección, y para cumplir con las leyes locales de control de alquileres u otras leyes estatales específicas que rigen a los propietarios e inquilinos, los compradores y vendedores pueden considerar firmar un acuerdo de arrendamiento residencial estándar. Para obtener más información, consulte a un abogado de bienes raíces.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.